Selvbyg og medbyg – hvilke banker vil lege?
-
Indlæg -
Vi vil have gjort noget ved vores hus.
Kælderen skal renoveres og vi vil senere gerne have bygget en førstesal.Mine spørgsmål er:
Er der nogen banker der vil “lege" men sådan nogle som os…
og
Hvilken strategi skal/kan vi anlægge?Om os
Kælderen tager vi her i 2017/2018.
Førstesal kommer senere, måske.For vi har den udfordring, at vi har ikke råd til at få det gjort som en samlet entreprise. Det vil koste 1.200.000, eller deromkring.
Men som medbyg eller selvbyg kan vi klare det for omkring 500.000 -700.000 kr – men er der banker der tør og vil lege med os?
Huset er i Rødovre, nuværende værdi 2.600.000 (vurdering fra jan/2015).
Forventet værdi med førstesal (uden renoveret kælder) ca 3.500.000 kr.Nuværende belåning: real 2,5% (27 år, næste 7 afdragsfrie)+ boligkredit (grænse 230.000 kr, belånt 70.000) + studielån (samlet ca 150.000) + bil betalt ud.
Vi kan godt selvbyg – gjorde det da vi købte huset og hævede på 3 måneder værdien fra 1.635.000 – 2.200.000.
Det er således ikke huset, men vores rådighedsbeløb der umiddelbart er forhindringen for en entreprise – det og så det at vi måske er nærig og ikke vil bruge penge på en fuld entreprise 🙂
Vores bank, BankNordik, har åbenbart en politik om, at man KUN vil låne til fuld entreprise, når vi snakker de lån.
Vores rådighedsbeløb nu er ca 15.000kr – men det er jo noget forskelligt, afhængig af hvad der puttes i.
Jeg er meget forsigtig og overbudgettere med ca 5-10%.
Det kan nok pyntes over 1-2 år til at blive omkring 17.000 kr. – hvis jeg underbudgetterer kan det nok blive 18.000 kr.Mvh Troels
problemet for banke er jo basalt set at kvaliteten af det udførte arbejde har stor betydning for vurderingen. Alternativ må du jo spare op til materialerne.
Hej test
Ja det er jeg klar over, og det kan være at det bliver nødvendigt.
Mit spørgsmål gik også mere på, om der var nogle der havde positive erfaringer eller ideer som jeg kunne overveje… ikke så meget på at få forklaret hvorfor nogle banker ikke vil lege 🙂
En af de muligheder jeg selv har overvejet er, at søge at låne til at få renoveret tagkonstruktionen – taget skal nemlig skiftes inden for en overskuelig tidshorisont.
Jeg vil så gå efter at skifte hele taget (inkl. vinduer.. men uden opgang fra stueetage) – og så giver det kun mening at lave det, så det senere kan udnyttes (det er pt. en bungalow med lavt tag). Det skulle være en samlet entreprise og vil nok ligge på 400.000-500.000 kr.
Dette lån skulle vi kunne holde inden under den forventede værd (ca.2.800.000 kr).
Tanken er, at en bank så kun skulle forholde sig til det ene lån til udskiftningen af tagkonstruktionen, som en samlet entreprise (altså ikke selvbyg).Jeg vil så selv kunne udnytte tagetagen relativt billigt og let senere for 100.000 -150.000 kr. (skulle jeg købe dette ville det ligge +400.000-500.000kr til entreprisen)
Men kender ikke SÅ meget til bankerne, så jeg helt ved hvordan de vil se på det.
tror ikke nogen kan vide hvordan bankerne ser på det, men der er ingen automatik mellem at man renovere et hus til værdien y for x kroner og det er er y+x i værdi. Prisen på en hus stiger ikke fordi man vedligeholder det og der er en maks grænse for hvad et hus kan sælges for der også afhænger af området og beligenheden.
Som udgangspunkt øger det helt klart din mulighede for et lån at du har en plan der er så vandtæt som muligt.
Men har du kendskab til banker der ikke, nærmest pr automatik, siger nej til medbyg/selvbyg? For det gør BankNordik – som udgangspunkt skal selv indvendigt malerarbejde på entreprise..
