Ret til omlægning til fast rente
-
Indlæg -
Jeg er kommet i en meget underlig situation. Jeg købte for 2 år siden min partner ud et fælles hus. Huset blev i princippet købt for 1,6 mill. Jeg overtog dermed de eksisterende lån på de 1,6 mill i huset og blev eneejer. Dette skete uden skelen til husets værdi. Jeg købte huset med F1 lån. Jeg forhørte mig om muligheden for at lægge om til fastforrentet lån, men blev vejledt om, at jeg skulle vente da det ville være billigst for mig i starten, hvilket også har været rigtigt. Mine F1 lån ligger i Totalkredit. Jeg har nu fået en bank til at undersøge for mig hvorledes jeg kunne konvertere til fastforrentet lån, så jeg var mere sikker. Jeg afleverede alle mine papirer. Jeg har nu fået svar fra banken, om at “det kan de ikke gå ind i". Er det lovligt, at de ikke vil hjælpe mig over i et fastforrentet lån og er det god bankskik eller hvad sådan noget hedder, at de nu løber fra deres løfte. Mit hus er i forbindelse med den mulige konvertering blevet vurderet – sjovt nok til 1,6 mill. Det betyder, at hvis jeg kunne have lagt lånene om skulle have et lån på 60 %/afdragsfrit – et lån på 20 % med afdrag og et banklån på 20 %. Jeg føler jeg sidder lidt i saksen – nogle der kan hjælpe med lidt lovgivning osv.
Da du kun lovligt kan realkreditbelåne dit hus op til 80% og da Totalkredit yderligere opererer med 2-lagsbelåning så er det korrekt, at du, med 100% belåning, bliver nødt til at tredele, så du får 60% i det inderste lag, 20% i det midterste lag og 20% som dyr bankbelåning.
Jeg mener ikke som sådan at realkreditloven forhindrer, at der kan laves en provenu-neutral låneomlægning fra variabel til fast rente. Låneomlægningen forudsætter dog, at pengeinstituttet vil medvirke.
Mit gæt er, at problemet opstår i forhold til pengeinstituttets garantistillelse overfor / medfinansiering af tab hos Totalkredit.
Din bank hæfter for det, der på belåningstidspunktet, ligger ud over 60% af ejendommens markedsværdi. Ved en låneomlægning, hvor du skifter over til 2-lagsbelåning (som nu er obligatorisk) kommer din bank til at hæfte for ikke alene boliglånet fra 80-100% men også for belåningen på 2. lånelag i Totalkredit.
Dermed øges bankens hæftelse i forhold til tidligere fordi markedsværdien af din bolig er faldet.
Tak for dit svar. Ja jeg kan godt se, at der er en øget risiko for banken, men kan Totalkredit nægte mig, at lægge om til fastforrentet lån. I så fald kan jeg jo sidde med mit F1 lån og vente på renten stiger så meget, at jeg må gå på tvang på et tidspunkt (hårdt stillet op). Da jeg i sin tid købte reddede jeg min tidligere partner, banken og mig selv fra netop en tvangsauktion selvom jeg kom til at sidde lidt stramt. Dengang skulle huset ikke vurderes.
Igen, jeg tror ikke det er Totalkredit, der afviser men din bank.
Når det så er sagt, bør din strategi vel være at komme igang med at afdrage på lånet. Spar op og lav nogle ekstraordinære indbetalinger på boliglånet, således at din realkreditbelåning igen kommer ned under 80% af den nye ejendomsvurdering.
Hej igen Prier.
Ja det er min bank der siger nej – endda uden at have sat sig ordentligt ind i tingene. Jeg gør nøjagtigt som du anbefaler mig. Jeg starter med at afdrage pr. 1. september 2014. Indtil da skraber jeg penge sammen til at komme under 80 % jeg har sparet 100.000 op og skal bruge 300.000.
Det jeg helt konkret efterlyser er om Totalkredit kan holde mig på F1 eller de har pligt til at hjælpe mig over i noget fast-forrentet her og nu hvis jeg vil det.
Min eneste mulighed for dialog med totalkredit er gennem en bank, så jeg har ikke mulighed for, at henvende mig direkte til Totalkredit.
