Førstegangskøb
-
Indlæg -
Min kæreste og jeg står i den situation at vi ønsker at købe hus. Ingen af os skylder noget i banken og vi har en opsparing på ca. 70.000 kr pt. Vi ønsker at købe hus til max 1.600.000 kr. Banken snakker om afdragsfrihed på realkreditlånet på 10 år, hvilket umiddelbart lyder fornuftigt da renten jo er højest på banklånet (4,85%) og man dermed får betalt dette af. Mener i også det er sådan det skal skrues sammen, eller skal det gøres på en anden måde?
Tillægget for afdragsfrihed på RK-lånet er for højt til at det kan svare sig.
Merbidraget i forhold til det sparede afdrag svarer til 12-15% i effektiv rente.
Husk at man betaler tillægget på hele lånet, så 0,275% i tillæg giver ganske mange penge.
Ligeledes er kursen 1,0-1,2 point dårligere for lån uden afdrag hvis I vælger fastforrentet lån.
Afdrag i stedet løbende på begge lån og I vil have en væsentligt lavere restgæld om 5 og 10 år.
Men husk dog at tager du afdragsfrit lån er varigheden højere og gælden vil falde mere ved rentestigning end ved et med afdrag.
Konkret kan der være svært at regne på. Og enig at bidraget er hele lånets løbetid. Men gennemsnit låner eksisterer i ca 7 år pga salg, omlægning og indfrielse af andre årsager.
Hej Christian,
Det er desværre slet ikke så enkelt som THSV skriver og desværre heller ikke sandheden andet end i helt ekstreme tilfælde.
Det vil være ganske komplekst at lave den eksakte beregning, men det siger sig selv, at hvis renten ved et afdragsfrit lån var 12-15% så fandtes afdragsfriheden ikke, for så ville alle jo vælge et banklån.
Vil prøve at lave en ultra simpel beregning – og den er for simpel, men i væsentlig hed alligevel retvisende.
Dit valg står mellem et 2,5% lån med og uden afdrag på 1 mio. kr. – og jeg tager nu udgangspunkt i priser jf. RD den 7. juli 2015.
Lån uden afdrag har en ydelse efter skat første år på 27.039 kr.
Lånet med afdrag har en ydelse efter skat første år på 48.597 kr., idet afdrag udgør 25.305 kr.Det er nu jeg laver en simplificeret beregning.
Du vil således årligt skulle betale 21.558 kr. mere i ydelse efter skat ved et afdragspligtigt lån efter skat.
De penge kunne du alternativt bruge på at nedbringe dit banklån med – må man jo antage.
Efter 10 år til restgældende forventeligt være ca. 265.000 kr. lavere på det afdragspligtige lån end det afdragsfrie lån.
Hvis renten på dit banklån var 0% ville du således i stedet havde nedbragt dit banklån med 10 x 21.558 kr. jf ovenfor = 215.580 kr. – og ville således havde været 49.420 kr. rigere (265.000 – 215.580 kr) ved at vælge afdragsfrihed fra.
Men men men .. renten er jo ikke 0 % på dit banklån. Antager vi at renten er 4% før skat, så vil rentes rente, at de 21.558 kr. du nu afdrager mindre på dit banklån medføre, at du over 10 år vil have afdraget …………… 265.000 kr. mindre på dit banklån inklusive renter efter skat.
Så er renten på dit banklån lavere end 4% så vælg et afdragspligtigt lån, er renten højere end 4% så vælg et realkreditlån med afdragsfrihed.
Så kan man sagtens argumentere med at rentesatsen på banklånet kan falde over tid og dermed gøre banklånet mere fordelagtigt – enig – men det er en anden historie – og renten kan også stige jo.
Så er der konverteringsmuligheden, ved et fastforrentet lån som Martin skriver – jo reelt alene aktuelt hvis renten stiger – men der er muligvis også er realistisk scenarie. Men stiger renten – så er det klart at foretrække at have et afdragsfrit lån – ingen tvivl!!!!! – da der er en konverteringsgevinst – der let kan blive mange gang større end renten.
Det er komplekst – selv om jeg har lavet en meget simplificeret beregning og meget generaliseret – men substansen er at det er omkring 4 % før skat, der alt andet lige er break-even på at tage et afdragsfrit lån kontra banklån.
