Omvendt delvist forældrekøb
-
Indlæg -
Vil det være muligt at overtage en del af mine forældres hus, forstået sådan at jeg reelt kommer til at eje xx% af ejendommen uden at de bliver beskattet af det på nogen måde…
Altså hvis fx deres hus er 2 millioner værd, de skylder 1 million og den “gæld" overtager jeg mod så at eje 50% af ejendommen; men de bliver boende som hidtil og skal ikke betale “husleje" til mig?
NB: Det er ikke med henblik på en gevinst på hussalget; men udelukkende for at nedbringe mine forældres udgifter her og nu – uden at der bliver rodet noget udlejer/lejer forhold ind i det rent skattemæssigt og det ender med at blive dyrere for begge parter…
Så du overtager gælden mod at få halvdelen af pantet? Det tror jeg kredit foreningen vil ha svært ved at sluge. Det nok simplere at du låner dine forældre pengene til de løbende ydelser på lånet. Alt dokumenterer berøring så du an få pengene igen ved salg eller før bo afgift, lånet kan i princippet være rente frit bare det er på anfordring.
Hvorfor tror du omvendt forældrekøb er en dårlig idé?
Det kan bestemt sagtens være en god måde at støtte forældrene på.Du bør afgjort søge mere information.
Al gæld i ejendommen hæfter man får solidarisk.
Dvs. selvom Morten betaler ydelserne på lånet vil forældrene stadig hæfte på lige fod med ham for lånet.
Som sagt pppen er overtagelse af halvdelen af huset og hele gælde en konstruktion der konflikter med det pant der er i huset. Lån giver kan kort sagt blokere for det.
Forældrene ejer huset i dag så en overdragelse til sønnen er en gave e.g skat. Eller skal det være et salg og så skal d er lånes godkendes osv. Dyrt og besværligt.
Der for er alternativt jeg forslår simplere og opfylder samme behov.
Jeg kan ikke i min vildeste fantasi forestille mig at en långiver vil have det mindste imod at der optages endnu en person som låntager på et lån. Alle hæfter som sagt ubegrænset, ubetinget og solidarisk for hinanden – så enhver låntager vil da være dum i ikke at optage en låntåger mere.
Men som sagt er det huset der er pant i og ikke den ideele part – tror det er det “test" ikke har fanget.
Men enig der er ikke en enkleste konstruktion.
Jeg kunne bedre forestille mig f.x at du optages som ejer af 50% og dermed også hæfter for 50% af gælden – altså 500.000 kr. til dog og 500.000 kr. til dine forældre.
Det koster 1,5% af købsprisen for ejendommen i tinglysning. Du køber således en ejendom til 1 mio. kr. og overtager 500.000 kr. i gæld. Du skal derfor betale 500.000 kr. til dine forældre. Dette låner du af dine forældre til f.x. samme rente som renten lå lånet. Derved vil dine forældre reelt have en renteudgift og en renteindtægt der er helt identisk – og du vil vups have alle renteudgifter ovre hos dig. Lånet bør for god ordens skyld udformes som en glældsbrev – og så har du opnået det du gerne ville.
Jeg kunne dog langt bedre forestille mig en version hvor du købte hele huset og lejede det ud til dine forældre – kan sagtens være det er væsentligt mere fordelagtigt. Da er i hvertfald værd at regne på – har selv lavet den konstelation for mange andre, og det har altid været en fordel at købe hele huset.
rente fradragsretten er ud over at den er blevet nærmest symbolsk heller ikke længere topskatte “fradragelig". Der er derfor ingen fordel ved eller kun meget marginal fordel ved at spørger overtager rente fradragsretten.
Ja men hæfter solidarisk på lån men låntager vil beregne sig godt betalt. For en hver ændring i låne dokumenter plus tinglysning osv. som også fremgår af Peters svar
Derfor og da det reel ingen betydning har i forhold til arveafgift mener jeg stadig at den letteste løsning er et direkte økonomisk tilskud og vedligeholde af en låne aftale så man kan hive beløbet ud før arveafgift.
