Købsvurdering på andel
-
Indlæg -
Andelsboligforening Bronzealdervej AC 1-43.
Andel Bronzealdervej 9B. 3 vær. 72 m2.
pris 385.925 kr.
gæld 786.213 kr.
teknisk pris ca. 16.,226 kr. m2.
boligudgift 5000 kr.Andele i foreningen 59 stk. Ejendommen er vurderet i 2012 til 74.000.000 kr.
Realkredit Danmark
Lån F10 32.491.000 4,83% afdragsfri ophør 2018, udløb 2038,. (skal rf. i 2018).
Lån F5 10.170.000 0,95% afdragsfri ophør 2020, udløb 2040,. (rf. i 2015).
Fast obligation 3 % 3.251.000 Budget (2016) Renovationsprojekt.Maksimalpris (efter budget 2016) 385.925 kr.
Gns. m2 på tilsvarende ejerlejlighed i området 25.000 kr.
Lejebolig 8000, almen boligleje 6000.Er der nogen der vil give et bud på hvad sådan en andel skal koste. Er der nogen der kender en nem måde at udregne hvor meget afdragene kommer til at belaste boligafgiften efter 2020?
Har denne andelboligforening en hjemmeside, hvor man kan se deres regnskaber og andelskrone m.v. ?
Eller har du noget fra en ejendomsmægler vedr. lejligheden.
Hvor ligger Bronzealdervej 9B?
Hvis du går i banken, så har de dygtige folk, der kan gennemskue deres regnskab, hvilket de altid gør før de låner penge ud til et køb.
Kære HalliHallo,
Ligger i Århus – men forvent da ikke at banken vurdere om købt er godt for køber – det vurdere om det er godt for banken!
Lad være med at rådgive om noget du ikke ved noget om.
Køb af fast ejendom også andelsbolig, er den største enkeltinvestering du kan foretage som privatperson.
At handle uden sagkyndig rådgivning og alene ved at spørge på dette forum, hvor du ikke aner om de svar du modtager er rigtige eller forkerte, kan ikke frarådes kraftigt nok.
Der findes lovregler om hvordan maksimalprisen på en andelsbolig skal opgøres. Prisen kaldes også for andelskronen opgøres og godkendes på den årlige generalforsamling og er gældende indtil der på næste generalforsamling fastsættes en ny. Så du kan sagtens komme i den situation, at du køber en andel til den pris der blev godkendt på seneste generalforsamling, men alligevel kan prisen være forkert, fordi foreningen siden har optaget lån, for slet ikke at tale om værdien af de individuelle forbedringer i boligen som sælger har tillagt prisen.
Manglende vedligeholdelse eller kommende bygningsinvesteringer, som der ikke er lagt penge til side til, vil også påvirke prisen negativt og det samme gælder kunstig lav boligafgift pga. afdragsfrihed på foreningen kreditforeningslån. I øvrigt er det ikke sikkert, at der findes købere der vil betale den maksimale pris opgjort efter lovens regler.
Søg sagkyndig rådgivning, f.eks. en advokat INDEN du underskriver noget som helst. En sådan rådgivning kan en bank IKKE give dig, de har simpelthen ikke kvalifikationerne hertil.
,Jeg har seneste regnskab og et foreslået budget 2016.
Tilsynsrapport udarbejdet i 2015 afslørede nødvendige reparationer kr. stort 6.000.000. Det ser ud til at foreningen ikke løbende henlægger til vedligehold, men tager pengene af driftsbudget.
Ved et årligt vedligehold på 136 kr. pr. m2 og 4050 m2 for foreningen giver det ca. 500.000 kr. pr. ar.
Driftsbudgettet viste et overskud på ca. 500.000 for 2013/2014.
Der mangler altså ca. 3.000.000 kr. til renovering, da kreditlånet kun dækker halvdelen af de 6 mill. Driftsoverskud og låneomlægning skal finansiere resten til 2019.
Bygningen ligger i 8210 i et relativt godt kvarter.
andelskronen er som ovenfor nævnt 385.925, udregnet til max pris for andelen.
Hvis foreningen ikke for forlænget afdragsfrihed på det store lån, har jeg groft udregnet en stigning i boligafgiften på 2000 kr. efter 2020.
Til Morsdreng
Tak for rådet. Jeg har et revideret budget. I forbindelse med et større renovationsprojekt på ejendommen, har de haft Realkredit Danmark ude og vurdere ejendommen. Jeg kender ikke deres vurdering, men hvis lånet til renovation godkendes på den ordinære gf, vil det bevirke en reduktion i andelskronen. Den reduktion er indarbejdet i udbudsprisen for andelen.
Det jeg mangler er en vurdering af ejendommens værdi pt. Og et kvalificeret gæt på 2018 off. vurdering. Vil foreningen kunne få forlænget kreditten. Kan de nuværende beboere bære en huslejestigning på 2000 kr. (worst case).
Hvis prisen for andelen er lav nok og der er nogle andelshavere der gerne vil slippe for højere boligafgift,, så kunne man måske lave en handel. Afhænger selvfølgelig af om ejendommens værdi er steget siden 2012.
Der er kun et svar -. søg sagkyndig rådgivning
Hvis du mener at en passende leje for tilsvarende lejebolig er 6.000 kr om måneden og der betales 5.000 kr for andelen er der 1.000 kr hver måned til forrentning af andelsindskuddet. Det er 12.000 kr om året, der ved 4% forrentning (lavt sat for en udlejningsejendom) svarer til en andelsværdi på 300.000 kr for andelen. 6.000 kr modsvarer for øvrigt en årlig leje på 1.000 kr pr kvm ved 72 kvm.
Den tekniske pris på lidt over 16.000 kr antyder ligeledes at andelen er fastsat til maksimal rimelig vurdering som rentabel udlejning.
F10-lånet er godt nok dyrt i rente og bør helt klart medføre en post med kursregulering på ca. 4 mill. negativt i 2015 med 3 år til refinansiering.
Et 2% lån over 20 år vil have en ydelse på 6,08% så ydelsen behøver ikke at stige så voldsomt, når der skal afdrages, men under 5% + adm.bidrag kommer ydelsen (uden adm.bidrag) altså ikke, da selv rente 0 medfører ydelse på 5,0%.
Ved 2% lån over 30 år til kurs 96 kommer ydelsen ned under 5% af hver lånt kontantkrone, så vil ikke medføre stigning i den mdl. andelsleje.Det mindre F5-lån er faktisk farligere, da ydelsen på dette stiger voldsomt, når der skal afdrages.
Til HH-trollen, prøv dog at Google adressen, så finder du let salgsannoncen i 8210 Århus V:
http://www.boligsiden.dk/salg/920520832/
men dette er åbenlyst for svært for dig!
Tak for det thsv.
Din prisvurdering stemmer godt overens med en tilsvarende lejebolig, som foreningen solgte i 2013 (340.000). På det tidspunkt var andelskronen også højere.
F10 lånet er kursreguleret i regnskabet.
Det er godt nok skarpt, hvis de kan få 2 % i 2018 til kurs 96 og 30 år. På den måde “udligner" de lige 10 års afdragsfrihed.
Jeg er helt enig – søg professionel eller anden kyndig rådgivning – det er alt alt for farligt at begynde at rådgive specifikt ind til en bolig på dette forum.
Der er alt for mange der herinde der rådgiver helt hen i skoven. Så 100% enig der med morsdreng.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.