Hjælp til boligkøb
-
Indlæg -
Kære velbegavede mennesker.
Jeg blev færdig som civilingeniør for et år siden og er ved at flytte ud af min ellers så fantastiske studiebolig – på ~20 m2:)
Jeg har haft arbejde i halvt år og vil gerne købe mig en ejerlejlighed, hvis det kan betale sig.
Nu ved jeg ikke hvad fremtiden har at bringe, men jeg vil nok komme til at bo i lejligheden i mindst 3-4 år.
Kan det betale sig at købe en lejlighed for mit vedkommende? Jeg har en årsløn på ~390000 og lad os antage at jeg køber en lejlighed til ~1.2 mio (en god 15 år gammel lejlighed:) ).
Jeg har været i banken og fået et tilbud:
De anbefaler mig 7% obl. lån (realkred.,30 år, 7,9% effektiv) og selve banklånet er på 8% (8,7% eff.) en form for annuitetslån.Jeg har kigget i forumet og det ser ud til at flekslån er OK da renten vil falde om 2 år, men KUN og KUN hvis man kan holde til et rente sving på 2.5% over d nuværende niveau (tror vist det var General Prier’s kommentar).
Hvad er jeres råd? Bør jeg være afventende eller skal jeg slå til mens jeg kan presse prisen nu hvor boligmarkedet er gået i stå?
Alternativt for mig er at bo til leje for ca. 6000 om md.
Kan det betale sig over de næste 4 år?! Kan ikke få regne stykket til at gå op, da jeg vil “tabe" 72000kr x 4 = 288000 kr.Hvis jeg antager at prisudviklingen er gået i stå, vil jeg også risikere at “tabe" penge på boligen. Vil det løbe op over 288000 kr? I den beregning som jeg har fået af banken kan jeg se, at jeg betaler ~240.000 i renter (ydelse efter skat – afdrag) over de første 4 år.
Så må en (meget overfladisk) konklusion være at jeg vil tabe 40.000-50.000 kr. på at bo til leje over de næste 4 år, ca. 1000 kr. om md.
Dit ellers udmærkede spørgsmål er meget svært at svare entydigt på, da alt afhænger af prisudviklingen i de 3-4 år der er din tidsramme. Hvis vi ser udelukkende med de økonomiske briller er det nok en lidt farlig sag at begive sig ud i et lejlighedskøb uden stor udbetaling for en kort årrække lige i øjeblikket. Omvendt er udbuddet stort og der er god mulighed for at trykke prisen på lige den lejlighed du ønsker. Er du sikker på at kun ville bo i 3-4 år? Hvis tidsrammen er eksempelvis 6-10 år ville jeg ikke være specielt nervøs ved et køb nu.
Vedr. lånet ville jeg helt klart vælge F1 hvis vi taler om 3-4 år. Der er meget langt fra F1-renten til de 7% som banken foreslår. Jeg tror det var generalen der meget rigtigt udtalte, at bankerne foreslår 7% nu for så at kunne vende tilbage med konverteringstilbud når renten falder igen – smart forretning. Så uden tøven en F1’er. Brug evt. afdragsfrihed i nogle år for at kunne afdrage det dyrere boliglån hurtigere.
Personligt tror jeg på boligpriserne i 2013, altså om 5 år, er stort set de samme som i dag.
Mange rapporter fra forskellig side, herunder OECD, vismændene, Finansministeriet, Danske Bank, Handelsbanken osv. peger på boligerne i Danmark er overvurderede.
Så er der en masse forvirring om vi taler i nominelle eller reale kroner, men summer summarum er at OECD peger på de danske boligpriser er ca. 20% overvurderede i løbende priser. Handelsbanken har analyseret sig frem til noget tilsvarende.
Danske bank mener boligpriserne i løbende priser skal ca. 6% ned.
EDC påpeger at boligpriserne i Jylland er 12% overvurderede.Rapporterne fra finansministeret og vismændene, er af ældre dato, og sætter boligpriserne til at være ca. 3-6%. Det bygger vel at mærke på nogle forudsætninger om oliepris, inflation, rente og BNP-vækst i danmark, som er skredet voldsomt siden beregningerne blev lavet. Danmark er nu i teknisk recession, mens rapporterne typisk forudsætter BNP-vækst på 1,3%. Det er et meget stort forudsætningsskred.
Forudsætningerne bag de øvrige rapporter, er også alt for positive efter min vurdering, og jeg tror det er meget realistisk at vi i hvert fald skal have et realt prisfald på +20%
KONKLUSION:
Der er altså udsigt til begrænsede prisfald i kroner og øre på 6-10%. Derudover vil prisen falde meget mere i faste priser, fordi inflation og lønudvikling vil gøre sit til at bringe boligpriserne ned på et nivau, hvor der er ligevægt mellem udbud og efterspørgsel. Jeg tilpasningen til ligevægtstilstanden vil tage ca. 5 år.Da en husleje på 6.000 typisk er billigere end nettoudgiften på en ejerbolig, vil jeg anbefale dig at blive i lejeboligen. I hvert fald 2 år frem.
NB:
Mit råd er et forresten tages med 2 forbehold:
1. Lokale prisforskelle: Priserne på Fyn og i Jylland står på tur til at falde, lige som priserne på villaer skal kraftigt ned på Nordsjælland. Priserne i Vestjylland er aldrig steget, og derfor er der ikke udsigt til de store prisfald heller.