Hej Test,
Er nu ikke korrekt at renter ikke længere er fradragsberettigede i topskatten. Renteudgifter er fradragsberettigede i den personlige indkomst, når der er tale om udlejning – og betaler spørger topskat, er renterne naturligvis fredargsberettigede i topskatten. Det er jo netop en af mere væsentlige fordele ved forældrekøb som naturligvis også gælder omvendt forældrekøb.
Der er dog ikke fradrag i am-grundlaget, udlejningen giver underskud – men hvis ikke, er renterne også fradragsberettigede i am-grundlaget.
Hvad det koster i realkreidt instituttet – får du lettes afgjort ved blot at rette henvendelse til dem – så får du det præcise svar – er meget lettere sådan end at spørger her – så er al tvivl også rydet af bordet. Nogle institutter gør det gratis, hvis du i samme forbindelse flytter lånet til dem – så kan være fra 0 kr. i låntager hvis du er heldig.
Hej Peter
Man kan da muligvis altid bliver klogerer, det er jo det debat går ud på. Jeg regner min skat selv med et regne ark jeg checker hvert år i forhold til min forskudopgørelse og det passer på ca en kr.(skat mystisk afrundinger)
svare på " ikke korrekt at renter ikke længere er fradragsberettigede i topskatten"
Bundskat: 5,64 % af personlig indkomst
Topskat:1*.*% af af personlig indkomst
Sundhedsbidrag: 6% af skattepligtig indkomst
kommuneskat: 2*.*% skattepligtig indkomst
Kirkeskat: *5 af skattepligtig indkomstPersonlig indkomst er primært personlig altså primært løn http://www.skat.dk/SKAT.aspx?oId=133129#133129.
Kapital indkomst er rente, rente udgifter også.
Skattepligtig indkomst er summen af den personlige indkomst og kapital indkomsten (positiv eller negativ).
rente fradraget skatte værdi er summen af sundheds bidrag, kommuneskat og kirkeskat. ca 30-32%. Altså har man en kr i rente fradrag betaler man 30-32 øre mindre i skat.
svar på " Renteudgifter er fradragsberettigede i den personlige indkomst,"
nej det er en kapital indkomst. MEN medgivet de to sætninger skal nok læses i sammenhæng. se sidste svarsvare på “Renteudgifter er fradragsberettigede i den personlige indkomst, når der er tale om udlejning"
Hvis man vælger at køre det som erhverv hvis det er det du mener er der nok noget om snakken. Det regel sæt har jeg aldrig har brugt. http://www.skat.dk/SKAT.aspx?oId=1815366. Skat har de senere år nægtet folk der i årevis har kørt virksomhed ved siden af løn indtægt fradrag i den personlige indkomst for underskud så at køre udlejningen med et kæmpe underskud er nok ikke holdbart.Nu skal der så laves lejekontrakt og betale husleje plus at spørgeren skal til at lave regneskab på udlejningen. Så det er slet ikke så simpelt som at rente udgiften bare kan trækkes fra i den personlig indtægt ved udlejning. Faktisk trækkes renetudgiften fra i lejeindtægten. Altså rentudgiften er en del af drift regnskabet.
For jeg antager at det er
så hvis jeg har ret og det mener jeg helt bestem jeg har er der intet incitament for dette såkaldte omvendt forældre køb som faktisk slet ikke ligner et forældre køb. jeg har allerede skitseret en simpel løsning der vil løse spørgens problem.Forskellen til et rigtigt forældre køb er at forældrene kan få et rente fradag, hvilket ungerne på SU ikke kan (hurra for 30%)og så den gulgraver mentalitet som på en eller anden måde stadig er svært for folk at glemme. Hvis i den med et rigtigt forældre køb er kortsigtet at ha en lejlighed i århus f.eks. ca 3 år bliver det ædt op i omkostninger.
I trådens tilfælde må man formode at forældrene har en indtægt der gør at de kan bruge rente fradraget. Har de det er der intet til at betale de omkostninger der kommer til at få at overtage en del af lånet. Arve afgiften spare man kun på en evt værdi tilvækst som kan være tvivlsom.
Ja, jeg bliver heldigvis også af og til klogere af at læse debatten.
