Realkredit eller boliglån som medarbejder i bank?

Min kæreste og jeg er i gang med at sælge lejligheden, for at flytte i hus, og jeg er derfor i gang med at kigge på finansieringen. Jeg må erkende at jeg syntes billedet er blevet noget mere mudret efter biddragssatserne er steget voldsomt, så jeg har brug for lidt input fra forumfolket. Vi regner med at få 6-800.000 kr med fra lejlighedssalget, så basisoplysningerne ser nogenlunde sådan her ud:

Hus til 4.5 mill
Udbetaling 800.000 kr
Cirka realkreditlån (80 procent): 3.6 mill
Cirka banklån: 250.000 kr

Udfordringen jeg ikke helt kan gennemskue er hvordan lånet skal skrues sammen. Jeg er ikke til fastforrestet realkredit lån, så jeg satser på F3/F5, afhængigt af hvordan rentemiljøet ser ud når vi skal låne. Jeg kigger på at lade realkreditlånet være afdragsfrit, mens vi lige får afbetalt boliglånet i banken, og får etableret os. Dette drejer sig formentlig om en periode på 5 år, hvorefter vi begynder at afdrage på realkreditten. Det var modellen jeg tog da jeg købte lejlighed sidst, F1 afdragsfrit indtil banklånet var betalt af, og derefter skift til F1 med afdrag. Så langt så godt.

Nu læser jeg imidlertid Mybankers artikler om realkredit, og muligheden for at dele realkreditlånet op i to forskellige lån, for eksempel F5 afdragsfrit i bunden, og fastforrentet med afdrag i toppen, for at minimere bidragssatserne. Det giver sådan set god mening, jeg har bare svært ved at danne mig overblikket over præcis hvad de forskellige kombinationer vil koste, da realkredit institutternes beregnere (forståeligt nok for dem) ikke tillader at beregne på disse opdelte lån.

Der hvor udfordringen, og mit spørgsmål, kommer ind, er at jeg arbejder i en bank, og via medarbejderbanken kan få boliglån til 2,75 i rente. Det kan jo tydeligt konkurrere med fastforrentede realkreditlån, men så vidt jeg kan regne ud ikke med flekslån, selv ved de høje bidragssatser. Mit spørgsmål er derfor om det giver mening at låne mere end den del af finansieringen der er over realkreditgrænsen på 80 procent i banken, til den lave rente, eller skal jeg følge den traditionelle model med 80 procent realkredit, eventuelt i to forskellige lån som foreslået i mybanker artiklerne, og resten som banklån?

I mybanker artiklen om opdeling af lån står der at realkredit danmark ikke tillader opdeling, så jeg har i stedet taget bidragssatserne fra Nordea kredit for F5 afdragsfrit:

0 – 40 pct: 0,5500
40 – 60 pct: 1,2250
60 – 80 pct: 1,8750
0 – 80 pct: 1,0500

Tricket er vel her at jeg skal sammenligne absolutte beløb, ikke forskelle i procentsatser, right? Umiddelbart ville jeg jo tænke at selv med den dyreste bidragssats på 1,05 for 80 procents belåning, og den lave rente vi har i øjeblikket, er det jo stadig mindre end de 2,75 procent på banklånet. Men forskellen i bidrag betales jo af hele realkredit lånet på 3.7 mill, hvorimod de 2,75 procent betales af det langt mindre boliglån? Altså, 0,5 procentpoint (forskellen mellem 0 – 40 pct og 60 – 80 pct) af 3.6 mill er 18.000, mens 2,75 procent af de 210.000 kr banklånet ender på er 6875 kr?

Nogen der kan gennemskue om det kan betales sig at flytte noget af de 80 procents realkreditlån over i banken i stedet?

(Disclaimer: Før de kommer kommentarer om at det burde jeg selv kunne gennemskue når jeg arbejder i en bank, må jeg hellere fortælle at jeg arbejder i IT) 😉