2. Boligtype: Priserne på ejerlejligheder i København er allerede falde betydeligt, og det er sandsynligt at prisfaldene på ejerlejligheder i Kbh bliver mindre end de generelle landsgennemsnitlige prisfald. Priserne på ejerlejligheder i Århus, mener jeg står til kraftig prisreduktion.
Angående finansiering,
Jeg er meget enig med Michael.
Vælg et F1-lån: Der er et kæmpe “unaturligt spænd" mellem Cibor3 og diskontoen i øjeblikket. Når “boet er gjort op" og finanssektoren har taget tabene og forholdene er normaliseret, kommer flexrenten langt ned i forhold til det nuværende niveau.
Vælg et 7%-lån: Hvis din økonomi er så stram, at du ikke har råd til at løbe nogen risiko. Nye tab, nedjusteringer og dårlige tal for finanssektoren i Europa kan på kort sigt skabe ravage på interbankmarkedet, og drive flexrenten på over 8%. Dette er absolut ikke sandsynligt, men på den anden side heller ikke umuligt. Hvis du kan se noget sådant vælter økonomien, skal du vælge et fastforrentet lån.
Jeg vil lige knytte en kommentar til generalens prisanalyse: Selv lokalt er der meget store lokale forskelle forstået således, at man eksempelvis i Nordsjælland kan gøre udmærkede køb mange steder til rimelige priser. De 20% generalen nævner tror jeg derfor ikke er det generelle billede: Nogle boliger sælges faktisk til prisen (ved jeg fra mit lokalområde i Nordsjælland), mens andre er prissat alt for højt og må meget længere ned – ofte mere end 20%. Så alt i alt handler det om at se sig godt om og spotte de gode tilbud. Jeg vil derfor ikke fraråde boligkøb i eksempelvis Århus eller Nordsjælland generelt, men istedet anbefale at man ser sig rigtig godt om og presser prisen der hvor det er realistisk.
Det er rigtigt, at der kan være meget store lokale variationer.
Det var derfor jeg gjorde meget ud af at henvise til forskellige analyser af situationen på boligmarkedet, hvor folk så kan læse rapporterne, og ud fra det drage deres egen konklusion.
Det er meget muligt, at man lokalt kan spotte “gode køb", og få slået så meget af udbudsprisen, at man havner på et fornuftligt holdbart prisniveau. Det er også meget muligt at der kan være lokale faktorer som gør, at priserne slet ikke vil falde i det konkrete område.
Det 20% prisfald over 5 år jeg henviser til, er et realt prisfald, i faste priser. Det kan fx realiseres ved at priserne nominelt falder 8% i årene 2008-2009, og derefter er uændrede i 2010, 2011 samt 2012. Derefter kan priserne så begynde at stige med lønudviklingen igen 4-6% pr år.
Prisfaldet på 20% er givet det nuværende renteniveau. Det er bestemt ikke usandsynligt at vi i løbet af 1-2 år får rentefald, som hæver “ligevægtsprisen" på boliger, og som derimod mindsker det “krævede prisfald" således pristilpasningen sker hurtigere. Det modsatte kan også gøre sig gældende.
Men alt i alt er det vist ikke for meget sagt at boligmarkedet og boligpriser er en uigennemskuelig sump i øjeblikket.
Mange tak for de gode råd. Ud fra jeres kan jeg læse, at medmindre det er et godt køb bør jeg holde mig fra et boligkøb:)
Jeg kan dog ud fra min egen meget overfladiske udregning stadig konkludere at det er billigere at bo til leje, dog KUN hvis boligen ikke falder i pris.Lad os for en stund antage at jeg tager et flekslån F1 på 1 mio.
Hvad vil jeg så komme til at betale hvis hvis den korte rente kommer omkring 8%? Jeg synes jeg har et ret stort rådighedsbeløb og er egentlig lidt “ligeglad" med om jeg betaler 6000 eller 8000 om md. i f.eks i et år.
Jeg har (igen) lavet en hurtig udregning af hvor meget en rente på 8% får af betydning for mig.
Lad os antage at jeg til tidspunktet hvor renten er 8% har en realkreditgæld på 990.000kr (dvs. en rente diff. på ~3% ift. nuv. niveau) –> 29700 kr ekstra i rente, altså 2475 mere om md!
Til gengæld har jeg så sparet pengene, mens flexrenten var mindre end f.eks. et 7% obl lån:)
Men konklusionen må vel i sin simpleste form være: En god pris, så køb den med F1 lån. Er prisen ikke god, så flyt ind i en lejebolig:)
Hej
Ja, lige netop, hvis du kan købe en lejlighed til en god pris, er det bedre at komme ind på boligmarkedet. Overvej en boligkredit istedet for F1, da du så får samme rente på dit opsparede beløb (det er normalt mere end banken beregner). Jeg syntes ihvertfald det er fedt at få 5,6% på sin opsparing (hos Eik Bank). Og pengene kan hæves, når du har brug for det. Ulempen er dog, hvis du er typen, der brænder for at bruge pengene, men så havde du nok ikke søgt råd på dette forum, vel?
Så ud og find en god lejlighed med et køberbevis i ryggen, og så byd det du mener lejligheden er værd. Specielt ejerne af små, tomme lejligheder er nok ved at få kolde fødder.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.