Men har man udlejning, er der som jeg ser det meget lavt incitament til ikke at lade renteudgifterne ved købet indgå som fradrag i den personlige indkomst – men mindre man kun betaler “budskat" da.
Det er korrekt at SKAT har nægtet fredrag for underskudviksomheder i visse tilfælde, hvor erhvervsvirksomheden har karakter af hobbylignende virksomhed, f.x det typiske opdræt af heste, hvor denne virksomhed i visse tilfælde kan have karakter af at der dækkes private udgifter som virksomhed.
Men har intet sted læst eller hørt at statsskatteloven §4-6 skulle kunne anvendes udvidende til at nægte fradrag for underskud i virksomheder som drives på forretnignsmæssige vilkår.
Virksomhedens underskud vil ivørigt være pricist det samme om du indeholder renter i den personlige indkomst eller i kapitalindkomst bare lige for at slå det fast. I så fald skulle SKAT jo også nægte fradrag for renter som kapitalindkomst – og det tror jeg spimpelt hen beror på et rent falsum. Men vil gerne overbevises om det modsatte.
Mht til at det kun dur for forældre til børn som er på SU er som jeg der det også korrekt. Unge på SU er omfattet at helt de identiske regler som alle øvrige borgere og har naturligvis fradrag for renteudgifter i deres renteudgifter ligesom alle andre.
At der skal laves en husleje aftale gælder helt angtet om det drives i virksomhed eller ej, ligesom der skal betales husleje naturligvis – ellers er det gave. Udlejer vil øvrigt blive beskattet af en lejeindtægt som om man ikke opkræver nogle – og specielt hvis det er mellem familiemedlemmer.
Med henssyn til at beregne ens skat selv – så lister jo jo fint formlen op – og den kan man også bare selv læse ved at vende ens “årsopgørelse om" og se på side 2-3. Men det er jo netop ikke det at man kan beregne skatten der er noget at prale over – for det er ganske simpelt – og at tro man kan finde fejl i SKATs beregning der er næsten det rene vanvid. Det er er hele humlen i at beregne sin skat selv, er derimod at afgøre hvilke beløb og poster der henhøre under hvert punkt i selvangivelsen.
Jeg har rådgivet mange – og har aldrig fundet én eneste fejl i beregningen – men har fundet masser af fejl i hvilke poster dem jeg har rådgivet har henført til hvilke poster. Det er det som skatterådgivning efter min mening vedrører.
Og endeligt – lige gyldigt hvad så skal der laves regnskab for din udlejning om du trækker renter fra eller ej – så mere administrativt er det at udleje – så det punkt er jeg tilgengæld enig i – det aller letteste er intet at gøre og lade dine forældre forsætte med at eje alt.
I tabte mig vist der… beklager…
Jeg prøver at omformulere det lidt:
Jeg er interesseret i om der er en snu måde at overtage mine forældres gæld på – de skylder omkring 50% af ejendomsværdien og har et rimeligt fornuftigt lån; men efter som de begge netop er overgået til efterløn er deres rådighedsbeløb faldet en del.
Min tanke var om det kunne lade sig gøre at jeg overtager deres gæld og dermed spare dem for indbetalingerne til realkreditinstituttet – og for at SKAT ikke betragter det som en gave og påberåber sig en bid af kagen, skal jeg vel i princippet overtage en pant i huset?
Udlejningsideen har jeg droppet efter jeg læste de skal betale en markedshusleje hvis jeg overtager huset – jeg kender ikke niveauet; men gætter på det er noget dyrere i husleje end at betale af på et 30årigt lån 🙁
peter nej det er ingen kunst at beregning sin skat selv. men så er vi nok også nok enige om at renter udgifter er negativ kapital indkomst og kun via et underskud i en virksomhed kan bliver fradrag i en personlig indkomst.
rente er negativ kapital indkomst for de fleste og dermed via summe af kapital indkomst forskellen mellem den personlig indkomst og den skatte pligtige indkomst. Der med ikke fradrag for renter udgifter i hverken bundskat eller topskat. Men naturligvis bundskat af positiv kapital indkomst dog i topskatten en fradrag for potsivkapital indkomst over 40.000 kr
Skat argument er at hvis en virksomhed år efter år giver underskud drives dem ikke med virksomhed for øje. Et logisk argument som en af min gamle venner har været udsat for.
