Har jeg lavet en dårlig aftale på mit andelsbolig lån?
-
Indlæg -
Hej derude. Beklager den noget kedelige overskrift, men føler mig lidt røvpulet, uden egentlig at være sikker.
Jeg er 24 år, og købte i 2014 min første andelsbolig, da jeg i længere tid havde søgt alt hvad jeg kunne efter en lejelejlighed i Kbh. Jeg var SÅ desperat, og min egen bank var den eneste der tilbød mig finansiering. Jeg havde ingen opsparing, da den var brugt på tidligere lejelejligheder der tog mig i røven, og lånte derfor det hele i banken. Den samlede sum jeg skulle låne, lød på 810.000, og min bankrådgiver lavede lånet over 4 forskellige lån, der alle havde en forskellig rente, og som havde forskellig løbetid. Det mente han nemlig var det “bedste for mig", samt min eneste mulighed. Jeg var ung og dum og desperat efter en bolig i Kbh, så jeg kunne få styr på min hverdag. Jeg slog til, og stolede blindt på min rådgiver.
Nu har jeg så erfaret at jeg endnu ikke er begyndt at betale af på selve boligen endnu, trods afvikling på 5800 hver måned i halvandet år. Jeg har betalt af på næsten 45.000 i stiftelses omkostninger fordelt på alle 4 låneaftaler og regnet ud at jeg samlet set skal betale 1.380.000 millioner tilbage. Altså over en halv million – næsten 600.000 kr i renter for et lån på 800.000.
Er det normalt? Eller bør jeg sælge min lejlighed mens jeg stadig kan redde det hele hjem, spare op, og købe på ny med en langt bedre aftale – OG I EN ANDEN BANK? (lejligheden er istandsat, så kan få alt hjem jeg skylder ved salg).
Jeg ved ikke hvad der er normalt, men når jeg månedligt betaler 5800+ boligydelse og ser folk der køber ejerlejligheder og betaler mindre, synes jeg der er noget galt.
Det fylder rigtig meget i mit hoved, og er egentlig glad for alle svar jeg modtager. Håber selvfølgelig at min situation er normal nok, og at jeg ikke er blevet analt skampulet af min bank.
mvh Daniel
Hvis nogen skal kunne give dig et meningsfuldt svar ville det nok være en god idé, at oplyse løbetider og rentesatser på dine 4 lån.
At du skal betale meget i renter er dog ikke nogen overraskelse eller et særsyn. Til sammenligning koster et realkreditlån på 810.000 kr. i en ejerbolig (3% fastforrentet) 3804 kr. om måneden hvilket ender op med 1,37 mio i alt over 30 år. Altså temmelig meget det samme som du skal give, men som sagt mangler du at oplyse nærmere omkring dine egne lån.
4 låneaftaler, det var da ikke så helt lidt?
Men hvis renten er rigtig, så er der vel en grund til dette?
Hvis stiftelsesprovisionen er ret høj, så kan det jo godt være at der endnu ikke er afdraget på hovedstolen.
Mit råd er da at tag en snak med banken for at få en reduktion af renten, hvis du syntes den er for høj, eller indhent bedre tilbud andre steder.
Om det kan betale sig at flytte er umuligt at tage stilling til, for dels vil lejligheden nok stige i værdi og hvad skal du betale for en anden lejelejlighed……………
Du skriver:
“Nu har jeg så erfaret at jeg endnu ikke er begyndt at betale af på selve boligen endnu, trods afvikling på 5800 hver måned i halvandet år. Jeg har betalt af på næsten 45.000 i stiftelses omkostninger fordelt på alle 4 låneaftaler og regnet ud at jeg samlet set skal betale 1.380.000 millioner tilbage. Altså over en halv million – næsten 600.000 kr i renter for et lån på 800.000."Hvilket er fyldt med faktuelle fejl.
1) dit lånebeløb er på 810.000 kr
2) Dine låneomk. er små 45.000 kr, altså samlet hovedstol på ca. 855.000 kr!
3) Ydelse på 5.800 er reelt kun 5.750 kr for at matche de 1,38 mill. på 20 år.
4) Renter udgør derfor “kun" 525.000 kr i alt, en væsentlig fejl i forhold til din beregning på 600.000 kr!En hurtig beregning viser at du betaler ca. 5,2% i gn.snitlig rente, men selvfølgelig af 855.000 kr i starten.
Bemærk at kun renterne giver fradragsret og ikke stiftelsesomk. på lånene, så dette giver en forskel efter skat på 25.000 kr i alt at rente kun er 525.000 kr og ikke 600.000 kr.Jeg forstår dog ikke hvorfor du skulle have 4 lån, 2, maksimalt 3 burde være rigeligt.
PS: det er helt normalt at man bruger et par år på at afdrage låneomk. inden man kommer til selve det lånte beløb.
Når der er lavet så mange lån, er det jo nok for at afdrage på det dyreste lån mest muligt først.