Du finder ikke nogen bank der vil være vild med at kaste sig ud i et sådan projekt eftersom banken i sagens natur ingen sikkerhed har i et gør-det-selv projekt. For at gå i gang med noget sådan skal du derfor enten have pengene selv eller friværdi inden for den nuværende vurdering således at du kan låne i denne og ikke i en fremtidig (meget usikker) merværdi. Mit bud er derfor, at du får nej uanset hvilken bank du spørger.
Du overser, at banken skal finansiere dine udgifter til materialer m.m. indtil du har færdiggjort arbejdet som selvbyg. Udbetales realkreditlå net som forhåndslån, kan det kun ske mod bankens garanti og det er kreditmæssigt det samme, som hvis banken lægger pengene ud for dig. Kan du ikke gennemføre projektet eller bliver udgifterne til materialer m.m. større end du har anslået, sidder du og banken med “håret i postkassen", det er sandsynligvis derfor, at banken ønsker at der skal foreligge tilbud fra håndværkere.
Forudsætningerne for at en bank vil medvirke til dit projekt er, at du har styr på hvad udgifterne vil blive og at du kan overbevise banken om at du er i stand til at gennemføre et selvbyggeprojekt hvor alene materiale priserne bliver på 5-700.000 kr. Dine indlæg tyder ikke just på at du har helt styr på hvad du vil lave af arbejder på huset og de forventede udgifter hertil. Forklaringsmæssigt går du fra et selvbyggerprojekt til renovering af kælderen + fremtidigt nyt tag, til nu at ville lave et nyt tag som håndværkerentreprise. Du fokuserer alt for meget på de fremtidige vurderinger af huset, hvor du i stedet bør interessere dig for hvad dine renoverings- og ombygningsplaner vil løbe op i og dit fremtidige budget. Når udgifterne til arbejderne kendes, vil kreditforeningen vurdere husets værdi efter at byggearbejderne er afsluttet. Der er INGEN garanti for, at husets vurdering vil stige med det samme beløb som du bruger på ombygning eller materialer. Et nyt tag til f.eks. 500.000 kr. vil sandsynligvis IKKE forøge husets værdi tilsvarende.
Du oplyser intet om hvor stor den familie er, som i dag har et mdl. rådighedsbeløb på 15.000 kr. med en afdragsfri realkreditgæld. Det PI som skal finansiere dine planer vil og skal sikre sig, at familien har et rimeligt rådighedsbeløb, når der afdrages på den samlede kreditforenings-gæld inkl. udgifterne til evt. byggeprojekter. Når udgifterne til ombygning og finansieringen heraf kendes, kan du og PI vurdere, om dit budget og rådighedsbeløb i det hele taget hænger sammen.
Dine planer er alt for løse og svævende til at et seriøst PI vil medvirke til finansieringen. Få styr på hvad du vil, indhent tilbud fra de hånd værkere som skal lave taget og kontakt derefter banken/kreditforeningen. Dit eget overslag over hvad materiale priserne vil løbe op i, hvis arbejdet gennemføres som selvbyg, vil et PI naturligvis IKKE “æde råt".
Tak for buddene morsdreng og Michael.
Kan godt se hvorfor I har svært ved at afgøre om jeg har styr på tingene. Det har jeg nu, faktisk helt præcist og detaljeret – på allerede tilbyd, præcise beregninger af materialeomkostninger, osv.
Jeg har ikke skrevet alt det – mest fordi min erfaring fra forums er, at skriver man +5 sider, så er der få der svare
– og de flest har alligevel ikke læst detaljerne ordentligt. Så det var faktisk for ikke at forvirre – det virkede så ikke.Lidt uddybning:
Familie-størrelse: 2 voksen + 2 børn (vuggestue + børnehave pt. – om 1 år rykker begge videre med reducerede udgifter)
Begge voksne i fast arbejde.
Huset er i Rødovre, nuværende værdi 2.600.000 (vurdering fra jan/2015).
Samlet gæld: 2.150.000 kr. Inkl alt
(1.930.00 kr i real 2,5% (27 år, næste 7 afdragsfrie) + boligkredit (grænse 230.000 kr, belånt 70.000) + studielån (samlet ca 150.000) + bil betalt ud.