Og vil i al beskedenhed tro det kan blive lidt vanskeligt at finde et banklån meget under 4% p.a. for et lån med sikkerhed i de yderske 80%.
Summa summarum, så vil det med overvejende sandsynlighed være økonomisk fordelagtigst at optage at afdragsfrit lån – hvis alternativet er et banklån – og som jeg skrev indledningsvist, var det ikke sådan, fandtes afdragsfrie lån jo ikke i realkreditregi – det siger også næsten sig selv.
Godt indlæg. Og enig uden at regne efter.
Og husk – står man om 10 år uden banklån men alt realkredit ser det pænere ud end at stå med halv banklån og dog have betalt af på realkredit. Dertil kommer at forbliver man afdragsfri så om fx 8 år vil du lave kursgevinst på hele restgælden ved en stigningen i renten imod ham med afdrag som får gevinst på mindre restgæld.
Og så er der ofte noget psykologisk i “kun" at have realkreditten tilbage.
Og den hurtige læser vil sige “så har jeg skabt friværdi og kan lægge resten af boliglånet under realkredit". Jep men det koster OG det kræver at dit hus ikke er faldet. Så kan typisk ikke svare sig med mindre der sker i forbindelse med anden omlægning.
Og hvis ovenstående beregning er korrekt så brug afdragsfrihed til banklån fordi jeg tror de færreste får under 4% i banken i belåningen 80-105% 🙂
Din målsætning alt andet lige bør være at sikre, at dine sparrede afdrag på realkreditlånet bruges til at nedbringe banklånet, dermed er din banklån afdraget om 10 år.
Hvordan situationen så er når dit lån ikke længere er afdragsfrit det må tiden vise.
Og man betaler ivrigt kun tillægget for afdragsfrihed – så længe man ikke afdraget på lånet, biddraget falder således når du f.x. om 10 år begynder at afdraget på lånet. (Blot en lille korrektion til Martins indlæg).
Har I købt hus? Og hvilken løsning er I så nået frem til med banken?
Men du deltager måske ikke i debatten selv?
PHL fatter hat af at beregne den eff.rente på de sparede afdrag!
“Lån uden afdrag har en ydelse efter skat første år på 27.039 kr.
Lånet med afdrag har en ydelse efter skat første år på 48.597 kr., idet afdrag udgør 25.305 kr."
Og dermed er renten på 23.292 kr eller en beparelse på 3.747 kr som svarer til en eff. rente på 14,8% i forhold til det sparede afdrag!
Husk ligeledes i beregningen at medregne at er spares renter og adm.bidrag på obl.lånet efterhånden som der afdrages. Og at kursen er 1,1 point lavere ved det afdragsfri lån.En beregning for de 1 mill. med en restgæld på 1.050.000 kr hhv. 1.061.000 kr , banklån på 200.000 til rente på 4% og løbetid på 7 år giver:
Obl.restgæld afdragsfrit på 1.061.000 banklån helt afdraget, der regnes med samme nettoydelse via ydelsen på banklån.
Obl.restgæld 854.585, banklån 174.323 total gæld på 1.028.908 eller over 32.000 kr lavere end ved det afdragsfri lån!Så en bankrente på 4% er slet ikke nok, kære PHL!
Ved bankrente på 8% er afdrag på begge lån stadigvæk at foretrække. Samlet gæld 1.048.496 kr.
Først ved 10% begynder det at balancere med en samlet gæld på 1.059.326 kr.Selvfølgelig er den højere restgæld ved det afdragsfri noget værd, hvis renten begynder at stige, men ved uændret renteniveau skal obl.lånet indfris til tæt ved kurs 100…
Ved normal bankrente på 6% er den samlede gæld efter de 7 år på 1.038.373 kr så noget gik galt for PHL i dennes “beregninger".
PS: Kurserne er åbenbart ændret lidt da jeg får netto på 28.225 hhv. 47.415, kursforskellen er f.eks.1,2 point hos Nordea 96,9 hhv. 95,7. De regner faktisk med 3,5% uden afdrag i deres beregner i dag.
Thsv,
Det er jo det rene nonsens at lave beregningen på 1. år alene og så konkludere derfra.
