Kurssikring og realkreditlån
-
Indlæg -
Hej
Min kæreste og jeg er ved at købe hus for første gang
Sælger vil selvfølgelig have nogle penge for det, så de skal jo skaffes.
Vi kan overtage huset om 6 måneder (1/6 2008) og prisen er ca. 2.100.000kr.Vi har ca. 350.000kr i opsparing til udbetaling mm.
Vi har snakket med Nordea/Nordea kredit om at kurssikre et 5% fastforrentet lån med afdragsfrihed nu. Det vil koste os ca. 12000kr har de vurderet. Alternativet kunne være at optage lånet nu og sætte det ind på en konto. Det koster os ca det samme.
Mine spørgsmål går så på:
Er det overhovedet nødvendigt at kurssikre eller optage lånet nu? Eller sagt på en anden måde: hvor meget ville vi “gamble" ved at lade være og så optage lånet senere? (worst case scenarie)Så vidt jeg har forstået, er der en obligationsserie, der udløber snart, så banken skal hurtigt vide, om vi vil sikre kursen. Er det blot et forsøg på at lokke os til dem, eller er der noget reelt i det?
Hvor meget svinger kurser og renter typisk over et halvt år?
Og er der evt. en tendens der er værd at holde øje med (evt et link)? Jeg er klar over, at krystalkuglen ikke kan se særlig langt ind i fremtiden hvad dette angår…Der er dælme meget man skal tage stilling til, når man som jeg ikke rigtigt har været i banken siden jeg oprettede en Rasmus Klump konto i Sydbank for 20 år siden 🙂
På forhånd Tak
Kursen på et 5% lån er nærmest den værst tænkelige i øjeblikket, 94,80.
Risikoen ved ikke at kurssikre er derfor aktuelt meget lille.
Der kan ske 2 ting:
1) Renten stiger –> kursen på 5% lånet falder, men når kursen når ned i ca. kurs 91, så vil 6% lånet åbne, hvilket er en stor fordel for jer. Man skal helst opnå en kurs så tæt på 100 som muligt.
2. Renten falder –> kursen på 5% lånet stiger, hvilket reducerer hovedstolen på lånet. Dette scenarie er fordelagtigt.Så alt i alt er jeres risiko ved ikke at kurssikre aller højest:
(94,8% – 91%) X (2.100.000 – 350.000)= 66.500 kr.Det er absolut worst case scenariet vil jeg mene!
P.t. mener de fleste analytikere scenarie 2, rentefald, er mere sandsynligt end en rentestigning. Det peger i retning af det vil være en god ide for jer at løbe risikoen og undlade at kurssikre.
Beregningen er selvfølgelig lidt forenklet, men jeg håber I kan se pointen, nemlig at I ikke risikerer at gå fra hus og hjem ved ikke at kurssikre.
Hej General
Tak for dit indlæg.
Skal det forståes sådan, at de 66.500 kr skal fordeles over de 20-
30 år, så det er et par tusinde om året vi “risikerer"?Tør du eller andre mon give et bud på, hvor sandsynligt et kursfald, på næsten 4 pct.-point indenfor et halvt år, er?
Eller sagt på en anden måde, hvor meget varreierer kurser typisk?
Jeg tror det ender med at vi ikke kurssikrer. Jeg mangler dog lidt info om den her obligationsserie der udløber, og hvad det kan have af betydning.
Tak,
Rasmus
Ja det teoretiske “ekstra kurstab" ca. 60.000 amortiseres over hele lånets løbetid, men realiseres naturligvis til dagskursen den dag i førindfrier lånet. Hvis i har lånet i 30 år, jammen så realiseres hver en krone af den nominelle hovedstol til kurs 100 i takt med i afdrager lånet. På den måde fordeles kurstabet over 30 år.
Det er vigtigt at skelne mellem realiseret kurstab og urealiseret kurstab.
Hvis du fx skal låne 1.000.000 udbetalt til kurs 91, så vil din hovedstol komme til at lyde på 1.098.901 kr.
Der er imidlertid tale om et urealiseret kurstab, da kontantværdien af lånet stadig er 1.000.000 (0,91 x 1.098.901).
Jeres kurstab kommer først til udtryk i det øjeblik hvor kursen igen bevæger sig opad.
Sandsynligheden for kurstab?
Personligt tror jeg rentepilen vender nedad, dvs. vi kommer til at se en kursstigning over det næste halve år, men det der naturligvis ingen garantier for holder.
Kursen på et afdragsfrit 5% lån i Totalkredit er i dag 95,04 , og vi kan sagtens komme til at se en bevægelse på 4 kurspoint i begge retninger i løbet af det næste halve år. Det afhænger fuldstændig af hvor galt det går med subprimekrisen og fundingproblemerne på interbankmarkedet.
Det er korrekt – Serierne udløber ved årsskiftet (nu hedder de RO og de kommer til at hedde SDRO) – kursen er bedre på RO…..
Den bedre kurs skyldes den kortere løbetid på disse serier
Gode råd er det ikke lige omvendt?
Der er jo normalt en direkte sammenhæng mellem løbetid og effektiv rente. Jo længere løbetid på lån, desto højere effektiv rente…. og hvis vi betragter 5% lån i begge tilfælde, er den eneste måde hvorpå den effektive rente kan stige på, ved at kursen falder. (Det modsatte, hvor den effektive rente falder som funktion af løbetiden kaldes en invers rentestruktur, og det er ikke det normale).
Jeg kan da ikke tro andet, en den nye serie vil betyde to ting, at kursen det nye 5% lån vil være en smule lavere end på det gamle 5% lån som lukker 2) at den nye serie muligvis betyder at 6% lånet vil åbne?
Hvis det modsatte er tilfældet, må det i såfald skyldes at man har ændret i måden hvorpå lånet og lånebetingelserne er skruet sammen.
Undskyld, du siger jo egentlig det samme som mig, kan jeg se!
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.