Omlægning til flexgarantilån?
-
Indlæg -
Jeg har fået et tilbud fra realkreditinstituttet som jeg vidst ikke burde sige nej til… Men kan ik helt se fidusen ved at omlægge mit fastforrentede 6% realkreditlån til et af de nye flexgarantilån.
Jeg vil spare 500kr. månedligt på ydelsen, men min restgæld vil stige med ca. 40.000kr. pga. omkostninger til omlægning herunder kurstab.
Er det forkert at fokusere på stigningen i restgælden?
Synes jo det er mange penge i forhold til en relativ lav besparelse pr. måned. De 40.000kr. vil jo først være tjent ind efter 6 år. Og hvem ved om renten og dermed besparelsen fortsætter i det nuværende lave niveau!
Du skal fokusere på restgælden, hvis du forventer en førtidsindfrielse. Har du overvejet at fortsætte med samme ydelse på lånet? Eller bruge de 500 til nedbringelse af anden gæld? Eller til pensionsopsparing?
Typisk kreditforeninger, men de tjener jo som bekendt rigtig godt på omlægninger.
Efter min mening er det ikke en god idé. 40.000 i omkostninger+kurstab er for voldsomt. Hvis din økonomi ellers er god med rigelig luft i budgettet, kunne du overveje et rent F1 lån. Kursen ligger her lige omkring 100, så kurstabet er minimalt samtidigt med at renten er lavere. Det du sparer, kunne du evt. indsætte på en separat konto som en selvforsikring, hvis renten skulle stige om nogle år. Alternativt afdrag på anden (dyr) gæld, som René foreslår.
Tak til Rene og Michael for svar…
Jeg har ikke anden gæld end realkreditlånet, og har derfor luft til evt. at tage et F1 lån, men jeg forventer at renten om 1-2 år er noget højere end idag.
Jeg forventer endvidere, at sælge boligen indenfor de næste 2-3 år hvilket også spiller en rolle i forhold til de høje omkostninger i forbindelse med en omlægning.
Jeg går udfra at lånet og dermed restgælden bliver indfriet til kurs 100 ved salg ligesom ved en omlægning… er det ik korrekt?
Dit konvertible (fastforrentede)lån indfries til gældende kurs, hvis denne er over 100 kan du vælge at indfri til kurs 100.
Ja renten stiger de kommende år, men 3-4 % er stadig billigere end 6 %
Hvis man forventer at renten renten stiger i løbet af måske forholdsvis kort tid eller bare inden for de næsten par år, skal man da vælge et fastforrentet lån (5%), da man så for hver gang renten stiger med 1% point, kan forminske sin restgæld med godt 100.000 kr. af et lån til 1 mill. D.v.s at når renten er steget skal igen omlægges til mere højtforrentede obligationer.
Hvorfor hele 74% af flekslånerne har valgt 1 årige lån er mig en gåde, da renten må forventes at stige. Er der nogen der kan give mig et godt svar på dette. Disse 74% må da, at renter kun stiger minimalt. Men 1-2 procent er da ikke urealistisk efter min opfattelse. Men ingen kan som bekendt spå om fremtiden…
Lad os slå det fast én gang for alle: Ingen – absolut ingen – kan vide hvordan renten ser ud om 6 eller 12 måneder. Se på udviklingen de sidste par år: Stort set alle “vismænd" og andre geniale hoveder har sagt at NU stiger renten, men hvad skete der?? Ja, renten er faldet hele tiden de sidste par år. Igen i år siger de samme mennesker: NU stiger renten… Tja, jeg ved ikke med dig, men jeg giver ikke meget for deres forudsigelser.
Jeg har selv flekslån og har også taget en F1’er med den begrundelse, at jeg synes både F3 og F5 produktet har alvorlige ulemper:
1) Renten er for høj ifht. F1-lånet, dvs. renten skal stige temmelig meget for at det kan “betale sig" at have F3 eller F5. Desuden fornys F3 og F5 jo igen og derved følger renten med igen – blot lidt forsinket.