Lad mig så for at give fuld skrue på eksemplet lave beregningen som du gør Thsv i år 10.
Der er som du siger en besparelse på 3.747 kr. i år 10, hvilket skal ses i forhold til de sparede afdrag i 9 år – udgør 9 x 25.305 kr. eller 227.745 kr. – eller en rente på 1,6 %
Og blot lige for at slå det fast – så er renten i administrationsbidraget fast i procent hele vejen i gennem – det er igen nonsens nu at tale om rente i kroner pludselig når effekten jo blot er at afdraget i stedet væltes over på et banklån.
Hvis du forsat mener, at der ikke er balance før renten på banklånet er 9% ved afvejning af et afdragsfrit og afdragspligtigt lån så laver jeg gerne en totalt beregning i Excel og sender til dig (eller andre interesserede).
Men vil så foreslå, at de specificere forudsætningerne fuldstændigt så du ikke efterfølgende kommer med kritik.
DVS: Kurs på de 2 lån, bidragssats, stiftelsesomkostninger på realkreditlån. Rente på banklån og stiftelsesomkostninger, samt afdragsprofil.
Min grundlæggende antagelse om afdragsprofilen mener jeg kan være, at låntager sikres en fastydelse over lånets løbetid efter skat – er du enig heri? at der er udgangspunkter for det afdragspligtige lån og banklån.
Min opgave er så at lave en tilsvarende profil, og komme frem til en lavere ydelse efter skat.
DEAL! – Men kun hvis du ikke er overbevidst.
🙂
PS. Ja kurserne ændre sig stort set hele tiden – det er der altså ikke noget nyt i – hvis det er en overraskelse for dig, ja så er der langt igen i vores fælles niveau.
Jeg tror ham køberen er stået helt af 🙂 Men har I overvejet, at man har apps til sin mobil, som regner renten i lånets løbetid? Så tager det ca. 25 sekunder at regne ud, hvad renten bliver på realkredit og bank ved traditionel finansiering (30 år med afdrag og 20 år bank fx)
Bagefter kan man så sige 10 år realkredit kun renter, realkredit over 20 år for resten (her regner app dine renter) og så selvfølgelig indregne renterne de 10 år du skære boliglånet ned på. Det giver 3 tal at ligge sammen, som sammenlignes med førnævnte traditionel renter i lånets løbetid
Forudsætningerne kan vi jo sætte op fra nu og til dommedag, men med baggrund i 3% med og uden afdrag, 1 kurspoint til forskel og fx 0,10% højere bidrag for afdragsfri FAST rente, så siger mine “beregninger" at det faktisk koster MERE at vælge afdragsfri når nu Christian kan få så skarp rente. Årsagen er jo reelt set enkelt: Han lader 80% af gælden stå og trække renter og betaler hurtigere af i banken. OG hans NETTO ydelse vil være en del lavere de første 10 år og så får han ellers et spring op i huslejen. Så skal det tweakes skal der rammes samme netto som standard finansiering og fx kun betales lån over 7 år (gider ikke regne frem til det tal :o)
MEN IGEN inden vi mundhugges om bedste løsning: Der afhænger af forudsætningerne. Jeg har og kan ikke indregne den ekstra gevinst han får, hvis renten stiger om 8 år og han pludselig får konverteringsgevinst på 80% af gælden imod kun at få på restgælden, hvis der var afdrag på.
Derudover kræves der præcise og dugfriske fakta for den givne kunde.
Og tilbage til statistikken – lån omlægges ca. hver 7. år pga dødsfald, familieudvidelser, skilsmisse, omlægning, fyring og 100 andre grunde, så reelt holder kundens strategi alligevel ikke :o)
Helt lavpraktisk – hvis din rente er rimelig på banken (og det syntes jeg absolut 4,85%!!!), så gør det nemt og vælg realkredit med afdrag og betal dit banklån i et passende tempo. Enkelt – overskueligt.
Kender ikke den app – men lyder interessant – kan du give navn på den.
Er ikke helt skarp på statistikken – og om lån omlægges ca. hvert 7 år, men det er nok meget rigtigt. Men et meget væsentlig element heri, er jo netop at renten de seneste 10 år har været kraftigt faldende og dermed også naturligt medført meget store omlægninger.
