Hussalg i forbindelse med skilsmisse ! Muligheder ?

Det er slemt nok at blive skilt, men at økonomien fortsat er “sammenblandet" på uvis tid, må da gøre det ulige værre. Det er netop derfor at din ex. nu presser på for at få huset solgt. Hun vil kunne gennemtvinge et salg på tvangsauktion ved at stoppe sin deltagelse i betaling af husets driftsudgifter.

Den nuværende situation, hvor I begge fortsat hæfter, rentefradraget deles og I begge deltager i betalingen af udgifterne vedrørende huset er hverken hensigtsmæssigt eller en permanent løsning og kan kun accepteres, hvis og så længe det sker for at få tid til et salg i fri handel. Går der lang tid inden et salg i fri handel, må man begynde at overveje andre alternativer, f.eks. tvangsauktion, for man kan naturligvis ikke fortsat have sammenblandet økonomi 10 år efter at man blev skilt. Hvad skal der ske med rentefradraget? Hvordan skal prisfald eller -stigninger fordeles og meget mere?

De sædvanlige løsninger for at få afsluttet samejet, den sammenblandede økonomi og deling af rentefradraget er: 1) sælge huset med tab og få efterfølgende en aftale med banken om hvordan I afvikler mankoen 2) en af ejerne overtager ejendommen alene og den anden frigives som solidarisk meddebitor på kreditforenings- og banklån. Begge modeller kræver naturligvis panthavernes accept (Kreditforeningen og banken)

Når du har haft en boligøkonom til at hjælpe dig, må den pågældende også have oplyst dig, at en hvilken som helst løsning, herunder også den skitserede, kræver kreditforeningens og bankens accept. Har du det? Vil kreditforeningen belåne huset med et nyt 30 årigt lån alene med dig som debitor? og vil banken frigive din ex. som meddebitor på boliglånet mod at dette samtidigt nedbringes?

Det undrer mig, at du ikke har indhentet en mægler vurdering af ejendommen, da denne er selve udgangspunktet for opgørelsen af det tab som et salg i fri handel vil give og for salgsprisen i jeres eventuelle indbyrdes handel og er nødvendig for at kunne overbevise banken og kreditforeningen om konsekvensen af et salg i fri handel.

Morsdrengs argumenter er sådan set godt nok i teorien – men forventelig langt mere problematisk i praksis.

Det er helt rigtigt det er noget rod både følelsesmæssig og økonomisk at eje et hus sammen med sin ex – hvor den ene bebor huset. Men løsningen er jo heller ikke valgt at lyst men af nød.

Hvis banken ville slippe pantet på dig ex og lade dig overtage hele huset var løsningen lige til – og så havde i nok også valgt denne. Men udfordringen og det er jo når en eller jer begge er teknisk insolvente efter transaktionen, for så slipper banken næppe den ene panthaver.

At lade huset gå på tvangsauktion er næsten den værste situation for jer begge. Din ex kan naturligvis altid stoppe med at betale – men økonomisk vil du så nok være bedre stillet vat at betale hendes andel også. Trist men sandt. Tvangsauktion er som hovedregel altid den sidste udvej og næsten altid den økonomisk dårligste udvej. I vil risikere at ende op med en gæld, der skal forrentes med måske op med 20% årligt – så ydelsen på den gæld der er tilbage efter hussalget er større end hvis I havde beholdt huset.

Det er fakta og det kan man ikke komme ud af. Og dermed også tilbage til virkeligheden. En af mine undervisere på jurastudiet udtrykte sig engang meget rammende: “ud fra en økonomisk og juridisk vinkel ville han klart fraråde ægteskabet – så længe man levede i tosomheden var man ikke bedre stillet end uden ægteskab, da man jo alligevel er enige om alt, når man bliver skilt er ægteskabet kun et problem".

Han økonomiske og juridiske råd var “gift dig aldrig og hvis du gør det lav særeje på alt, hold økonomien helt adskilt og køb aldrig noget i fællesskab" – var han lærdom efter mange års advokatpraksis. Han måtte dog selv konkludere, siden han selv var blevet gift for 1 år siden – havde han købt hus, bil og sommerhus sammen med konen og havde ikke lavet ægtepagt – for som han sagde da han havde foreslået det overfor hans smukke kommende kone havde hun med “kærlige øjne kigget på ham og sagt – elsker du mig da ikke" – og jo gjorde han – så det blev så ved at lade følelserne råde.

Så fakta er I har købt et hus sammen i kærlighed – tabt på huset pga. en uheldig prisudvikling, og nu må side med huset sammen også efter kærligheden er slut.

Og det er problematisk – men ikke sikkert der er en udvej – slet ikke lige til. Kender nogle der løste det på den måde at man mellem parterne lavede en aftale om huset værdi og gæld og så at sige helte hus og gæld mellem ægtefællerne. Så efterfølgende prisfald og prisstigninger ikke skulle påvirke modparten. Så man lige som “i hovedet" havde gjort op – men underliggende hæftede begge parter stadig.

De var begge kommet ud med et kæmpe tab i størrelsen 1,5 mio. kr. og dermed en gæld på 750.000 kr. til hver. Manden blev i huset – og begge hæftede for den samlede gæld i huset. De førte et egentlig regnskab på mellemregningen overfor hinanden. Manden betalte fysisk alle rente og afdrag på gælden og skatter mv. og optog så ½ som et krav mod ex konen og de beregnede modsat en husleje som han skulle betale til hende som han modregnede i deres fælles interne regnskab. Han forbedre og byggede til og da husprisen var så at sige handlet af mellem parterne ville en eventuel prisstigning efter “delingen" alene tilfalde ham i deres interne regnskab.

