Gode råd søges om boligsituation

Det er slemt nok at blive skilt/ophæve samlivet, men det er uligt værre, hvos parternes økonomi fortsat er sammenblandet i op til mange år efter samlivets ophør. I har derfor følgende muligheder:

1. En af ejerne overtager huset alene. Det kræver bankens/panthavernes accept og du skal derfor snarest kontakte banken herom. Vil banken medvirke, skal du købe den andens ejers del af huset, hvorfor du bør kontakte en advokat for at få udfærdiget købsaftale m.m. og tinglyst et skøde. Kan denne løsning gennemføres, vil det også løse spørgsmålet om rentefradraget.
Størrelsen på din fremtidige indtægt og din afvikling af boliglånet over 10 år har INGEN betydning i dag, men kan måske få det, når der er gået en årrække, hvilket betyder en tilsvarende udskydelse af tidspunktet for hvornår du kan overtage ejendommen alene.

2. Ejendommen sættes til salg, hvilket forudsætter at en af ejerne bor i huset og betaler udgifterne vedrørende dette, hvilket også vil være positivt for salgsbestræbelserne. Fraflytter begge ejerne, vil udgifterne næppe kunne betales og det vil derfor ende med tvangsauktion, medmindre det lykkes at sælge huset inden.
Sælges huset med overskud vil det bringe den fælles hæftelse til ophør. Et salg med tab kræver panthavernes accept, men vil nedbringe den fælles hæftelse, hvilket alt andet lige vil gøre det lettere at få en løsning om evt. opdeling af den solidariske hæftelse eller om afvikling af gælden
Er der gæld til banken efter salg af huset, vil banken oprette 2 lån, et til hver af skyldnerne med gensidig kaution (krydskaution) hvorved den solidariske hæftelse opretholdes og rentefradra- get indberettes vedrørende den enkelte skyldner.
Kan en af ejerne ikke overtage huset alene, er dette det bedste alternativ, også selv om huset bliver solgt med tab, idet den fælles hæftelse dermed enten bringes til ophør eller nedbringes væsentligt.
Løsningen er ikke permanent men forudsætter, at huset sælges efter kort tid. Sker dette ikke, må man overveje alternativerne, herunder bl.a. nedsættelse af prisen

3. En af parterne bebor huset og betaler udgifterne vedrørende dette i håbet om, at husprisen vil stige, at den eksisterende gæld i huset bliver nedbragt, så huset engang i fremtiden kan sælges uden tab eller at den som bor i huset finder en ny kæreste som er villig til at overtage “sorteper” fra den tidligere. Den sidste mulighed er ikke fair overfor din nuværende medejer, hvis medhæftelse for gælden kun kan bringes til ophør ved at du en gang i fremtiden finder en nye kæreste, som vil og kan overtage ½-delen af huset .
Denne model er den absolut dårligste, da den udskyder den endelige løsning og er ren ”lotteriseddel”, da ingen kender den fremtidige prisudvikling på det lokale ejendomsmarked, om den ejer som bor i huset i praksis vil være i stand til at nedbringe gælden eller om du finder en ny kæreste og vil derfor sjældent eller aldrig blive anbefalet af professionelle rådgivere.

AD 2 og 3:
Rentefradraget følger hæftelsen, som så længe der er 2 debitorer vil blive indberettet med ½-delen til hver også selv om det kun er den ene debitor som betaler gælden. Det kan kun ændres ved at en af ejerne overtager huset alene, eller ved at der laves en aftale om, at den ene af ejerne – i det indbyrdes forhold – overtager den fælles hæftelse for gælden alene. Overfor bank og/eller kreditforening hæfter begge fortsat solidarisk. Løser kun rentefradraget men betyder også, at den som faktisk betaler IKKE senere kan gøre et regreskrav gældende mod den anden part i forbindelse med sin betaling af gælden og at begge debitorer fortsat hæfter solidarisk overfor kreditorerne.

Parterne kan indgå aftaler om godtgørelse for værdien af det rentefradrag, som den ikke betalende ejer har modtaget eller om fordeling af et evt. fremtidigt salgsprovenu. Om det i praksis har nogen værdi er tvivlsomt, særligt hvis huset sælges med tab.

Huset ejes i fællesskab hvorfor indtægterne fra dette skal komme begge ejere til gode. I prak- sis kan dette ske ved, at den som bebor huset betaler en ”husleje” svarende til markedslejen. Denne ”husleje” bruges til betaling af husets udgifter, bortset fra forbrug, som betales af den som bor i huset. Kan ”huslejen” ikke dække husets udgifter, skal ejerne i fællesskab betale det manglende beløb. Modellen har størst betydning, hvis markedslejen er langt større end de ud- gifter som betales af den af ejerne som bor i huset, hvilket næppe er sandsynligt hvis huset er køb for nyligt og derfor er højt belånt.

Det står ejerne frit for at indgå andre aftaler end de ovenfor nævnte. Blev der lavet en sameje- overenskomst i forbindelse med købet, kan der i denne være aftalt, hvordan man skal forholde sig hvis samlivet ophæves og/eller en af ejerne ønsker at sælge sin den af huset.

Skal der laves aftaler, bør du få en advokat til at udfærdige dem.

Dit/jeres problem er den klassiske følge af sameje og solidarisk hæftelse, som jeg både som bankansat og advokat har været involveret i mange gange, men jeg vil slet ikke begynde at gætte på hvad banken vil medvirke til, for det er det kun banken som kan afgøre.

Prøv at kontakte banken for at forhøre dig om dine muligheder og hvilke betingelser man evt. vil stille i den forbindelse, f.eks. om en yder-ligere lejeindtægt. Men du skal være opmærksom på, at den fremtidige betaling af afdrag på realkreditlånet er problem, som man næppe bør overlade til fremtiden at løse.

Din kæreste skal naturligvis frigives for sin solidariske hæftelse for lånene i forbindelse med salget. Et ophævet samliv og salget af den fælles ejendom harmonerer ikke med en fortsat hæftelse for gælden. Men den slags problemer vil du undgå, hvis du overlader udfærdigelsen af købsaftalen og tinglysning af skødet til en advokat.