Omkonvertering eller tillægslån?
-
Indlæg -
Hej med jer,
Vi er en lille familie, der bor i lejlighed, og forventer at bo her ca. 5 år endnu. Købte lejligheden til en go pris i 2010 (1.660.000) og fiksede den op løbende hvilket har forøget værdien (ny vurdering er 2.050.000). Vores forventning til renten var, at den skulle stige, og derfor bed vi på den historisk lave 4%… Stædige som vi er, forventer vi fortsat stigende renter, og er generelt imod at skifte strategi til flex (når nu vi har valgt fast rente).
Vores realkredit lån hos Nordea er på 1.350.000 og banklånet er et 5,4% på 450.000kr (effektiv rente: 5,51%) . Banklånet er jo ikke dårligt, men med vores nye vurdering har vi muligheden for at låne mere i realkredit i stedet.
Mulighederne er mange, men da vi bestemt ikke er bankfolk, kunne vi godt bruge uvildig hjælp til beslutningen. Desuden skal vores nuværende realkreditlån opsiges i næste uge for at nå det til termin.
Grubler over følgende muligheder:
1) Konvertere til 3% og få det meste af banklånet dækket ind af realkreditten
Overvejelser: “gevinsten" ved at konvertere fra 4 til 3% er ikke vildt stor, men kan evt blive det ved stigende renter inden vi sælger.2) Beholde vores nuværende 4% realkredit lån og optage et tillægslån
Overvejelser til tillægslån:
F5 (strider imod holdingen om at være konsekvent med fast rente, men lokker pga lave omkostninger)
http://www.realkreditraadet.dk/Statistikker/Prisguide/Rentetilpasset_tillægslån_med_afdrag.aspxFast 3% (synes det virker dyrt i omkostninger og hælder til at konvertere hele lånet i stedet (mulighed 1))
http://www.realkreditraadet.dk/Statistikker/Prisguide/Fastforrentet_tillægslån_med_afdrag.aspxNordea har også skruet bissen på ifht bidrag? Nogen snedige forslag til at slippe billigst i den henseende?
Vi vil sætte stor pris på input fra jer, da vi i bund og grund er rookies indenfor bankverdenen.
På forhånd mange tak
Er vurderingen på 2,05M en handelsvurdering fra en ejendomsmægler eller blot den off. vurdering?
Det er de færreste steder, at ejerlejligheder ligger så højt i forhold til 2010-priser.
Men start i din bank, og hør om jeres banklån kan rykke for et nyt større realkreditlån, da Nordea ikke tilbyder 5,4% på boliglån over 80% mere.
I mine øjne er jeres 4% stort nok til at konvertere til 3%, blot kursen er over 98,5, så kurstabet ikke bliver for voldsomt.Hvis I vælger et tillægslån forekommer F5 eller F3 som et rimeligt alternativ, afhængigt af hvor længe i bliver boende, men omk. ved omlægningen kan godt ødelægge værdien af den lavere rente.
Banklånet skal jo også tinglyses på ny, så det respekterer det nye lån, dette koster 1.400 kr i tinglysningsgebyr + evt. et gebyr til Nordea.
Mange tak for dit svar. Vurderingen er fra en ejendomsmægler sendt ud af banken. Lejligheden er også væsentligt forbedret (nye vinduer, nyt bad/køkken, radiatorer mm) og derfor forskellen.
Du ville altså vælge 3% uden afdrag til kurs 98,875 hvis det var dig?
Jeg er ikke helt med på det sidste du nævner. Skal man tinglyse banklånet, når man “barberer" det ned, som vi håber på at gøre? Det banklån vi har nu fungerer som en kassekredit, så der står -450.000 på en konto, og + ca 90.000kr (som vi har betalt) på en anden konto (samme rente). Jeg var sikker på at man bare kan beholde banklånet som det er og betale noget af med pengene fra realkreditlånet. Er det forkert opfattet? Jeg er klar over at det er et godt banklån vi har, og vil gerne beholde muligheden for at låne til de 5,4% igen.
Nej, banklånet skal tinglyses på ny, når de lån, der står foran det ændres og endda forhøjes i dette tilfælde. Der skal altså tinglyses hvilke lån, som banklånet skal respektere.
3% uden afdrag er vist ikke i kurs 98,875 endnu, det er lånet med afdrag, der er oppe i den kurs.Og jeres samlede belåning vil være tæt på at kunne dækkes af et stort nyt realkreditlån, så billigste mulighed med fast rente er uden tvivl et 3% 30 årigt lån med afdrag på kontantværdi 1,64M ialt. Det giver også lavest mulige adm.bidrag for 80% belåning hos Nordea.
Om restfinansieringen så skal være et boliglån eller en kassekredit kan jeg ikke afgøre uden at kende jeres økonomi bedre.
Mange tak for input! Det med kursen var en copy/paste fejl (mente med afdrag), beklager. Jeg tror vi forsøger os med konverteringen til 3% 30års med afdrag på de 1,64M. Restfinancieringen må vi finde en god løsning på med banken, det er trods alt ikke så stort et beløb som tidligere 🙂
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.