2-lags belåning med 2% og F1, eller ren 2%?
-
Indlæg -
Hej
Jeg skal omlægge lån til 1. oktober, og har valgt Jyske Bank/BRF.
Jeg har to muligheder:
Alternativ 1: Jeg låner det hele (2.640.000) i 2 % 30 årigt med afdrag. Det vil give en samlet ydelse efter skat på 3.454.877.
Alternativ 2: Jeg låner 1.940.000 i 2 % 30-årigt og 700.000 i Jyske F1 over 11 år, til en rente incl. tillæg på 1,10 %. Det vil give en samlet ydelse på 3.264.370.Hvis renten bliver nede, ser det altså ud til, at jeg kan spare 190.507 på alternativ 2. Jeg kan derudover lave ekstraordinære afdrag for 700,- (hvilket sandsynligvis vil blive aktuelt), og kan jo så vælge at afdrage på det lån, der på det tidpunkt har den højeste rente.
Er der noget der taler for at gå efter alternativ 1? Jeg er med på at en evt. konverteringsgevinst vil være mindre med alternativ 2, men mon den teoretiske gevinst på 700.000 nogensinde vil komme i nærheden af 190.507?
Er der nogle alternativer jeg overser? Jeg er umiddelbart ikke interesseret i at smide det hele i F1.
Mvh
Det er en lidt spøjs måde at gøre tingene op på. Du sammenligner to lånemodeller på den samlede ydelse hvor det ene model indeholder et variabelt forrentet lån over 30 år?! Det er ganske enkelt en alt for lang tidshorisont til at den umiddelbare “besparelse" er relevant at sammenligne. Renten (og sikkert også bidragssatserne) når at ændre sig 86 gange inden lånet udløb og så har du sikkert solgt boligen længe inden.
I øvrigt er den samlede ydelse en bruttoydelse. Nettoydelsen og dermed forskellen er mindre end de 190K du oplyser. De 700 kr du oplyser du kan lægge i ekstra ydelse om måneden er ikke ligefrem en herregård og hvis du vælger at lægge dem på RK-lånet skal du huske, at der er et gebyr forbundet med ekstraordinære ydelser. Vist på omkring 750-1000 kr. i øjeblikket uden jeg ellers har studeret det nærmere. Det kan sjældent svare sig for et så beskedent beløb heller ikke selvom du samler sammen og indbetaler hvert 2. eller 3. år.
Af de to modeller du lister ville jeg gå med alternativ 1 fordi det er den “reneste" løsning som dels giver sikkerhed mod rentestigninger og dels en mulighed for kursgevinst.
Undskyld – F1 lånet var ikke over 30 år, men 11 år ser jeg. Det ændrer nu ikke på min konklusion
Der er tale om nettoydelse i mine beregninger.
De 700,- er gebyret det koster at afdrage ekstraordinært. Der vil være tale om afdrag på mellem 50 og 100.000 årligt.
Holder du mon stadig på mulighed 1?
Aha. Så misforstod jeg din formulering med de 700 kr.
Hvis du har et overskud på 50-100K du kan afsætte årligt ville jeg nok overveje et 20-årigt lån i stedet. 1,5% får til en kurs lige omkring 99 lige pt. jf. brf.dk. Kursgevinst-muligheden forringes noget, men til gengæld afdrager du hurtigere og undgår årlige ekstra indbetalinger. Det er lige omkring 3000 kr/md brutto du ekstra skal betale for det 20-årige lån.
Ok, tak for det. Et minus ved det vil vel også være. at jeg mister en del fleksibilitet? Der kan jo nok komme år, hvor jeg ikke vil kunne afdrage lige så meget. Men jeg kan ellers sagtens se pointen. Tak for det forslag, som jeg må overveje nøjere.
Tilbyder Jyske Bank en totalrente på 1,1% som 2. prioritet 60-80%?
Helt klart mulighed 2 i så fald og gerne endnu kortere løbetid på F1-lånet.
Kig på udviklingen i den korte rente fra 2005 frem til 2009 og du vil genoverveje om den korte rente forbliver lav.
Men givet at du kan få en rente på 1,1% i den konstruktion er det klart mit valg.
De 1,1% er mindre end der betales i adm.bidrag for alle typer flekslån i intervallet 60-80% og fordelen er jo at der afdrages hurtigt over de 60%.
Du er forhåbentligt godt klar over at 2-lagsbelåningen er en del dyrere i afdrag de første 11 år og det er hovedsageligt derfor at du sparer penge.
Ja, det er 1,1% fra 60-80. Fra 0-80 hedder den 0,7, så det frister naturligvis også. Men jeg tror nu gerne vi vil binde renten på det meste af lånet, selvom vi har siddet godt i f1 de seneste 3 år.
Vi kommer til at sidde for ca 12000 netto de første 11 år, og herefter noget billigere. Med ren 2% er det omkring 9500 pr måned gennem hele perioden.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.