Vurdering af ejendom
-
Indlæg -
Hej
Min mand og jeg købte i 2009 et dejligt hus med en smuk beliggenhed ved skov og eng.( 25 min. fra KBH) Huset havde været til salg i to år og da det første gang blev udbudt var prisen 3,75 millioner tilbage i 2007. Det var alt for højt idet huset trængte og stadig trænger til meget renovering, det faldt til 3.000.000, krisen kom og det faldt til 2.500.000, så 2.000.000, så 1.700.000 og vi forhandlede det så ned til 1.600.000. Her seks år senere har vi fået at vide af vores bankrådgiver, at Totalkredit stadig vurderer det til 1.600.000, dette til trods for at boligpriserne i vores område trods alt er steget igen. Vi har udskiftet varmekilden, idet omkostningerne til opvarmning løb op på ca 36000-40000 om året, hvilket vi har fået reduceret til 13-14000 med et træpillefyr, det må da betyde lidt. Vores økonomi er meget stram, idet min mand er været i lære i 4 år, netop færdiguddannet forestillede vi os, at vi ville kunne forhandle med vores bank om at få en lavere rente på vores meget dyre boliglån, som næsten har stået stille i alle de år, idet renten næsten indhentede den ydelse vi havde råd til, vores rente på boliglånet i banken er 9,75% for som vores bankrådgiver meget kækt sagde “så er det dyrt at være fattig" og det må man jo give ham ret i. Nu har banken tjent omkring 250.000 kr på os i renter alene for at vi lånte 400.000 kr for seks år siden. Det jeg vil spørge om er dels om I mener 9,75% i rente på et boliglån er normalt set i forhold til at vi ikke har haft råd til en høj ydelse, hvad når vi nu kan afdrage nogle tusind kroner mere om måneden, er det så rimeligt at bankrådgiveren kun vil gå 1% ned? Og er det ikke som at bede ulven vogte får at det er Totalkredits vurdering at huset slet ikke skulle være steget på 6,5 år, de samarbejder jo med banken. Det er ikke, fordi jeg tror vores hus skulle være steget så meget, at vi kunne lægge boliglånet ind under realkreditlånet, men hvis vurderingen af huset var lidt højere ville der jo være kortere tid til, at vi kunne få det ind under. Det virker næsten som at være stavnsbundet med det boliglån. Vi ville jo gerne få det langt ned inden vores afdragsfrihed udløber om 5 år. Hvem kunne man i så fald få til at give en vurdering på et her- og nu salg som jo er det Totalkredit forholder sig til og ikke nødvendigvis, hvad det kunne sælges for hvis det var i almindelig handel, hvem kan komme med sådan en objektiv vurdering, som ikke er fedtet ind i diverse interesser.
på forhånd tak
Prøv i en anden bank, f.eks. Nordea, DB eller BRF bank, de er vist alle rimeligt sultne efter at overtage kunder med lån i Totalkredit.
Jyske bank står også klar, men tvivler på at de vil have kunder med stor bankgæld.At I ikke har kunnet afdrage på banklånet med et afdragsfrit RK-lån er et tegn på at I har købt for dyrt i forhold til jeres indkomst.
Normalt vil man minimum have afdraget banklånet på de 10 år man har afdragsfrihed i.Hvis jeres indkomst derfor er steget væsentligt bør I nu kunne afdrage massivt på banklånet.
Der er en del områder, hvor kvm.priserne ikke er steget siden 2009, selv kun 25 min.s kørsel fra København, mens andre er steget voldsomt, de 1,6 millioner i købspris antyder et billigt og de 2 års liggetid antyder ligeledes et område med få salg og altså en forsigtig vurdering fra et RK-institut. Samtidigt er jeres gæld jo over 100% af købsprisen med det relativt store banklån i stadigvæk har.
Men pas på at et evt. bankskifte ikke drukner i gebyrer og tinglysningsomk. men lyder bestemt som om I skal forsøge en anden bank/RK-kombination.