Mener du det har samme skatte værdi om renter trækkes fra i personlig indkomst eller i kapital indkomst? Det kan du da ikke mene?
Antage at det du skriver passer burde jeg skynde mig ind til naboen så vi kunne lave en genside underskud konstruktion så vi kunne trække alle vores renter fra i den personlige indkomst. Men så godt spiller klaveret nok ikke.
synes du snakke uden om det faktum at du ikke kan betragte udgifter seperart for indtægterne. enten driver du udlejnings virksomhed ellers gør du ikke. Gør du trækker du underskude fra i din personlig indtægt ellers gør du ikke. At overtage halvdelen af gælde in ens forældres hus bliver aldrig et erhverv.
Morten 73. Den simple løsning er den jeg beskriver i starten. Du låner slet og ret dine forældre løbende en sum penge. F.eks. 3000 kr pr måned. Det lave en låne aftale som i løbene opdater og vedlige holder. Du kan aftale en rentesats eller lade være. Lånet skal være på anfordring. Når dine en af partnerne så dør d.v.s dig eller en af dine forældre (hvis der ikke vælges ikke at skifte før den sidste) giver du dokumentation for gælden til boet der så betaler dig hvis det er solvent. Skifter du selv skriver du det bare op opgørelse og sender en kopi af låne bevis osv. med. Dem et par kvitteringer for konto overførslerne også.
Du undgår dermed arveafgift og gaveafgift. Men skal naturligvis dele en mulig værdi stigning på huset med de øvrige arvingen.
Helt enig, hvis det alene er at reducere renterne hos dine forældre og overføre dem til dig – og du har formuen til det – så er det at låne dem 1 mio. kr. kontant som de så bruger til at indfri gælden med. Så kan du selv bestemme om du vil have renter og afdrag på gælden.
Dermed kan dine forældre helt slippe for renteudgifter. Men det kræver at du har 1 mio. kr. i fri midler. Dit eneste tab vil så være den rente du får at din formue nu.
Men som jeg læse – mellem linjerne så havde spørger ikke 1 mio. kr. i frie midler og skulle således låne dem. Dem ville han som jeg forstod parre på den vis at han købte ½ delen af huset for 1 mio. kr. og samtidig overtog realkredit gæld for 1 mio. kr. – således han netto skulle betale kr. 0.
Men kan være jeg misforstod situationen. Men det er Morten jo bedst til at vide – men helt enig, hvis Morten har 1 mio. kr. stående – som ikke skal bruges så at sige til noget – så er det da bare at låne dem til dine forældre til renten 0 % og så lade dine forældre indfri gælden i deres hus – DET ER OGSÅ MIT BEDSTE RÅD.
Hvis det at købe en ideel anpart af en ejendom og leje den ud – ikke er erhvervsvirksomhed – hvad er det så? – og har aldrig læst noget sted i skattelovgivningen at man ikke kan drive erhvervsvirksomhed mellem familiemedlemmer. Mener intet sted i skattelovgivningen der er hjemmel til at nægte fradrag for renteudgifter – ud fra det argument, at det ikke er erhvervsvirksomhed – selv rente private renteudgifter er der jo fradrag for – så tror simpelthen, at nægte rentefradrag med henvisning til det ikke er erhvervsvirksomhed – er et falsum.
Forstår ikke helt dit punkt dem om renter har samme skatteværdi om man fradrager dem i den personlige indkomst eller i kapitalindkomst. Det har det som udgangspunkt ikke – men mindre skattesatsen er ens for den personlige indkomst og kapitalindkomsten.
Men købte du naboens hus og han/hun dit – ja så ville i da være berettiget til at fradrage jeres renteudgifter i den personlige indkomst – naturligvis ville i da det – den konstruktion er der i øvrigt mange der har opbygget – og ikke nødvendigvis kun mellem naboer. Og jo der kan være skattemæssige fordele ved denne konstruktion! – særligt i tilfælde af hvor ejendomsmarkedet ikke er i vækst.
Peter, det du skriver hænger ikke sammen
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.