Realkreditgæld i Danmark.

Salg af hus/sommerhus i fri handel forudsætter, at salgsprisen er stor nok til at indfri gælden i huset og dække omkostningerne i forbindelse med salget.

Er dette IKKE tilfældet, kan huset kun sælges med panthavernes accept eller på tvangsauktion. I begge tilfælde vil den tidligere ejer stadig skylde den del af gælden som ikke blev dækket ved salget/tvangsauktionen.

Er et hus belånt med mere end hvad det kan sælges for, bør en ejendomsmægler slet ikke tage det i kommission UDEN at der foreligger tilladelser fra den eller de panthavere som ikke vil blive indfriet ved et salg. Her har du måske en del af forklaringen på, at sommerhuset efter 10 års forløb endnu ikke er blevet solgt.

Tvangsauktion vil altid være den dårligste løsning og bør derfor undgås hvis det er muligt. Kontakt panthaverne/realkreditinstituttet og mægleren for både at få fremmet salgsbestræbelserne og få accept på, at sommerhuset må sælges til udbudsprisen selv om den ikke giver fuld dækning for gælden. Du kan evt. antage en advokat til at varetage dine interesser i forbindelse med salgsbestræbelserne og på en evt. kommende tvangsauktion. Han kan endda muligvis blive beskikket af retten til at varetage dine interesser på tvangsauktionen.

Sælges sommerhuset med tab, vil den udækkede del af realkreditinstituttets tilgodehavende efter salget kunne tvangsinddrives i Canada. Hvis du har andre værdier i Danmark end sommerhuset, vil inddrivelse også kunne sker her i landet.

En tvangsinddrivelse i udlandet vil altid være langt dyrere og mere besværlig end i Danmark og vil bl.a. forudsætte, at dokumenterne oversættes til sproget i inddrivelseslandet og at kreditor har et grundlag for inddrivelse som den canadiske fogedret vil acceptere. Hvor langt man vil gå for at inddrive den resterende del af tilgodehavendet eller for at undgå at kravet bliver forældet, kan du af indlysende grunde næppe få besvaret på forhånd. Kravets størrelse vil dog utvivlsomt blive tillagt betydning.

De fleste pengeinstitutter og professionelle kreditorer har sandsynligvis en beløbsmæssig grænse for hvornår de vil bruge penge og tid på at afbryde forældelsen, hvilket er den altafgørende forudsætning for, at kravet senere kan inddrives. Men 350.000 kr. vil man sandsynligvis ikke afskrive uden at have forsøgt at inddrive beløbet, selv om omkostningerne herved er større end i DK. I denne forbindelse vil dine økonomiske forhold og dermed sandsynligheden for effektiv betaling af Nykredits tilgodehavende også blive tillagt betydning.

Selv om det er mere besværligt og langt dyrere at inddrive tilgodehavender i udlandet, kan det også være en fordel for kreditor, at skyldneren bor i udlandet. Det er tilfældet hvis man i det pågældende land kan foretage indeholdelse i skyldnerens løn – hvilket ikke er muligt for en privat kreditor i Danmark.

Som allerede oplyst bør du overveje at antage sagkyndig bestand til at fremme salget af sommerhuset, varetage dine interesser i forbindelse med en evt. tvangsauktion og til evt. af få en aftale i stand med Nykredit, hvor du betaler en del af de 350.000 kr. afpasset efter din økonomi og formueforhold samt den tid og omkostninger som Nykredit skal bruge, hvis kravet skal inddrives i Canada.

Hvis Nykredit ikke kender din adresse forlænges en ellers udløbet forældelsesfrist med 1 år, der løber fra det tidspunkt hvor Nykredit fik eller kunne have indhentet din adresse i Canada. Det kan derfor være en fordel, at du løbende holder Nykredit orienteret om din adresse i Canada.
Men det kan din danske advokat også rådgive dig om.