Det helt enkle svar på dit spørgsmål er: Nej, du har ikke krav på at kunne omlægge dit lån hverken til fast eller variabel rente uanset omstændighederne.
Ok – tak for svaret. Jeg troede, at man altid kunne gå tilbage til fastforrentet. Jeg synes nu også det er en fælles interesse, at man ikke går på tvangsauktion hvis renten stiger voldsomt.
I min situation har man lovet mig noget som man så ikke har kunnet holde – det er skidt synes jeg.
Hvis du ønsker sikkerhed for renten uden at foretage en låneomlægning kan du jo bare tage ændre refinansieringsfrekvensen til F5 eller sågar F10. Herefter vil du have sikkerhed for din rente de næste 10 år.
Det vidste jeg ikke jeg kunne. Det var super.
Svanga
Men hvad general prier glemmer at oplyse dig (siden din situation lyder lidt skrøbelig)
er at når du først er hoppet på hans råd med F5-F10 så er du på vej over i en dyr indlåsningsfælde
og gift med stigninger i realkreditselskabernes gebyrskrueStår du på et tidspunkt at skulle sælge alligevel (i utide) kan det blive en alvorlig økonomisk
lussing for dig at komme ud af F3-F5-F10 igenhttp://www.business.dk/bolig/mange-flekslaanere-snyder-sig-selv
http://m.epn.dk/epn/privat/bolig/finans/ECE4804511/flekslanere-last-fast-til-hoej-rente/
GP
Du står jo selv i den situation (bundet til dit F3) fordi der er et mega kurstab som
du ikke vil realisere selv!Så dit råd er lidt hjerne dødt ikk?
Nu synes jeg lige du bør lægge en dæmper på din ignorante misinformationen, VBturbo.
Ved køb af inkonvertible obligationer (som jo ligger bag F5 og F10 lån) køber man jo blot obligationerne i markedet, når man vil ud.
Og med al respekt. Du har ikke fattet en brik af hvordan obligationsmarkederne fuingerer.
Du er godt klar over at et kurstab kun opstår, hvis det generelle renteniveau falder, ikke?
Og qua renten på en F5 obligation er helt nede på 1,0%, og sålede dårligere kan komme længere ned, så er risikoen for store kursfald fuldkommen hypotetisk. Dermed er der grænser for risikoen for kursinduceret renteindlåsning.
Uanset om du optager et fastforrentet lån eller et variabelt forrentet lån, så er du altid udsat for risikoen for instituttets fremtidige rente- og gebyrstigninger.
Hvad er alternativet? Et prioritetslån hos en bank, hvor risikoen for pristigninger er langt mere overhængende end hos realkreditinstitutterne?
Sig mig, hvordan tror du eksempelvis Handelsbanken (hvor de aktuelle tilstande ikke ligfrem vækker begejstring hos den Svenske Finansinspektion) vil blive påvirket af Sveriges kommende skærpelse af kapitaldækningsreglerne. Bare vent min søde ven. Inden for en årrække kommer du til at se prisen på dit prioritetslån gå i vejret som en raket!
Så hvad er alternativet ?
Ja, hvis man vil være helt uafhængig, så er det eneste alternativ at sidde i en 2-værelses lejelejlighed i 15-20 år ind til man har sparet nok op til at købe ejerboligen.
Det råd er – for nu at bruge dine egne ord – hjernedødt!
(Og bemærk, at det “hjernedød" staves i et ord, ikke to).
Ja min situation er lidt skrøbelig. Jeg synes det er helt vildt ringe, at jeg for mindre end to år siden kunne købe mit hus uden vurdering og uden skelen til værdi og 80 % grænse. Nu jeg godt 1½ år senere vil lægge lånene om er alt umuligt. Der er ingen hjælp og end ikke nogen form for rådgivning. Nu kan jeg blot sidde og vente på, at renten stiger i en grad så jeg ikke kan betale termin. Det har hverken jeg eller kreditforeningen nogen glæde af. For 1½ år siden kunne de det hele for at undgå en tvangsauktion og de løfter jeg fik den gang var varm luft. Jeg påtog mig dengang en gæld for at redde situationen. Jeg fik rent faktisk en uge til at skaffe 300.000 hvilket jeg gjorde. Nu kan jeg så igen forsøge at skaffe 300.000 så jeg kan komme under 80 % grænsen og blive en kunde der kan få hjælp.
