Hvilket valg skal man tage….
-
Indlæg -
Vil høre om hvad i mener man skal gøre med kreditforeningslån på 1.250.000 kr.
Min kæreste har et F5 lån som nu har været afdragsfrit i 10 år og som der nu skal afdrages på,men kun indtil 1 maj 2019 da vi der flytter i fælles nyt hus.
Skal man bare lade F5 lånet være uændret eller lave ny aftale F1 måske…. er også blevet tilbudt et Prioritetslån i sparekassen på 2.8 % I rente, som koster 6000 kr i oprettelse.
Jeg har dog en opsparing på 400.000 som kunne hjælpe på sparekasselånet.
Vi snakker jo kun 1/2 år.
Håber på nogle gode input.
Med
Møller
hvad koster det at indfri dit F5 lån på det tidspunkt du sælger huset?
Hvad koster det at indfri og ændre til et prioritetslån i sparekassen?
Hvad koster det i ydelse/bidrag på henholdsvis F5 lånet kontra prioritetslpånet i sparkassen fra du indfri dit F5 til du sælger huset.hvis du kan svare på det tre spørgsmål har du svaret.
har du forpasset refinansierings tidspunktet på dit F5 tror jeg det bedste du kan gøre er at glemme det . Et kendt problem ved F5 er nettop det det koster at indfri lånet kontra indfrielse af et almindeligt obligations lån eller et F1 når du kan gøre det til termin eller refinasiering.
Hvad indfrielsesbeløbet bliver på ”F5” pr. 1/5 2019 er der ingen der ved på nuværende tidspunkt – der er et fast indfrielsesgebyr til Totalkredit på 750 kr. og derudover afhænger det af kursen på lånet på indfrielsesdagen, så desværre. Det eneste vi ved med sikkerhed er at vi kan komme ud af lånet pr. 31/12 til kurs 100, hvis vi opsiger lånet senest d. 31/10 !!
Et F5 lån har en fast rente i 5 år og den bagved liggende kurs har typisk et noget større kursudsving end på et F1 lån (fast rente i 1 år) på grund af løbetiden på lånet og markedsrenten. Det koster 1000 kr. at ændre F5 lånet til et F1 lån.
Totalkredit tager 750 kr. (standartgebyr som de tager uanset hvordan lånet bliver indfriet) og så koster det 6000 kr. + stempel til staten 1660 kr. at oprette et prioritetslån.
Det du skriver er, at du skal rentetilpasse et lån til nytår, som skal indfris 1. maj, og ikke ved om du skal ændre det til et etårigt lån.
1 % Nykredit januar 2024 (DK0009519274) har en seneste kurs på 101,40.
1 % Nykredit januar 2024 (DK0009502114) har en seneste kurs på 103,24.
Hvis vi ikke medregner at lånet nu er med afdrag (giver en marginalt lavere vægtet kurs på den femårige obligation), vil du skulle betale en overkurs på 17 500 kroner hvis du ændrer til en etårig rentetilpasning*, og en overkurs på 40 500 kroner hvis du fastholder en femårig rentetilpasning.
En rentestigning kan naturligvis få den femårige obligation til at falde i kurs, og give en potentiel gevinst. Omvendt kan et rentefald få kursen til at stige, og dermed øge dit tab. Hvad kursen er om et halvt år er der ikke nogen der kan fortælle dig, men hvis du fastholder din nuværende profil, skal du først indhente de 22 000 kroner i forskel blot for at nå break-even.
* Da kurs 101,4 er mere end syv måneder af en procent i årlig rente, vil det muligvis blive billigere at lave en pari-straks-indfrielse 1. maj.
Vil så sige at et Prioritetslån måske er det bedste i denne situation, når det kun er 6 mdr. der er tale om ???
At omlægge til et prioritetslån vil medføre en del omkostninger og en højere rente. Jeg tvivler på det vil kunne betale sig, men spørg din bank hvis du vil være sikker.
morten, jeg foregiver ikke at jeg har regnet på det. Men jo jeg et hurtigt “kik" på det Kisser skriver give mig også den konklusion e.g. at F1 lånet er en dårligt i det. Mener det må være Prioritetslån eller gør intet. ud fra de valg du har stillet op
Afhængigt af hvor store man mener at F5 omkostningerne bliver virker prioritetslånet som en bedre ide.
Det er jo så en lidt speciel forudsætning at i regner med et sælge om så kort tid efter at der er refinansiering på F5 lånet.
Ps er der nogen typer F lån med rente loft hvor der lidt specielle indfrielses regler, men det kan du jo checke med banken.
Test, jeg kan ikke gennemskue hvordan mit indlæg får dig til at konkludere, at det er bedre at fastholde den femårige profil frem for at skifte til en etårig.
Alt andet lige vil det give en merudgift på cirka 22 000 kroner at fastholde den femårige profil. Der er en potentiel gevinst ved den femårige profil hvis renten stiger, men også et potentielt yderligere tab hvis den falder. Det er en ret dyr lodseddel, især hvis spørger ikke har kontanterne til at dække et mertab.
Derudover vil lånet med den etårige profil som nævnt formentlig være billigere at indfri end det angivne, da det bør kunne indfris som pari-straks til kurs 100 mod at betale obligationsrenten for resten af året (altså otte tolvtedele af en procent af restgælden, eller omkring 8500 kroner plus differencerente og gebyrer). Det kan spørger i princippet også for den femårige profil, men her med obligationsrenten i yderligere fire år, hvilket umiddelbart bliver mere end ved en obligationsindfrielse. Samtidig vil kursen på en obligation som en underliggende mekanisme altid være gående mod 100 på indfrielsestidspunktet. Jo tættere obligationen kommer på udløb, desto mere dominerer denne mekanisme i forhold til rentepåvirkningen, så hvis renten er uændret i maj bør kursen på den etårige obligation være lavere end i dag.
Tak for svaret 🙂
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.