Hjælp til optagelse af lån fast eller T5?
-
Indlæg -
Hej
Jeg søger lidt gode råd til optagelse af lån. Vi har købt mine forældres hus til 3mil og skal låne 2,6mil i realkredit institut. Vi har 265000 til udbetaling således at vi ikke behøver optage noget banklån til at finansiere de første 20%. Vi har ok luft i budgettet med vores indtægter, da vi også slipper for banklån. Vi har overtagelse d 1/4-16 og tænker derfor også på hvornår man skal begynde at holde øje med kurser og evt kurssikre?
Pga af den nuværende lave rente, overvejer jeg om vi skal vælge et t5 lån hvor vi får afdraget så meget af gælden som vi har mulighed for (Uden at sætte os for stramt) og derefter tage det som det kommer efter de 5 år. ( Jeg forventer at renten vil være ca 5% om 5 år)
Det andet scenarie er et fastforentet 20 årigt for igen at få afdraget lidt mere af restgælden, ifht 30 årigt, når vi har luft i økonomien til det. Det giver mere sikkerhed og kan give en kursgevinst hvis renten stiger til mit forventede gæt på 5% om 5 år. Til gengæld afdrager man ikke lige så meget set efter 5 år som T5 lånet.
Giver mine overvejelser mening eller er der nogle ting jeg har overset ifh til de lånetyper jeg har kig på eller er der noget helt tredje som bedre kan betale sig ifh til vores økonomiske situation. Alle råd vil være en stor hjælp.
Mvh
Torben
Hvis du forventer en (fast) rente på 5% om 5 år er svaret enkelt: Vælg 30-årigt fastforrentet med laveste kuponrente inkl. 10 års afdragsfrihed og indkassér en massiv kursgevinst om 5 år ved konvertering til andet lån.
Hvad du så baserer dine 5% på 5 år på kan man kun gisne om. Der er ingen makroøkonomiske pile der peger i den retning overhovedet, men hvis du ved mere end alle andre så er valget som ovenfor.
Renten kan også være 6% om 5 år, men den kan også være 2%, men det mest sandsynlige er at den er højere end i dag.
Og husk en renteforhøjelse kommer oftest uventet og hurtigt. Se bare for knapt et år siden, hvor renten vel var nede på 2% for bare et par måneder efter igen at være steget til 3%. Der var rigtig mange, der “glemte" at kurssikre deres lån med store tab til følge.
Jeg er novice i real lån og har ikke noget belæg for at sige at renten er 5% om 5 år, men man får jo tit af vide at renten er rekord lav og at det er et spørgsmål om tid før den stiger. Ud fra det har jeg tænkt at en rente på 5% om 5 år er realistisk?
Grunden til at jeg overhovedet skriver at jeg forventer en rente på 5% er for at få et svar man kan bruge til noget da der ikke findes noget “rigtigt" eller “forkert" lån. Det hele afhænger af hvordan renten ændrer sig ifht hvad man har forventet som jeg ser det.
Hvis det er tilfældet at den stiger til eks 5% vil det så virkelig være mest fordelagtigt at at vælge et afrdagsfrit lån? Hvordan vil regnestykket se ud? Det ville jo være interessant at kunne side billigt om måneden og stadigvæk have nedskrevet gælden mere end ved at have valgt et T5 lån med en høj ydelse feks.
En anden ting jeg har tænkt på efter at have læst lidt mere er låne tilbud. Jeg ringede til min bank igår og fik af vide at sidst i februar skulle vi snakkes ved omkring valg af lån men kan det ikke betale sig at holde øje med kurser nu og evt kurssikre? Eks. 3% 30 årigt har lige rundet kurs 100 men havde det kunnet betale sig at få et låne tilbud på det lån for en uge siden og så benytte det når det ender over kurs 100?
Du har en forkert indgangsvinkel. Hvad angår “rigtigt" og “forkert" lån så er det ikke et spørgsmål om at forsøge at forudsige fremtidige renter og kurser for det er der ingen der kan. Du skal vælge det lån der passer til din økonomiske situation samt hvor længe du forventer at blive boende. For nogle er et fastforrentet lån at foretrække mens det for andre er mest optimalt af vælge flex. Måske kombineret med afdragsfrihed.