2) Hvis renten falder (hvad den jo som bekendt har gjort), får man ingen glæde af det.
Og til sidst men allervigtigst: Man skal IKKE vælge lån efter en renteforventning, men efter ens egen personlige økomiske situation.
Ne du har ret ingen kan vide præcis hvad renten er om 6-12 måneder, men man ved hvilket niveau den ligger i !
En rente stigning på 1-2 % over de næste 12 måneder er efter min mening usandsynlig, derimod er en signing på ½ % sandsynlig
Uenig igen….
Renten kunne såmænd ligeså godt finde på at falde ½%, hvilket giver en forskel i din “forudsigelse" på en hel procent. Og hvad kan man så bruge det til? Stadig absolut ingenting…. Det er det rene gætværk og som sagt kan man ikke lægge sin økonomi an på om renten er 2, 2½ eller 3%.
Hvis du mener at forudsigelse pga makroøkonomien er det rene gætværk, så fortsæt med fastforrentet lån
Læs mit indlæg igen: Jeg har flekslån=variabelt forrentet lån.
Hvis du mener at forudsigelserne er præcise, hvorfor har “eksperterne" så ramt forkert 2-3 år i træk??
Hvilke forudsigelser er præcise, og hvem er “eksperterne" ?
Din forudsigelse at renten vil stige, skal nok ende med at blive rigtig, den kan jo dårligt falde mere, men ½ pct point er også en stigning.
Selvom eksperterne siger at renten vil stige, så er der alligevel ikke ret mange, der lytter til dem, da stadigvæk hele 74% af flekslånerne har valgt 1 årige lån.
Og kun ca 25% har valgt fastforentede lån eller F3 eller F5. De fleste tænker selvfølgelig kun på hvor meget de kan spare pr. måned her og nu ved 1 årige lån. Så vidt jeg kan regne ud sparer man da også brutto ca. 2200 kr. ved et lån på 1 mill., hvilket vel giver en netto besparelse på omkring 1500 kr.
Det er da muligt at renten forbliver lav i de næste mange år, men der skal ikke meget til før den kan begynde at stige. Kommer der bare lidt mere gang i den tyske og andre vesteuropæiske økonomier, så vil tro at inflationen og renterne vil stige, men hvor meget kan ingen sige.
Selvom jeg ikke har fast ejendom med hverken fastforrentede eller flekslån, så ville jeg nok vælge et fast forrentet lån. Men bare alle tror de gør det rigtige, så er det jo fint nok. En vis tvivl har enhver flekslåner vel også? Og bare den så ikke ødelægger nattesøvnen og dermed helbredet.
Og husk, man kan jo ikke gøre det rigtige hver gang, hvilket jo også gælder det kære aktiemarked.
Og sidst men ikke mindst: Mange pensionsselskaber kunne godt tænke sig en hurtig renteforhøjelse for bedre at kunne opfylde deres forpligtelser overfor kundernes rentegarantier.
Omlægning af lån er selvfølgelig altid en risiko når man vælger flex-lån. Hvis man kigger rent historisk så er det lang tid siden renten har ligget på over 6% som er den grænse som flexgaranti lånene ligger på. Hvis man kigger historisk set på det burde renten ikke gå over de 6% i en del år endnu.
Så uanset hvad man vil have af lån, er det som allerde sagt – af hensyn til ens egen økonomi og hvad man kan klare økonomisk. Hvis man har luften vil jeg da anbefale et flekslån. Men hvis man ikke kan klare risikoen som flex jo indebærer og at ens “husleje" kan gå op op og ned, og altid kører sin økonomi på nulgrænsen er det ikke særlig smart.
Smid en del af den økonomiske besparelse til side så du har noget trække på senere hen eller evt. invester dem.
Husk altid at kigge på hvornår DU regner med at sælge din bolig. Hvis du går i omlægningstanker og vil sælge om f.eks. 5 år. Mener jeg bestemt at man skal beholde sit 6% obligationslån istedet for at omlægge. Da restgælden jo bliver forøget og du derved lider kurstab + nye omlægning omk./bankgebyrer.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.