Jeg er rystet over den form for forretningsmoral.
Der er nu mere end et synspunkt på fornuften i at stifte gæld. Det er altid risikabelt at låne penge på en forventning om at man kan betale engang i fremtiden. Hvis man ikke har pengene i dag, hvorfor skulle man så have dem om femten år. Det ser kun ud til at danskerne bliver fattigere i fremtiden. Lån er for jubeloptimister og de naive.
Javel ja så renten falder ikke yderligere ?
Der jo feks. nu muligvis en åbning på vej for obl.lån 2,5% fast rente!
og ja i din optik så kan renten kun gå op fra nu af – ikk? og det har vi jo hørt på længe nu
fra alle finansgenierne! faktum er renten sagtens kan falde yderligere og (lige som swap rådgiverne)er at det er der ingen der aner en dyt om !Set ud fra tråd starters indledende spørgsmål (og hans situation lyder fragil)
så bør han vel blive i sit F1 når han nu ikke kan få banken med på fastrente (det er vel et
fair og afbalanceret råd)Worst case scenario : Exit strategi (Pris , følsomhed , indlåsningsrisiko)
kunne jo være at banken siger stop eller han mister sit arbejde ,etc..
og så skal ud af sine lån i utide og realisere et evt. BEMÆRK (fordi renten er faldet) stort “kurstab".——————————————-
<>
Men som tidligere nævnt så er det en præference man har (intet er jo sikkert i denne verden udover døden og skatten)
Forlade sig på den rigide og manipulerede realkredit ? – nej TAK ikke for mit vedkomne
Renten på prioritetslån – ja man bestemmer jo selv (3 mdr. – 10 år) og intet forhindrer dig i
at afvikle hurtigere / fleksibelt (koster jo ikke ekstra – versus e.g 750kr i gebyr til Totalkredit, 0,20 kurspoint på obligationskursen, kurtage og notagebyr , etc. ,etc., etc….)Indtil videre benytter jeg mig da af det vindue hvor prioritetslånene er billigere og langt mere
fleksible til at gøre mig mindre rente følsom – for mit vedkomne er det faktisk lukrativtstatus er vel realkredit versus prioritetslån er at de pt.! er mere konkurrence dygtige og fleksible end den danske realkredit cirkus model.
Dermed ikke sagt at du ikke kan få/får ret i din forudsigelse med stigende renter i prioritetslånene
men indtil videre nøjes jeg bare med at nyde den ekstra besparelse og afvikle versus at sidde låst
i et F3-F5 lån hvor man bare har at hoste op fordi Nødebo / Kolding nu synes at gebyrtrippet skal have et ekstra nøk opad eller du lige manipuleres op i et dyrere interval fordi den fiktive tvangsrealisationsværdi nu skal afspejle et årligt standard prisfald uden klage mulighed!Ps.
(Og bemærk, at det “hjernedød" staves i et ord, ikke to).
Tak for den grammatiske lekture (stavekontrollen fangede den ikke) ser altid kritik som konstruktiv
I øvrigt GP
<>
Desuagtet hvad – så længe Handelsbanken har en seriøs prispolitik hvor pris = risiko
og er forhandlingsparate så er jeg sådan set kold overfor hvad den Svenske Finansinspektion så
måtte menehttp://img341.imageshack.us/img341/899/priser.png
Ja så er der pt. ikke nogen grund til at surfe videre efter en bank forbindelse
(ovenstående er til enhver tid konkurrence dygtigt til RKD F3 og AL Banks halvlunkne priser)Du burde måske overveje at forfølge dit eget gode og yderst indbringende råd.
btw.
Igen takker så meget for dit super gode råd om anbefalingen af Handelsbanken
Havde jeg kunnet ville jeg sende dig en flaske rødvin som tak
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.