På papiret fint og det kørte også godt i 5 år uden problemer. Men for et års tid siden skulle huset sælges – da han truffet en ny han ville flytte sammen med. Det lykkelige var at huset i mellemtiden var steget, så de nu kunne sælge huset med et lille økonomisk overskud – bl.a. pga. stigende husprisen og fordi manden havde brugt en del på sætte huset i stand.

Efter salget og indfrielsen af al gæld var der et overskud på ca. 200.000 kr. som naturlig tilfald manden. Men begge parter var nu også af realkreditgælden de havde hæftet for fælles. Manden var i princippet glad for huset var steget de ca. 1.700.000 kr. siden han mellem parterne havde “overtaget" huset – skal siges at han også havde lagt virkelig mange timer i huset efter der.

Han troede lidt han så ville komme ud med en god gevinst. Og jo han slap af med de 750.000 kr. i gæld (hans andel) plus havde 200.000 kr. på bankkontoen – men havde nu også et tilgodehavende hos ex konen på 750.000 kr. som var den gamle gæld fra skilsmissen. Nu var gælden bare ikke konens til realkreditinstituttet og banken men en gæld fra eks konen til manden.

Da hendes økonomiske situation jo var uændret – havde hun forsat ikke mulighed for at betale sin andel af gælden – så udfordringen var i princippet parterne i mellem helt uændret – måske dog lidt bedre set isoleret set. Men faktuelt havde det ikke gavnet manden mere en ½-delen af de 200.000 kr. at de havde kørt det store regnskab. Eneste udfald var at manden nu var gældsfri og havde et krav på 750.000 kr. på ex konen – et krav hun aldrig ville kunne betale.

Så på papiret gjorde de det rigtige – men faktuelt løste det intet for dem.

Så læringen køb aldrig noget sammen – havde været rigtigt – de havde så aldrig haft huset – så er også for, forenklet syn.

Der er risiko ved alt – og fælleseje kan give glæder og sorger – nu er det sorger og dem må i selv om I ikke er gift længere løse på bedste vis i fællesskab.

Jeres banklån må da være blevet betalt en del ned på de 10 år?! Der er kun realkreditlånet der er afdragsfrit så jeg forstår ikke de tal du præsenterer. I har vel aftalt en løbetid på måske 20 år eller??

Og når det er sagt så kan I så absolut ikke sende aben mod banken på nogen måde. I har med åbne øjne købt et hus med 100% finansiering uden udbetaling og så ovenikøbet valgt et afdragsfrit lån. Det er ikke raketvidenskab at se, at denne løsning er ekstrem risikabel set i lyset af evt. prisfald på boligmarkedet. Det er jer og kun jer der har skylden for dette og banken kan i øvrigt ikke forudsige, at I vil blive skilt efter nogen tid. At reglerne så efterfølgende pr. 1/11-2015 er blevet ændret kan man så kun hilse velkomment – I var aldrig blevet godkendt til et boligkøb overhovedet med nuværende regler der kræver mindst 5% kontant udbetaling.

Hvad så nu?? Tja, disse tilfælde er meget svære at løse og hvis banken ikke går med på en opdeling af gælden (hvilket de sjældent gør) så findes der ingen løsning. Et salg i fri handel eller tvangsauktion efterlader jer blot med en stor og højt forrentet gæld. Uanset hvordan man vender og drejer og uanset hvad banken går med til vil du være i en særdeles svær situation efterfølgende.

Fair nok, men der er desværre bare ingen nemme løsninger i disse tilfælde. Jeg tvivler ærlig talt på, at banken går med til en opdeling af gælden og hvis ikke så er den bedste mulighed at omlægge det store RK-lån til et nyt og billigere ved udløb. Besparelsen skal så naturligvis bruges på at afdrage bankgælden hurtigere.

Et salg nu er økonomisk betragtet ikke særlig fedt, men omvendt er det heller ikke fedt at I har en sammenblandet økonomi mange år efter skilsmissen. Det er derfor et spørgsmål om pest eller kolera

Ved valg af afdragsfrit RK-lån er det normale altså at man afdrager hele banklånet på de 10 år.
Konklusion, I har betalt for lidt til banklånet og burde kun have RK-lånet om et år, hvis I havde haft en fornuftig adgang til købet.
Lyder bestemt som om banken har godkendt jer til et for højt beløb ved købet og at I har levet over evne, i stedet for den standardfinansiering med afdrag på begge lån, I skulle godkendes efter.
Det er helt normalt at man afdrager 15-20% af salgsprisen på de første 10 år.

Michael skriver:
“Hvis det er et fastforrentet 4%-lån så er det ikke inkonvertibelt. At et lån er inkonvertibelt betyder “blot", at det skal indfries til dagskursen. Et fastforrentet lån derimod kan altid indfries til kurs 100 ved hver termin."

Dette er ikke korrekt, da der netop dengang fandtes inkonvertible 10-årige lån med fast rente baseret på Flexobligationer med 10 års løbetid, men ikke givet som kontantlån, som ved konventionelle flekslån.
Specielt Nordea havde mange af disse lånetyper og senere også 30-årige stående lån med fast rente, disse var dog konvertible, men blev aldrig rigtigt nogen succes grundet den dårligere kurs end 10 år uden afdrag.
Er der derimod tale om et normalt obl.lån er det konvertibelt og kan opsiges til kurs 100 til hver termin med 2 månders opsigelse.