Fald i restgæld ved rentestigning.
-
Indlæg -
Hejsa.
Jeg vil lige høre jeres mening omkring konvertering af lån. Jeg sidder pt. med et lån på 878.000 i en bolig købt til 1.100.000 mio. kr. for et år siden. Altså lige præcis med en belåning på 80%. Samtidigt sidder jeg nu med cirka 80.000 i kontanter og cirka 155.000 i lange 4% realkreditobligationer. Mit lån er et 1-årigt flekslån uden afdrag.Jeg har netop fået et brev fra banken om at kursen på 3% fastforrentet lån er oppe i kurs 99. Det jeg overvejer er om det vil give mening at skifte til det fastforrentede lån nu, og så eventuelt nedbringe det med de 80.000 kr. jeg har stående i kontanter. Det jeg tænker på kunne være den klare fordel er at jeg er sikret den lave rente i alle årene, samt at jeg ved en rentestigning vil kunne nedbringe min restgæld væsentligt så jeg kan indfri lånet før tid. Kender i til sammenhængen mellem kursen og renten. Hvis renten eks. stiger med 2% i løbet af 5 år måske, hvor meget lavere vil kursen på obligationerne så være blevet.
En anden ting er om det giver mening at sælge mine lange obligationer nu til kurs 105, da der jo hvert kvartal bliver udtrukket ret mange til en kurs på 100. Håber der nogle der kan give mig nogle gode råd.
Hilsen Frank
Udpræget misforståelse, at restgælden falder på et fastforrentet lån, når renten stiger.
Obl. restgælden er såmænd den samme målt i 3% obligationer, uanset om den lange rente er 2,3 eller 5%, når først lånet er optaget.Du kan jo kigge på kurserne på 4% serie 2038 og 2041 i efteråret 2008, hvor den lange rente var over 7%, da kom kurserne ned omkring 80, men ikke lavere, da et kurstab på 20 point er en stor kamel at sluge. Man skal huske at ved kurs 80 får man udover renten (5% ialt) også en kursgevinst på 25% af investeringen, når obligationen udløber eller udtrækkes.
Jeg ville sælge mine lange obligationer, hvis kursen er 105 på disse.
Om du skal omlægge dit realkreditlån må være dit eget valg, men lånet er jo relativt beskedent i forhold til en senere konverteringsmulighed, det giver mere mening ved lån over 1½ millioner kr.
Tror vi snakker forbi hinanden. Min pointe er at hvis jeg optager et lån nu på 1.000.000 i 3% til cirka kurs 100. Hvis renten så stiger, så falder kursen på 3% obligationer eks. til 80 og jeg kan indfri lånet for 800.000. Er det ikke korrekt opfattet, at det er sådan det hænger sammen?
Ja, det er korrekt forstået Frank. Men så enkel er verden desværre ikke alligevel fordi:
1) Du ved ikke hvornår renten stiger (meget) og i perioden indtil da betaler du en højere ydelse ifht. dit F1-lån. Derudover vil din restgæld jo falde med tiden alligevel da du afdrager på gælden (antager jeg) og derved vil kursgevinsten i kr blive mindre
2) Hvis du blot omlægger til en højere rente falder din restgæld ganske vist, men din ydelse forbliver nogenlunde på nuværende niveau. Renten skal altså falde igen (eller du skal sælge boligen) hvorved du kan omlægge og drage fuld gevinst
Altså ren og skær spekulation i virkeligheden. I realiteten er det meget få med fastforrentede lån der vinder i det spil.
Hvad tænker i omkring mine lange 4% obligationer i kurs 105. Ville i sælge og score kursgevinsten?
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.