Vedr. rentesats for et fastforrentet andelsboliglån
-
Indlæg -
Hej
Jeg står og skal købe en andelslejlighed og mangler 450.000 kr, som jeg skal have et lån til. Nu har jeg forh´ørt mig i mindst ti forskellige banker og den laveste rente jeg kan få, hvis det er et fastforrentet lån er på 7,05% (Roskilde Bank). Er det ikke en for høj rentesats. Kend I til andre banker, der tilbyder en lavere rente til et fastforrenttet lån?Håber snart at høre fra jer.
Mange hilsner
Marianne
For 6-12 måneder siden ville den rente have været alt for dyr.
I dag er det en rigtig god rente.
I kraft af at cibor3 nu ligger på 5,20%, skal man nok ikke forvente at finde boliglån til under 7,0%, hvis vi vel at mærke taler om finansiering ud over de 80% af ejendomsværdien.
Jeg vil vurdere, at en rimelig rente kan klassificeres nogenlunde således:
Finansiering af bolig:
0 – 80% af ejendomsværdien: Cibor 3 + 1%
80 – 100% af ejendomsværdien: Cibor 3 + 2,5%
100 – 120% af ejendomsværdien: Cibor 3 + 4%
Det er helt forkert og se på et fastrentelån med baggrund i en 3 mdr. Ciborsats da denne er variabel. Du bør derfor se helt bort fra “generalens" svar.
Når der tales fastrentelån skal den tilbudte sats derimod vurderes i forhold til bankens fundingssats – eller bankens smertegrænse om man vil. Denne er desværre ikke offentlig tilgængelig da den afhænger af flere forhold.
Dels sikkerhedsstillelsen bag lånet, løbetiden på lånet, bankens kreditværdighed i det internationale kreditmarked m.m.
Men satsen vil formodentlig ofte være en smule højere end ciborsatsen. Jeg har kendskab til en større bank hvis fundingsats på et 20 årigt lån d.d. er 4,85%.
Tag efterfølgende den tilbudte rente og se marginalen.
Med hensyn til rentesatsen som helhed, da er en fastrentesats på ca. 7% ganske fornuftig set i forhold til rentemarkedet som helhed. Sammenlign f.eks. satsen med et realkreditlån, her er en fasterentesats d.d. 6% plus bidrag på 0,5% = 6,50%
(Man kan ikke helt bruge denne metaode til sammenligning, men en fin måde og vurdere niveauet i markedet på)
Så værd du tilfreds med 7,15%, men hold øje med indfrielsesvilkårene på andelsboliglånet?
Hvad sker der f.eks. hvis renten er steget hvis lånet ønskes indfriet om fem år pga. salg af andelen? Beregnes der en indfrielseskurs, eller kan du opsige til kurs 100?
Hej
Mange tak for de gode råd.
Roskilde Bank er den eneste bank, der giver fatsforrentet lån til 7,05 %. De øvrige banker og realkreditinstitutter (13 stk. i alt) jeg har kontaktet giver enten ikke fastforrentet lån eller også er renten på omkring 8%. Til gengæld er Roskilde Banks indfrielsesomkostninger på 2 % af lånesummen, hvilket er meget, så er lidt i tvivl om hvorvidt Lån & Spar Bank kan være en bedre løsning trods en højere rente på: 7,95%, men til gengæld koster en omprioritering eller for tidlig infrielse af lånet ikke mere end 1000 kr.
Jeg modtager meget gerne feedback på denne mail, da jeg står og skal optage lån i denne uge og synes det er lidt af en jungle…
Hvad er det for en bank, der giver en rente på 4,85% og er det ikke en variabel rente så?
Mange hilsner
De 4,85% er ikke en rente, det er den pågældende banks fundingsats, dvs. bankens umiddelbare udgift i forhold til og låne pengene i pengemarkedet til en fast sats over 20 år.
Det er således denne sats du skal sammenholde de 7,05% du har fået tilbudt i forhold til. Det betyder, at banken du låner af – afhænger af dennes fundingsats – tjener differencen.
De 4,85% jeg nævner er næppe Roskilde Banks fundingsats, jeg er blot bekendt med et større velkonsolideret pengeinstittuts sats.Hmmm… En renteforskel på +0,9%, eller en potentiel indfrielsesbyrde på 2% mod 1.000 kr. fast…
Svaret afhænger af dine forventninger til beboelsestid. Indfrielsesbyrden på 2% er ikke fradragsberettiget skattemæssigt, og indfrier du hele lånet dag 1. vil du således skulle betale 2% af 450.000 kr. = 9.000 kr., mod kun 1.000 ved L&S.