Jeg går derfor ikke ind i konkrete beregninger baseret på det rene gætværk hvad angår renter og kurser om 5 år. Den slags kan du ikke bruge til noget som helst.
Du kan godt modtage et tilbud på et lån til fx. kurs 99 og så få det udbetalt til fx. kurs 101 hvilket giver en mindre gevinst, men igen er den slags at betragte på linie med et lotteri.
Dine oplysninger matcher ikke hinanden!
1) Købspris 3 mill.
2) I skal låne 2,65 mill. som RK, ikke muligt i et hus til 3 mill. max. 80% evt. inkl. låneomk. altså 2,4 mill.
3) I har 265K til udbetaling, mangler altså yderligere 85K i at enderne hænger sammen.Lad os de korrekte tal på banen, alt for useriøst med de fejl der er i startoplægget.
Hold fingrene fra 5-årige flekslån, renten er for høj og det kan koste at komme ud i løbet af de 5 år og meget ringe beskyttelse mod rentestigninger, da renten jo højst gælder i 5 år. Hvis Flekslån, så F3T…
Hvis du er så sikker på en rentestigning så optag 2½%, men vælg varianten med afdrag, da I så i det mindste får en bedre kurs og afdrager på gælden, hvis renten ikke skulle stige som ønsket. Dette lån er tilmed i teorien billigere end flekslånet, hvis renten udvikler sig som gn.snittet siden flekslånenes indførelse (ca. 3,0% for F1 og lidt mere for F3).
Stiger renten som du forudser til 5% vil kursen falde ca. 15 point, altså indfrielse til kurs ca. 82 for 2½% med afdrag.Men lad os få de korrekte tal på bordet, ser ud til at I handler til 3,3 mill. og får en gave svarende til 12% af husets pris (pas på om den er skattepligtig).
2) er så kun 2,6 mill, så samlet købspris nærmere 3,25 mill.
3) Her er smuttet et 3-tal, der menes 385K op til de 650K som udgør 20%
Tak for svar.
thsv: tallene er således at der handles 3mil. 400.000 af dem er et rentefrit lån i mellem mine forældre og os ( Med rådgivning fra boligadvokat så vi er opmærksom på reglerne ifht skat). Således skal vi låne 2,6 mil i real institut. Da de har vurderet ejendommen til 3mil og det er familie køb, skal vi således blot lægge de resterende 200.000 + omkostninger for dække de de 20%. Lidt atypisk så forstår godt du sætter spørgsmålstegn.
Det der så er mit store spørgsmål er om det med luft i økonomien kan betale sig at afdrage mere aggressivt på gælden de her år hvor renten er lav når vi har muligheden for det. Og hvornår er det smartest at oprette lånet.
Vi forventer at blive boende på ubestemt tid men en 5 år tidshorisont er tilpas lang tid til at vi måske har behov for noget større eller bedre hvis vi har økonomi til det. Her kan valg af lån nu betyde kommende størrelse på udbetaling.
Rettelse til thsv: Vi skal selvfølgelig kun låne 2,4 efter vi har lagt de 200 + omkostninger.
Ja, startindlægget er uklart, det kan vi blive enige om!
1) Handelspris 3,0 mill.
2) RK-lån derfor på maks. 2,4 mill og ikke 2,6 mill.
3) Familielån på 400K (svarende til de små 400K jeg nævnte manglede i regnestykket)
4) Kontantbehov derfor de nævnte 200K + omk., så de 265K passer nok meget godt!Hold fingrene fra 5-årige flekslån, jeg har hørt så mange, der vil skifte lån undervejs, de er kun falsk sikkerhed.
