Bankgaranti
-
Indlæg -
Jeg er ved at købe et kolonihavehus på lejet grund, jeg har pengene, men skal betale dagen før vi underskriver kontrakt.
Hvordan kan man sikre sig? er det ved at lave en bankgaranti, og i så fald hvad er prisen?
TAK
At underskrive dagen før hverken lidt mystisk. Er du i kontakt med foreningen? At betale før der skrives under svare lidt til du betaler købmanden dagen før du får varen.
Hvis en bank garanti sku gi mening er det sælger der skal lave den til køber. Så købern betaler mod en banke garanti der udløses hvis der ikke skrives under.
Nå du betaler hvilken sikkerhed har du så for ar de skriver under?
Er der nogen der ved hvad en bank garanti koster?
Jeg ser på et projektbyggeri og skal stille en bank garanti på lidt over 5.000.000,- frem til 2017. Det vil koste mig 2% p.a. + oprettelse. Kan det virkelig ikke gøres billigere.
Kan stille garanti for ca. 3.800.000 selv i for af opsparing og salg af nuværende bolig. (denne skal dog ikke sælges før slut 2016).
En mulighed er at forhandle med virksomhederne. Er det projektets samlede pris der er 5 millioner virker det ikke rimeligt at du skal garantere for hele beløbet. Del det op rater i stedet.
Et projektsalg går ud på, at projektudvikleren sælger en bolig, dvs. en lejlighed eller et hus, som endnu ikke er bygget, men køber betaler selvfølgeligt heller ikke pengene førend boligen står færdig til indflytning. I praksis lægger køber en mindre depo-nering (ml. 50.000-100.000,-), og stiller derefter en bankgaranti på restkøbesummen, som så først bliver indfriet/betalt når køberen overtager boligen. Men selvom boligen ikke er opført ved købet, er der tale om en reel handel, som hverken køber eller sælger kan træde ud af på et senere tidspunkt.
Det er derfor IKKE noget mærkeligt i, at sælger ønsker en bankgaranti som sikkerhed for, at køber kan betale hele købesummen når projektet er færdigt og skal overtages af køber og da slet ikke, når vil taler om en tidshorisont på mindst 1½ år.
At trådstarter har midler i form af indestående på bankkonti og friværdi i sin nuværende bolig, er IKKE en sikkerhed for projekt-sælger MEDMINDRE denne får sikkerhed i disse værdier. Mon ikke det pengeinstitut der skal stille bankgarantien vil forlange det samme?
At det skulle være muligt at opdele projektet i rater og dermed “nøjes med" at stille en mindre garanti kan jeg slet ikke følge. Alene fordi der i et projektsalg kun er én sælger, kan der aldrig blive tale om, at køber skal forhandle med flere virksomheder.
Hvis trådstarter i stedet for at købe et færdigt projekt selv opfører et hus på sin egen grund, vil dette også give udgifter tll finansiering af byggeriet i opførelsesfasen, enten i form af renter m.m. på et byggelån eller til en bankgaranti for og udgifterne vedrørende det forhåndslån, der anvendes til finansiering af byggeriets opførelse. De typehusfirmaer der først skal have betaling når huset er klar til indflytning, kræver også bankgaranti som sikkerhed for at købesummen bliver betalt på overtagelsesdagen.
Så betragt udgifterne vedrørende bankgarantien som et alternativ til de udgifter du vil have haft, hvis du i stedet selv havde købt grunden og stået for opførelsen af huset. Men det udelukker selvfølgelig ikke, at du kan prøve at forhandle dig til en mindre garantiprovision i banken. At sælger/projektudvikler skulle gå med til en mindre garantistillelse, tror jeg ikke på.
Som “morsdreng" skriver er det på ingen måder muligt at opdele eller stille en mindre bankgaranti, så den bedste løsning for mig er nok forhandling med banken.
Hvad ser i andre som den “normale" sats? Jeg mener 2% p.a. er højt – specielt da banken ikke kan tabe noget ved det. Hvis alt går galt for min økonomi i mellemtider har de en betalt lejlighed + den nye at sælge. Begge relativt centralt placeret i København, så deres penge skulle være sikret ganske godt.
At bankens garantistillelse er uden risiko, er kun rigtigt, hvis banken har pant i dine aktiver, dvs. i dit indestående og friværdi i både din nuværende og kommende bolig, som dog først bliver din, når du efter endt færdiggørelse og betaling af købsprisen får skøde på denne. Har du en solid økonomi, er risikoen nok kun teoretisk, men i tilfælde af dødsfald er risikoen reel.
Når projektsælger vil have sikkerhed i form af en bankgaranti og garantistillende bank vil have sikkerhed i dine værdier er det for at afdække deres økonomiske risiko.
Hvis der ikke stilles garanti, er sælgers risiko, at du ikke kan betale når lejligheden er indflytningsklar om ca. 1½ år. Og det behøver ikke kun at være i tilfælde af at noget går galt i din økonomi. Problemet kan også opstå pga. skilsmisse, konkurs eller død. I de 2 sidste tilfælde, risikerer sælger og øvrige usikrede kreditorer kun af få en mindre del af deres tilgodehavender i form af udlodning fra døds- eller konkursboet. Om boet vil opfylde aftalen og overtage den nye lejlighed kan ikke vides på forhånd.
Hvis garantistillende bank ikke har sikkerhed i dine aktiver, kan de risikere det samme, nemlig at dine aktiver går til dækning af andre kreditorer, som har fået eller taget sikkerhed i dem. I tilfælde af din død eller konkurs vil dine værdier blive fordelt blandt de usikrede kreditorer efter gældende regler.
Så det er langt fra sikkert, at garantistillende bank aldrig vil kunne tabe noget ved at stille garantien.
I min tid som bankansat var den typiske garantprovision på 3/8% pr. påbegyndt kvartal, svarende til 1½ % årlig, men meget tyder på, at den i dag er højere. Men prøv at undersøge hvad priserne er andre steder
Den pris vi som virksomhed betaler for bankgarantier kunne jeg godt oplyse men det er jo ikke relevant for et privat projekt.
En jeg kender lykkedes med at forhandle sig til en mindre forudbetaling og resten på aflevering uden garanti. Men det var for nogle år siden da markedet var anderledes så det er jo heller ikke relevant.
Hvis bankgarantier er på den fulde handels pris på projektet altså inkl virksomhedes fortjeneste burde det alene gi et rum for forhandling, men jeg kender naturligvis ikke din forhandlingstyrke. Er du f. eks. villigt at at trække dig fra projektet, har du alternativer, har du mulighed for at skifte bank?
men det er helt korrekte at en bank garanti koste og det med god grund som morsdreng nævner.
held og lykke med projektet
Ps hvilken garanti har du i øvrigt for at de gennemføre deres del af projektet?
pps jeg arbejder med projekt salg og har set mange forskellige modeller for at afdække af risiko og det er altid til forhandling med minder der er et meget skævt styrkeforhold mellem parterne.
ps
“Også hun valgte dog i sidste ende og af egen drift at bruge en uafhængig rådgiver til alle forhandlingerne, der sikrede hende et femcifret nedslag i prisen"
bare som en kommentar til holdningen om at man ikke kan forhandle bankgarantiens størrelse løbetid eller en evt. trappe på den.
hvorfor skal virksomheden ha en garanti fra dag et på 5 millioner når de igen omkostninger har haft? prøv at spørg dem og se hvad de svare.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.