Det er næppe sandsynligt at vi indenfor de kommende 5-10 år vil se lige så store rentefald som vi har set indenfor de seneste 10 år.
Og rigtigt Martin forudsætningerne er helt afgørende og enig der er en mulighed for konverteringsgevinst som er større på det afdragsfrie lån – men lad os nu holde os til at alt andet lige scenarie på rente siden – det vil i givet fald som udgangspunkt være en fordel for det afdragspligtige lån at holde den forudsætning fast.
Men jeg skal nok lave beregningen når Thsv, kommer med forudsætningerne!
Skal lige medgive – og det indrømmer jeg gerne her – jeg havde ikke set at banklånet var på 4,85 % – det er en rigtigt flot rente ingen tvivl om det – og enig i Martin, så ville jeg ikke tænke så meget over det ene eller det andet.
Men husk vi nu sammenligner en fastrente over 30 % med en variabel rente. Hvis det skal være fair er det at sammenligne et F1 med banklånet. Personligt ville jeg nok holde fast i det afdragsfrie fastforrentede/variabeltforrente lån. Eller rettere ser også vi slet ikke ved, hvad type realkreditlån du ønsker.
LOL, Har du ikke fattet at adm.bidrget er 0,3252% højere og på 1,062% i 10 år!
Alene dette udgør 3.450 kr om året i forhold til et lån på samme størrelse 10 år
Hertil kommer de 11.000 kr som obl.gælden er mindre og den rente man sparer på afdragene (3,68% i alt).Og du kan ikke blot regne med samme afdrag som i år 1, et er faktisk steget til 27.057 kr i det 7. år.
Jeg har skam gennemført mine beregninger sådan som lånene i praksis forrentes hos bank og RK, jeg sætter blot ydelsen på banklånet således at netto er præcis ens for sammenligningens skyld.
Ved normal bankrente i Nordea er bankgælden på 185.016 kr efter de 7 år og den samlede gæld på 1.039.601 kr, eller næsten 22.000 kr lavere end ved det afdragsfri lån. Er kursen derfor under 98 til den tid vil det afdragsfri lån blive biligst, men er renten uændret vil afdrag på begge lån vinde. Husk at er kun er 23år tilbage på obligationerne til den tid…
Og beregningen kan foretages på denne side. Man skal dog selv tilrette adm.bidrag til 0,6812 hhv. 1,0064% som er satserne hos RD.
Ved uændret rente er besparelsen på 20.295 kr over 5 år ved den bankrente på 5,5% der default benyttes.
Og i dette tilfælde er ydelsen på den afdragsfri model faktisk væsentligt højere da låneomk. lægges på banklånet og ikke på RK-lånet. Hæves løbetiden på bank til 9 år for at udligne ydelserne bliver forskellen faktisk hele 23.754 kr!Boligregner er heller ikke i tvivl om lånenes pris!
Afdragsfri koster 4,70 i ÅOP mens afdrag på begge koster 4,54 i ÅOP
PHL vil altså helst foreslå belåningen med højst ÅOP!Og læg mærke til at mine beregninger var over 7 år, den periode man typisk afdrager banklånet (ved afdragsfri RK-lån) og har et RK-lån i!
Mine beregninger i Excel ved 5% i bankrente (ca. den rente so trådtarter oplyser
Bankgæld efter 7 år 178.976 kr og dermed samlet gæld på 1.033.561.
Obl.restgæld er 854.585 hhv. 1.061.000Afdrag begge: renter på RK 230.216, bidrag 52.274, renter på bankgæld 76.706, i alt 359.196
Afdragsfri RK: renter på RK 254.640, bidrag 85.423, renter på bankgæld 43.891, i alt 383.954En ganske betydelig forskel og husk at obl.restgælden er 11.000 højere fra start af
PS: Er man forelsket i det afdragsfrie lån bør man låne et andet sted end RD, som har klart det største tillæg for afdragsfrihed.
Smart online beregner. Har ikke lige tjekket om den har nogle “fejl og mangler", men ser ret snedig ud.
Jeg forstår ikke hvorfor vi pludselig sammenligner med variabel rente. Har køber (som stadig er stået af :o) sagt noget om det?
Ja RD har mig bekendt højeste bidragssatser.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.