Råd vedrøende omlægning af Fastforrentet lån til rentetilpasningslån

Hvor ved du fra, at den lange rente falder yderligere? Enhver som tror, at de kan forudsige fremtiden har allerede glemt, hvad der er sket de sidste 10 år.

World Trade Center, Orkanen Katrina, bomberne i London, tsunamien og sidst men ikke mindst finanskrisen. Alle disse ting havde KÆMPE inflydelse på renteudviklingen for den lange rente – den er der nemlig INGEN regeringer, som kan styre, – ikke engang USA. Al den turbulens, trist som den er, giver gode muligheder for at spekulere i sine obligationer, – men man skal altså ligge i fastforrentet.

For ganske kort tid siden, så var der et jordskælv i Chile. Det betød ikke noget for renten, da det skete et “fattigt" sted. Tænk hvis det havde været i L.A…. Så ville jeg (endnu engang) prise mig lykkelig, at jeg havde forudset, at jeg intet kan forudsige – udover at renten svinger. Og det er alt, hvad den behøver at gøre, hvis man vil tjene penge på den som boligejer i Danmark.

På langt sigt vil den lange rente nok stige til 6-7%, og F1-renten til 4-5%, men først skal den lange rente lige bunde ud, 5% OA er jo allerede lige omkring kurs 100.Jeg er enig i, at med de historisk lave renteniveauer, så er det sandsynligt, at vi vil opleve en generel rentestigning i fremtiden. Men det er umuligt at forudsige om den lange først kommer ned at vende i 4%, som den var det i 2005.

Det lader til, at den korte rente bliver holdt nede på kort sigt, og det kunne derfor friste til at vælge den løsning, men som du selv siger, så er det ikke urealistisk at den lange rente ender i 6-7% indenfor en årrække. Om det tager 1,2 eller 5 år er faktisk ligegyldigt. Hvis man får placeret sig i en 4 eller 5´er uden afdrag nu, så kan man ved en konvertering fra 4 til 7 (som man kunne fra 2005-2008) skære ca 20% af sin restgæld. Så store beløb har man INGEN chance for at spare ved at ligge i flex, og det selvom man forudsætter at renten forbliver rekordlav gennem hele perioden.

Nu skal det ikke udvikle sig til ordkløveri, men nu skrev jeg altså fra 4 til 7. Kursen på den 30-årige 4% uden afdrag var sidst i 2008 nede i kurs 79. Så er jeg godt klar over, at der kommer lidt omkostninger på, men det er meget tæt på 20%.

Og i forhold til at skære af gælden ved at ligge i et billigt F1 lån, så vil jeg igen understrege, at F1-renten for 2009 var omkring 5,6 og at vi altså kun har haft godt to måneder med den lave rente. Den holder selvfølgelig året ud, men så har vi ingen anelse om, hvad den kommer til at hedde for 2011. Skulle den stige til blot 3, så er det selvfølgelig stadig billigt, men hvis det samtidig betyder, at den lange rente måske er steget til 6 (den behøver ikke stige til 7, selvom det selvfølgelig ville være bedre), så vil én enkelt konvertering fra den nuværende rente på 5 og op i 6 langt overgå ydelsesbesparelsen ved at ligge i flex. Det er ikke økonomi, men ren matematik.

Det er også en myte, at omkostningerne ved at konvertere udvander gevinsten. Jeg vil til enhver tid betale 10-15.000 for at tjene 70.000, som ville være typiske omkostninger for et lån på 1 million. Og jo mere man skylder, desto mindre betyder omkostningerne faktisk, da meget af det er faste gebyrer (som man i øvrigt kan få store rabatter på, hvis man ved, hvor man skal få hjælp)

Selvfølgelig skal man ikke konvertere til en 4´er nu (selvom en 30-årig 4%OA ER på hylderne) da kursen er alt for lav. Jeg forsøger blot at sammenligne vores nuværende rentesituation med den i 2005 – og der er mange lighedspunkter. Man skal altid vælge et lån, som er MEGET tæt på 100 for at få den lavest mulige gæld.

