Spørgsmål til de kyndige
-
Indlæg -
Nuværende situation:
realkreditlån på 1 mio. 4% fastforrentet m. afdrag
boligkredit (banklån) på 1,4 mio. 6% uden afdrag indtil videre.
anslået friværdi ca 3 mio
behov til forbrugssupplement over de næste 2 år: 100-300.000Banken anbefaler:
samling af alle lån i et 6% fastforrentet lån med afdragsfrihed og mulighed for variabelt afdrag.Jeg kan ikke på stående fod gennemskue om denne løsning er den rette og jeg er klar over at ovenstående heller ikke sætter andre i stand til at genneskue det for mig, men jeg vil sætte stor pris på hvis der var nogen som på simpel dansk kunne opremse fordele og ulemper ved at opkonvertere i den nuværende situation og om det overhovedet er fornuftigt at røre ved det eksisterende 4% lån. Og i øvrigt vil jeg også bare gerne have nogle pointer i forhold til hvad jeg skal huske at bringe på bane overfor min bankrådgiver.
Det med at opkonvertere beror kun på hvad man forventer at renten bliver i fremtiden. Den er der ingen der kender, og jeg tør ikke at spå. En opkonvertering bliver dyre for dig her og nu, og fremtil du senere konvertere til en lavere rente. At vælge et 6% fastforrentet er helt forkert da der allerede er en 7% på markedet til nær kurs 100. 6% vil give et kurstab som vil blive realiseret hvis renten falder, og det er jo netop det du forventer ved at lave en opkonvertering. Derfor er bankens forslag om at konv. til 6% fastforrentet ualmindeligt dumt.
Dit 6% banklån er en meget fin rente. Dette vil jeg ikke rører med en ildtang. Umiddelbart taber banken næsten penge på dette – måske er det derfor de ønsker du omlægger?
Det skal lige tilføjes at det med de 6% kom i stand for 7%-muligheden blev realiseret.
Det punkt at 6 % kom i stand før renten steg, havde kun været interessant såfremt renten var faldet således at du kunne muligheden for at sælge obligationer over kurs 100 !
Nu kan du smide den beregning væk og lave en ny med 7 %
Som tommelfingerregel må man ALDRIG konverter over mindre end 2 rentetrin, dvs.
Fra 4 –> 6
Fra 5 –> 7
Fra 6 –> 8Omkonverteringer mellem et rentetrin ender ofte med at være tabsgivende!
Du bør helt klart overveje at konvertere dit 4% lån, men måske samtidig overveje om ikke det var en ide at vælge et 1-årigt flekslån i stedet for et fastforrentet 7% lån.
Du kan få et 1-årigt flekslån for omkring 5,3%, så der er plads til renten kan stige yderligere 1,7% før du er lige så dårligt stillet som med 7%-lånet. Samtidig peger de langsigtede indikatorer på at renten skal betydelig ned indenfor de næste 6-24 måneder, og i den situation er det en fordel af være i flex.
Hvad angår dit 6% lån, så er det helt rigtigt som det er sagt ovenfor. Det lån er overhovedet ikke konverteringsmodent.
Et par supplerende spørgsmål.
Jeg formoder boligkreditten er var.forrentet, er dette korrekt?
– og er rentesatsen således fortsat de 6%, eller hedder den 6,25%, eller?– Hvordan er boligkreditten dækket af, Ejerpantebrev, Prioritetspantebrev/Direkte pantebrev, Non-pledge eller er det ren blanko?
boligkreditten er med pant i boligen og variabelt forrentet til nu 6%.
Ahaa!
Så bliver omlægning fra boligkredit til realkredit pludselig meget dyrt, såfremt det forudsættes der er tale om et ejerpantebrev!
(Det virker ikke som om du er 100% klar over hvad der ligger til sikkerhed idag, det bør du finde ud af inden du gør noget som helst)
Til orientering skal du nemlig huske, at alle realkreditlån skal afdækkes med 100% pantsætning, dvs. dine 1,4 mio.kr. + likviditetsbehovet på 100 – 300 tkr. skal stemples! Stempel omk. udgør 1,5% + 1.400 kr., derudover skal nuværende ejerpantebrev rykke, hvilket koster endnu 1.400 kr. + eksp.gebyr for påtegning, sikkert 750 kr.
Dvs. du får nu og her omkostninger til tinglysning alene 1,7 mio.kr. X 0,015 + 1.400 + 1.400 = 28.300 kr.
Dertil kommer evt. ekspeditions- og udfærdigelsesomkostninger.Det er mange penge, og samtidig skal der accepteres en rentestigning på +1 + bidrag.
Du bør med baggrund heri alene omlægge 4% lånet.
Det ekstra provenu i mangler til løbende likviditet kan I tage i huset, her kan der tinglyses en Non-pledge erklæring. Prisen herfor er 1.400 kr. plus udfærdigelsesomk.
Banken er ikke sikret lige så godt med denne sikringsakt, men såfremt den angivne friværdi holder stik, bør banken acceptere dette – ellers skift.
Jeg fik vist et redegjort for hvorfor I skal være sikre på hvilken type pantsætning banken har i huset idag.
Såfremt der er tale om et direkte pantebrev/prioritets pantebrev, da kan I nemlig overføre den allerede stemplede hovedstol til realkreditlånet mod udfærdigelsen af to påtegninger af hver 1.400 kr.
Forhøjelsen på tkr. 300 skal dog stemples på ny, dem kan I ikke slippe for når der er tale om realkreditlån.
(med hensyn til tidligere kommentar vedr. bankskifte, bør I næppe foretage jer dette, da ikke mange kan matche de 6%.
I bør dog slå på og låne billigst muligt – herunder spare tinglysningsomkostningerne.)
Tusind tak for jeres indlæg. Meget interessant for en novice som mig. Jeg skal lige have undersøgt det med kreditten og omlægnings-omkostninger, så det var rigtig fint med nogle pointer i den retning.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.