Valget står altså imellem:
1) Fkort med afdrag, overskydende afdrag på familiegælden
2) F3T med aggressiv afdragsprofil
3) 2½% fastforrentet lån med afdrag
4) kombibelåning med 0-60% afdragsfri og afdrage gæld over 60% først (ikke hos RD, grundet deres bidragsstruktur)Hvad I skal vælge er svært at sige, men mange mener at renten vil være lav i 3-4 år endnu, mens andre ser tegn på en snarlig rentestigning. Ved rentestigning er det fastforrentede lån en stor fordel grundet de ca. 7 point kursen falder per procent renten stiger.
Hej Torben,
Jeg er ikke enig i men ikke skal tage forventningerne til den fremtidige rente ind i sine overvejelser. Alt andet er jo nonsens. Men enig i det kan være meget svært at spå.
Men er renten uændret så ingen tvivl – vælg et flekslån helt uden tvivl.
Stiger renten kan det muligvis være fornuftigt at vælge fastforrentet.
Men alle valg indeholder risici, vælger du flex lån og renten de næste 5 år stiger 5% – så er der ingen tvivl om du økonomisk ville have en kæmpe fordel af at have valgt det fastlån.
Så er ligesom med aktier, kan du forudsige noget – kan du tjene mange penge. Kan man ikke forudsige noget, tjener man nok som gennemsnittet eller lidt under.
Jeg har selv i mange år sagt at renten er rekord lav og ikke kan blive lavere – men ikke desto mindre er den blevet lavere og lavere.
Da renten var rekord lav sidst valgte jeg selv at gå i en F3 til en rente på ca. -0,1%. Troede ikke renten ville stige de næste par kommende år – og skulle den stige meget, ville jeg indfri lånet, men det er en anden historie.
Selvfølelig skal en fremtidig renteforhøjelse da indgå i overvejelserne, ellers viser alle beregninger jo at man skal optage Fkort-lån med lavest rente!
Og modsat dig, så læser jeg trådstarters oplæg, hvor der tydeligt skrives at han forventer en rentestigning til 5% over de næste 5 år (nej ikke en stigning på 5%, som du skriver!). Ud fra denne forventning vil et fastforrentet uden afdrag være klart mest fordelagtigt, men da det er ligeså sandsynligt med en mindre stigning i renten er anbefalingen fastforrentet med afdrag for at undgå det dyre tillæg i adm.bidrag og den dårligere kurs. På den måde afdrages gælden med en rimeligt lav ydelse.
Tjaa thsv… 60 %? Jeg ville måske, hvis jeg kunne finde på at tænke fastforrentet, tænke et 40 % fast u/a og de sidste 40 % som Prioritetslån, hvor “bidrag" ikke findes/ikke skalerer på samme måde som ved RK lån.
Hvis trådstarter har en forventning om, at de vil flytte i noget større om 5 år kan trådsstarter snuppe en 80 % 5 års efter min mening.
Brug besparelsen fra lav rente i forhold til normal finansiering til at afdrage gælden hurtigere. Så kan dem der filosoferer om rentestigninger med en ukendt chance for kursgevinst om 5 år hvis renten stiger i mellemtiden" pakke sammen.. du sikrer dig en “gevinst" ved at afvikle hurtigere med 5 års renten.
Kig efter eventuelt efter Prioritetslån. Udbetales til kurs 100.
“efter eventuelt efter" – her går det godt.
Tak for jeres indput. Jeg har fundet siden boligberegner.dk og den er faktisk ret god, synes jeg, til at se forskelle ved forskellige scenarier.
Lige nu er jeg nok lidt fristet af 30 årigt med 10 års afdragsfrihed. Da ydelsen er så lav og ved stigende renter er gevinsten stor. Desuden kan besparelsen i ydelsen bruges til at investere i noget som kunne give et bedre afkast. Men vi har ikke besluttet os endnu.
Prioritetslån ved jeg slet ikke hvad er. Det må jeg læse lidt op på.
En anden ting jeg har undret mig lidt over er det med at købe over kurs 95 reglen? Eller ved at købe så tæt på 100 som muligt og kurssikre. Hvis du køber til kurs 90 bliver hovedstolen højere men ligeledes er den jo også højere ugen efter hvis man indfrier igen.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.