Hvem siger det er tale om 20-årige lån og med afdrag? Der findes også 30-årige lån med f.eks. 10-års afdragsfrihed.
Mit råd er endnu engang, tag en snak med banken, der kan forklare hvorledes det hele hænger sammen.
HalliHallo, når du henviser til 30-årige lån med evt. 10 års afdragsfrihed tænker du måske på Realkredit lån? Det kan du bare ikke få i andelsbeviser.
Rente på lån i andelsbeviser på mellem 4 og 6 % er ikke ualmindeligt, men nok nærmere normen.
Jeg forstår ikke antallet af lån på 4 – det burde være 2, medmindre banken har lavet ét 80 %, ét “20 %" og herefter det resterende – dvs. maksimalt 3 lån.
Når spørgsmålsstiller skriver omkostninger ved optagelse er jeg desuden interesseret i, om der heri indgår tinglysningsomkostninger til staten for at give et retvisende billede af omkostningerne – løb ét af lånene desuden under 2 år kan rene stiftelsesomkostninger fradrages over skatten.
Alternativ finansiering i andelsbeviser, med realkreditlignende lånetyper kan man dog finde ved bl.a. Jyske Bank og Handelsbanken – der er nok mange som udbyder alternativer, men renten ligger generelt højere end alm. boligfinansiering.
*DISCLAIMER – det er ikke reklame*Bemærk desuden at din andel af andelsboligens samlede gæld forholdsmæssigt ligger foran din belåning ved banken – dvs. du muligvis ligger med en teknisk belåning i banken fra 60-105 % hvilket ved alm. realkredit ville være umuligt – men deraf skal renten også være større (du ville også have høj bidragssats bare ved 60-80 % finansiering).
Skriv gerne hvis noget er uforståeligt.
Forvent ikke at HH-trollen forstår det!
Med den opgivne ydelse pr. måned og den samlede betaling er det jo evident at lånet er over 20 år.
Lidt sent at bede om en forklaring nu og nogle banker tager sig altså godt betalt for andelslån.
Forestiller man sig DBs satser anvendt for alle 4 lån vil gebyrerne være:
Stiftelses- og tinglysninggebyr: 2.500 = 10.000
2% provision af 855.000 = 17.100
4 * tinglysning á 1.660 = 6.640
1,5% stempel på 855.000 i 4 portioner: 13.100 (husk at der rundes op til nærmeste 100 kr for hvert lån.Vupti samlet gebyr på 46.840 kr eller ikke ret meget forskelligt fra Trådstarters oplyste gebyrer på små 45.000 kr
Daniel skrev bl.a.: " Den samlede sum jeg skulle låne, lød på 810.000, og min bankrådgiver lavede lånet over 4 forskellige lån, der alle havde en forskellig rente, og som havde forskellig løbetid."
Her fremgår klart, at lånene ikke nødvendigvis er med 20 års løbetid, som “Lolle-Thsv" oplyser, men med forskellige løbetider.
Og mig bekendt tilbyder flere banker 30 årige lån med afdragsfrihed til køb af andelsbolig.
Til spørgeren: Hvorfor dælen er du ikke med til at diskutere dit anliggende, når du skriver at du taget “i røven" af banken osv.?????? Det forstår jeg ikke.
HalliHallo – nu skriver du igen, at der dig bekendt er flere banker der yder 30 årige lån i andelsbolig med afdragsfrihed. Vil du berige mig med de banker du er bekendt med, som tilbyder det for at tilfredsstille min vidensbegærighed?
Mig bekendt er der ét institut, som med sikkerhed gør det afhængig af den tekniske belåning i andelskronen, men jeg lytter gerne til hvad du har af konkrete institutter.
Enig med THSV.
Ikke helt enig, når der netop skrives, at lånene er med forskellig løbetid, og ikke med 20 år som angivet.
Jeg skal da gerne prøve at finde frem til de banker der tilbyder 30 årig løbetid og med afdragsfrihed.
I første omgang er det, efter min opfattelse, meget vigtigere, at Daniel selv bidrager med lidt supplerende oplysninger til sit
indlæg………..
Enig HallliHallo – det giver absolut ingen mening at begynd at regne på noget når man absolut intet ved om lån og rentesats og løbetid. Det er som at løse en ligning med 3 ubekendte – og at kunne regne en rentesats ud fra det er VANVID!
Er der virkelig ingen der kender banker, der tilbyder 30 årige lån til andelsboliger?
Og tilsvarende lån med afdragsfrihed i f.eks. 10 år?
Regn dog på ydelsen og den oplyste totalbetaling for lånet, det er så åbenlyst at middelløbetiden er 20 år i dette tilfælde!
Ja, der eksisterer 30-årige andelsboliglån, men der er ikke tale om det i denne tråd!
Jo DanskeBank og Nordea har 30 årlige lån
Tilbyder de også lån med afdragsfrihed, f.eks. de første 10 år?
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.