Men jeg vil da ønske at det scenarie, som du beskriver, kommer til at ske. Hvis man nu vidste, at vores nuværende rente ville fortsætte ned i 4, så skulle man selvfølgelig blive i flex, da man så samtidig ville få den lave ydelse med. MEN hele humlen er jo, at det er der ingen (slet ingen) der ved om den gør. Derfor er det rigeligt omkostningerne værd at tage en ekstra omlægning med fra 5 til 4, hvis det skulle ske. Det er nu engang bedre at tage de 9 fugle i hånden, end at vente på én på taget, for hvis den skulle komme, så tager man også den med – og så bliver gevinsten, når renten stiger igen (for det gør den) så meget større. Hvis man ikke kommer i 5 nu, og renten vender og begynder at stige, så går man glip af en kæmpe gevinst, hvis man ikke er kommet i fast rente – og jeg har lavet regnestykket!

Tog man en 4%OA i 2005 og konverterede til 7 i 2008 og nu tilbage i 5, så har man afdraget ca 160.000 mere på sin gæld (pr. mill. vel at mærke – og det er incl. omkost.), end både F1, 10 årig 3%, 20 årig 4%MA, som var de andre lån tæt ved 100 i 2005 (flex var faktisk det dårligste lån – men det giver jo også god mening, at det billigste produkt også er det dårligste). Det er der ingen der ved – og det “sjoveste" ved det hele er, at man i halvdelen af tiden har haft en lavere rente end F1, og det er der heller ikke mange, der snakker om.

Men for at følge den strategi, så skal man selvfølgelig købe forudsætningen om, at renten stiger og falder indenfor intervaller, som vi kan overskue. Det har den nu altid gjort, og med mindre verden står stille fra i morgen af, så tør jeg godt “satse" på, at den også gør det i fremtiden.

Hej Memo

Du er mest til den “sikre" løsning, og det er jo en fornuftig taktik. Heldigvis forholder det sig sådan, at det sikre også er det mest indbringende, hvis man forstår at håndtere det.

Der er INGEN omstændigheder, hvor bankens myte om at springe en omlægning over, holder stik. Det er selvfølgelig klart, at man ville kunne spare nogle omkostninger, hvis man nu vidste, at det var det, som ville ske – men det ved man jo ikke! Hvis du fx ligger i 5 og renten stiger til 6, så skal man gå med af to grunde. Den ene er, at man derved reducerer sin restgæld og dermed beskytter sin friværdi (da huspriserne falder, når renten stiger), men den vigtigste grund er, at man derved har det optimale udgangspunkt i forhold til, at der nu KUN kan ske to ting: renten kan fortsætte med at stige – eller den kan falde.

Fortsætter den med at stige, så kunne man rigtigt nok have sparet lidt ved at vente og springe den ene omlægning over, men hvis den ikke stiger, så falder den, og så kan man konvertere tilbage i 5 og nu være tilbage med lavere restgæld og derfor lavere ydelse. Man tager derfor 9 fugle i hånden i stedet for at vente på én på taget. Stiger renten til 7 så følger man bare med – det er et luksusproblem at man skal betale lidt omkostninger, for at kunne skære store lunser af sin gæld.

Det er også rigtigt, at 5´eren er lukket, da kursen er over 100. Alle serier lukker når de passerer 100, da investor ikke vil betale mere end 100 for noget, som du til enhver tid kan købe tilbage til 100 (PARI-loven: du har som boligejer altid ret til at købe din obligationer tilbage til kurs PARI=100).

Det er i mine øjne også et luksus problem, for det betyder at vi er i et marked lige nu, hvor den lange rente er faldende. Men det præsenterer dig selvfølgelig for nogle udfordringer, hvis du er tvunget til at vælge indenfor relativt kort sigt. Må jeg være så personlig at foreslå, at vi kan diskutere videre udenfor forum, hvis det har din interesse? Jeg vil meget gerne hjælpe dig, så sig endelig til 🙂