25-årigt realkreditlån
-
Indlæg -
I vor andelsboligforening har vi foretaget en omlægning fra 1-årigt flekslån til et 25-årigt fastforrentet obligationslån.
I mangel af 25-årige obligationer er vores lån baseret på obligationer med en restløbetid på 32 år til 2047.På trods af den kortere løbetid på lånet er afregningen sket til dagskurs for den 32-årige obligation, hvilket i teorien er ukorrekt, da den længere løbetid indebærer en højere effektiv rente i forhold til en kortere løbetid, men selv ved samme effektive rente ville den 25-årige fordring medføre en højere kurs end en 32-årig fordring.
Vil vi ved henvendelse til kreditforeningen kunne forvente en korrektion af kursen?
Ved nogen herinde noget om det? Jeg vil gerne høre andres mening inden jeg gør mig selv til grin i kreditforeningen.
Hej Hans,
Det kan jeg nemt fortælle dig. Man kan kun optage lån i obligationsserier der er åbne. Typisk 30, 20, 15 og 10 år.
Ønsker man en løbetid på 21 år optages lånet i 30 årlige obligationer som sælges – og derfor er kursen naturligvis som 30 årigt lån.
Det er sådan i teorien sker er at du tilbagebataler lånet får tid – den eneste det ikke er en fordel – som du selv har opdaget er låntager.
Derfor er det en dum løbetid i har valgt – så lad være med at ringe – dumt at gøre sig mere til grin 🙂
Tak for dit svar.
Nu har vi ikke selv valgt løbetiden. Det var det maksimale vi kunne opnå ifølge vores pengeinstitut.
Og ja – jeg er opmærksom på at min påstand befinder sig på det teoretiske plan. Jeg fik da også – hårdt presset – medhold hos en ældre medarbejder i banken. Rent teoretisk.
Men ja – du har ret. Jeg opgiver min lille kamp på forhånd og glæder mig så bare på den pågældende obligationsejers vegne, når han får sin obligation udtrukket i utide. Hvis det da bliver til en glæde for ham på det tidspunkt 🙂
Min bekendt burde der ikke være noget til hinder for i havde fået et 30 årigt lån – ved du hvad baggrunden for det var?
Hvad var det du fik medhold i hos medarbejderen ?
Tak for din interesse 🙂
Begrundelsen for det 25-årige lån ifølge vores kontaktperson i sparekassen – vores “bankrådgiver" var, at vores ejendom vist nok var faldet i værdi siden vores oprindelige lån blev optaget. Vores byggeri er fra 2006.
Hun mente at der var mere sikkerhed, hvis vi betalte højere afdrag, så lånet kun løb i 25 år !!! Det virker på mig som en yderst amatøragtig begrundelse. Hun havde dog fat i den lange ende.Jeg fik af en ældre, særdeles kompetent medarbejder i DLR medhold i min betragtning som indledte denne tråd. Dog på det teoretiske plan.
Udtrækning af obligationer sker altid til kurs 100, så mon ikke obligationsekeren er godt tilfreds med det? 😉
Hej Hans,
Det er jo et argument – men godt nok et tarveligt argument.
Og alt andet lige må man formodes at obligationsejerne som Bitterlemon skriver er dem der er mest tilfredse med det råd – kun hvis renten falder så obligationen går over kurs 100 er det ikke længere en fordel for obligationsejeren.
Hvor mange andelshavere er der i jeres forening?
Hej HalliHallo,
Hvad har antallet af andelshavere med sagen at gøre?
Hej Peter H.L.
Jeg spørger blot, fordi jeg lidt nysgerrig, og har i princippet ingen betydning.
Normalt har en andelsboligforening en administrator, der tager sig af sådanne ting i samarbejde med bestyrelsen.
Meget små foreninger undlader ofte en administrator, hvis et af medlemmerne vil og kan gøre arbejdet, måske gratis eller for en meget lille beløb.
Definer små foreninger!
Var i mange år formand i en mindre forening med 11-14 andelshavere og 4-7 lejere, efterhånden som lejlighederne blev ledige.
Vi havde professionel administrator, men de hjalp ikke med RK-belåningen.Bor nu i andel igen med 40 andele, i en forening som er selvadministrende, så påstanden om små foreninger forstår jeg ikke!
Hej Thsv,
Jeg er helt enig. Jeg har arbejdet en del sammen med ABF (Andelsboligforeningerne Forening) og derfra genkender jeg heller ikke at det er normalt at andelsboligforeninger har en administrator – det er efter min erfaring mere undtagelsen end regler.
Flere at de aller største andelsboligforeninger i København er i hvertfald selvadministrerende.
Jeg tror nu nok at langt de fleste andelsboligforeninger har en advokat til at administrere, men hvis I mener noget andet, så for min skyld ingen alarm.
Som sædvanlig er trollen galt afmarcheret, der er typisk ikke tale om en advokat der er administrator, men derimod et specielt selskab specialiseret i drift af andelsboligforeninger.
Ved stiftelse af en andelsforening er det derimod typisk en advokat der hjælper med opstarten!
Og tror trods alt at de færreste foreninger er selvadministrerende, af de 10-12 foreninger jeg har haft forbindelse er min egen den eneste der er selvadministrerende og er også kun stødt på 1 eller 2 yderligere i de mange tråde om andele på BD.Der er dog mange penge at spare, i sønnens andelsforening er der 45 boliger i alt og det koster 110.000 kr om året at administrere eller små 2.500 kr pr. andel. Absolut en betydelig post, da driftsudgifter udgør ca. 1,2 mill. i foreningen, det er f.eks. mere end der betales for vand eller renovation. Kun vedligeholdelse (afsat 150.000 kr) og ejd.skat på 340.000 kr er dyrere.
Driftsudgifter i denne forening udgør således 480 kr årligt pr. kvm, hvilket er den høje ende, men der er også afsat penge til løbende vedligeholdelse, der er også post til havemand mm.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.