Rådighedsbeløb (reelle): 17.000 kr. Afdrag på boligkredit af 7.500 kr/md. er allerede indregnet (fratrukket).Tænkt byggeforløb
Face 1: Ombygning af kælder, finansieres af boligkredit. Færdig udgang af 2018.
– Beboelig 3 værelse, bad + vaskerum, gulvarme, men uden godkendelse.
– selvbyg, og er finansieret, bliver bygget. Udgifter ca. 100.000, men regner med 150.000kr)
– værdi efter endt arbejde: min. 2.700.000 kr. (er forhåns-vurderet) (måske + 50.000 mere, men forventes ikke)
– samlet gæld efter afslutning 2.300.000 kr. (inklusiv ALT)Face 2: Udskiftning af tagkonstruktion, Færdig efterår 2019.
(ny tagkonstruktion er inkl. spær, vinduer, beklædning, isolering, dampspærrer og nødvendigt i den ydre skal i forhold til de forventede værelser osv. Tilbuddet er givet, så det er i overenstemmelse og lever op til den 1.sal der allerede er tegnet til huset. Altså så det lever op til standarter, som hvis det skal godkendes til beboelse, blot indmaden kommer. ( dvs gulv, skillerum, el, trappe osv. ).
Der skal ikke åbnes til eksisterende stueetage, så ingen udgifter til renovering af stuen.– Pris på samlet entreprise som bankerne kan lide det (foreligger): 450.000 kr. eks. moms (kan forhandles lidt ned) – dvs IKKE hverken selv- eller med medbyg.
– værdi efter endt arbejde (endnu ingen forhåndsvurdering): men min. 2.700.000 kr. ( regner med + 150.000- 250.000 kr. måske mere). – – sammenlignelig (salgspriser) i området (fra flere boligsalg siden 2015), 3.000.000 kr. (dog boliger uden mulighed for senere at udnytte tagetage, som det vi ender med, da de alle havde lavt tag)
– samlet gæld efter nyt tag: 2.862.500 kr. (inklusiv ALT)Face 3: udnyttelse af tagetage (1.sal bygges): 2020 – 202?
– selvbyg, og er ikke finansieret: Udgifter: 150.000 kr. til materialer (og inkl. håndværkere).
– værdi efter endt arbejde (forhåndsvurdering): 3.450.000 kr. ( regner med + 150.000- 250.000 kr. måske mere). –
– sammenlignelig (salgspriser) i området (fra flere boligsalg siden 2015), 3..250.000 kr. (dog boliger med 1.sal +15 år gammel)
– samlet gæld efter udnyttet førstesal: 3.012.500 kr. (inklusiv ALT)Jeg HAR styr på både plan, byggeproces, omkostninger m.m. – med de kan jo ændres, afhængig af muligheder.
Dette kan jo selvfølgelig forvirrer, det beklager jegDet jeg IKKE har styr på – og ønsker inspiration og hjælp til – er finansieringen for ombygningen/erne – nærmere betegnet muligheder for at rejse kapitalen.
Hvis jeres svar, for mig, skal være anvendelige, så skal I – og andre der kommentere – acceptere som præmis for svar, at de dal jeg oplyser m.m er 100% korrekte. Det ved jeg at de ikke er, men det filter kan jeg godt selv ligge ind.
Så jeg håber, at det kan tages som… lad os kalde det en teoretisk business case.
Hvordan ville DU komme omkring at få dette finansieret?
– og det håber jeg så, at I vil gå ind i :=)Troels
Der er vel to ender af diskussionen, et er hvordan værdien af dit pant ændre sig og dermed hvilken rente du kan finansiere til når du er færdigt og hvis det giver anledning til en ny vurdering.
Men den anden ende af diskussion hvordan du betaler udgifterne i bygge fasen.
men nå alt kommer til alt er det relativt simpelt.
Lån eller spar de 100-150 kkr op. Du låner dem som forbrugslån.
Når projektet er færdig undersøger du om du kan få en ny vurdering og laver et nyt lån.
så laver du baseret på alt det du har lært en ny plan
ps en beboelse i kælder der ikke er godkendt giver ikke en øget værdi. hvis en evt køber har købet huset basseret at en sådan beboelser er der kan bruges kan handlen gå retur.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.