Enig, prøv at forhøre dig i andre banker/institutter. Det koster kun tid, og måske kan du få et væsentligt bedre tilbud. Er ejendommen overbelånt, og er jeres gæld stadig for stor i forhold til jeres indtægter/rådighedsbeløb, kommer I dog ikke langt. Husk at et nyt institut kun må belåne ejendomme maks. 80% af nuværende værdi med realkredit og op til 95% med boliglån. Derudover skal jeres økonomi være god nok til at I kan sidde med fastforrentede lån med afdrag og stadig have et pænt rådighedsbeløb at leve for når de faste udgifter er betalt, ellers kan de formentlig ikke hjælpe jer.
Til thsv: BRF bank hedder i dag noget andet, da BRFkredit er blevet en del af Jyske Bank koncernen. Det ændrer dog ikke på, at BRFkredit og Jyske Bank generelt skarpe priser på boligfinansiering p.t.
Tak for jeres svar. Ejendommen er overbelånt men efter min mand netop er blevet uddannet vil vi have et udmærket rådighedsbeløb, spørgsmålet er så bare om nye banker tør binde an, trods pænt rådighedsbeløb nu hvor huset vurderes til 1.600.000 af totalkredit sidste år for vi skylder alt i alt 1.890.000. Jeg har kontaktet to banker som også samarbejder med Totalkredit og de kigger nu på tallene, tror I at et fint rådighedsbeløb vil opveje at vi skylder mere end det er værd? De nye banker kender jo ikke vores forbrugsmønster og kan måske ikke binde an på at vi er nøjsomme, nu de ikke kender os. Er det en ide at få huset vurderet igen af en ejendomsmægler?, skulle huset vise sig at være mere værd kan det jo vise sig at vi har et helt andet udgangspunkt for at blive antaget af andre banker?
Vi er kunder i banknordik og lånte 530.000 i boliglån til en rente på 4.25. Prøv der
Tjek jeres boligværdi på https://bolighed.dk/ – der giver en god indikation af hvad jeres hus er værd i forhold til jeres område.
Sammenhold det med http://www.vurdering.skat.dk/Ejendomsvurdering, så ved I sådan ca. hvad jeres husværdi er.Tjek market for boliglån. f.eks https://www.mybanker.dk/sammenlign/bolig/boliglaan/ jeg tror I kan finde bedre lånevilkår end 9,5%, da 9,5% er i den høje ende.
Som nævnt vil I nok ikke kunne optage mere lån end samlet 95% af værdien af boligen i en ny bank, men måske kan I så tage resten som et lån uden sikkerhed, hvis økonomien er god nok. Coop Bank reklamerer med lån fra 5,95% i rente uden stiftelsesomkostninger og sikkerhedsstillelse. Det er faktisk meget konkurrencedygtigt, endda også i forhold til de fleste boliglån med sikkerhed fra 80-95% af boligens værdi.
Til Becool: Min erfaring med bolighed.dk og de offentlige ejendomsvurderinger er, at begge dele ofte rammer en pænt stykke ved siden af markedsprisen. Jeg ville i stedet prøve at spørge en lokal mægler eller evt. søge på de faktiske salgspriser i området inden for det sidste års tid (f.eks. på Boliga.dk) og se på salgspriserne på de ejendomme som minder mest om ens egen, de tal har jeg større tillid til.
Hej Anne,
Jeg vil blot tilføje, at det vil være en god idé at få andre RK-institutter til at se på jeres hus – da du skriver at I har kontakt til to banker der også anvender Totalkredit. Hvis boligen er steget kan en låneomlægning gøre det væsentligt billigere for jer.
Hej alle
Tusind tak for jeres råd. Til Rasmus D , en af de banker vi netop har taget kontakt til er Bank Nordik, så må vi håbe at vi har heldet med os. Jeg tror vi får en ejendomsmægler ud. Når jeg sammenligner huse med ca samme stand, beliggenhed og energimærke ligger kvadratmeterprisen en del højere en vores, hvis vores stadig efter syv år kun skulle være 1.600.000 værd, så jeg tænker at der må være håb. Jeg tjekker Coop Bank ud som en løsning på de sidste 5%. Og til Becool , rart at få bekræftet at 9,5% er i den høje ende, i sær når jeg ser at Rasmus D skriver at han har fået et lån til 4,25%. Er godt klar over at banken har kunne sætte den så højt fordi vi med tidligere lav indkomst er mere risikable kunder, men nu med bedre lønninger burde tingene forhåbenligt se bedre ud.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.