Omvendt giver en merrente på 0,9% af 450.000 små 4.050 før skat, efter skat ca. 2.715 årligt i ekstra låneydelse.
(Beregningen er lidt overfladisk, men mangler data før en rigtig beregning kan gennemføres, principperne er dog ok!)Konklusionen på ovenstående er, at det vil være en fordel med de høje indfrielsesomkostninger såfremt lånet ikke indfries indenfor de kommende 3-4 år. Denne anskuelse idet meromkostningen ved indfrielsen tjenes løbende vha. en mindre ydelse.
Hej igen
Mange tak for din hurtige tilbagemelding. Dit svar bekræfter mig i, at Roskilde Bank må være løsningen, fordi jeg overvejer ikke at indfri lånet inden for de næste 3-4 år, men har brug for en billig rente. Kan man ikke lave en aftale med banken om, at jeg kører med et fastrentelån de første 4 år og derefter skal lånet tages op til revurdering? På den måde kan jeg måske få ændret lånerenten på lånet til en lavere rente, hvis en sådan eksisterer til den tid, men slipper smatidig for at betale 2% for at ændre lånet.Er dette ikke en mulighed?
Mvh.
Marianne
Næppe – men efter fire år kan du i princippet opsige lånet og optage nyt uden omkostning med baggrund i ovenstående beregning.
De 2% dækker jo to forhold. Dels skal Roskilde Bank afslutte den renteforretning de har lavet på interbankmarkedet, og så selvfølgelig en indtjening til dem selv.
Hej igen
Mange tak for dit svar. Det har været en fin hjælp.
Mvh.
Marianne
Hej Marianne.
Det undre mig meget at Roskilde Bank fortæller dig at det maksimalt koster 2000,- at førtidsindfri dit lån.
Hvor lang tid løber dit lån, og hvor lang tid er du garanteret en fast rente? Hvis lånet har en løbetid på over 15 år og med fast rente i hele løbetiden, så tror jeg simpelthen ikke på at du kan nøjes med 2000,- for indfrielse ved et “kraftigt" rentefald.
Er du sikker på at det ikke koster 2000,- i fast gebyr for indfrielsen PLUS værdiforringelsen af den bagvedliggende swapforretning.
Ved en rentestigning, har du så mulighed for at indfri lånet til under kurs 100?
LMA, det lyder som om du har “insiderviden" 🙂
Du skriver at: “De 4,85% er ikke en rente, det er den pågældende banks fundingsats, dvs. bankens umiddelbare udgift i forhold til og låne pengene i pengemarkedet til en fast sats over 20 år."
Er den fundingsats du omtaler et vejet gennemsnit af samtlige finansieringskilder, dvs. både alm. indlån, garantilån, lån på interbankmarkedet, syndikerede lån og hvad der nu ellers findes?
Ligger de mere risikobetonede banker som Roskilde Bank og Amagerbanken ikke efterhånden på + 6%?
Jeg forstår ingenting, sidder selv i samme situiation ang. fastforrentet andelslån….Så blev nærmest lykkelig da jeg så denne tråd…men…Når jeg så ringer til Roskilde bank, får jeg at vide de slet ik har fast forrentet andelsboliglån ??…Jeg er forvirret, Har du taget fejl af variabel og fast rente, eller er de bims i banken 🙂
Håber virkelig du svare marianne, for det er godt nok underligt det her…Kan du ik venligst skrive hvem du har snakket med i banken. Når jeg ringer til dem, får de dit tilbud til at lyde som fantasi…Og jeg skal vel at mærke låne ca. 650000 kr. De siger de slet ik har fast rente til andelsbolig lån ??
Nogle banker tilbyder kun variabelt forrentede boliglån/andelsboliglån, mens andre har begge produkter. De almindeligste er nok lån med variabel rente.
Nogle banker garanterer, at renten følger nationalbankens udlånsrente, andre følger nationalbankens rente med forbehold (se kritikken af EIK bank) andre igen sætter renten frit.
Det ved jeg, har selv ringet rundt til alverdens banker…Men det er da underligt Marianne er blevet tilbudt et fast forrentet lån i roskilde bank, når de så slet ik kender noget til den slag tilbud når jeg ringer !?
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.