Boliglån, nervøs for at spørge banken, men hvad tror I?
-
Indlæg -
Hej. Jeg håber hermed at kunne få et lille fingerpeg angående om min lille boligdrøm er mulig.
Indlægget er meget langt, men jeg håber at der sidder nogle rigtig søde og rare og kompetente mennesker, som har lyst til at give mig et lille puf fremad, eller en realitetsorienteringJeg har en -synes jeg selv- god økonomi set i forhold til mit ønske, men jeg ved ikke hvad min bankrådgiver mener. Min økonomi før skat er 208.000 kr. og efter skat er den hver måned 12.300 kr. Den består af en førtidspension. Nu har jeg så fundet et hus, som jeg rigtig godt kunne tænke mig, men jeg ved ikke, om det er for dyrt. Jeg har lagt et budget, hvor jeg har skrevet alle mine udgifter ned, og de udgifter består af: Husleje 3500, forbrug a’conto 800, gæld til bank 1000, mobil 400, internet 250, licens 200, indboforsikring 200, tv-pakke 300, gæld til kommune 500, og det giver i alt 7150 kr. Begge gældsposter er udbetalt om 3 måneder.
Huset koster 850.000 kr. Men det er sat ned fra 2.000.000 millioner kr. Det koster pt. ca. 5500 kr. om måneden, men jeg satser på at handle det lidt ned, da det har stået til salg i over 3 år, og allerede er faldet over 70% i pris. Jeg har lagt et detaljeret budget med de nuværende omkostninger jeg har, og så dem der kommer til, hvor jeg vil have ca. 5000 kr. til rådighed hver måned, som jeg har læst inde på bolius hjemmeside, at det er hvad finanstilsynet anbefaler en enlig huskøber som minimum til mad, tøj og fornøjelser. Jeg har i denne beregning medregnet et væsentligt større forbrug til vand, el og varme. Huset er nemlig et stort hus, faktisk 290 kvadratmeter, men min plan er at jeg vil leje de værelser ud, som jeg ikke selv vil bruge, og ved fuld udlejning, da vil det give en god økonomi, men jeg ved godt, at det er ens aktuelle situation de tager i betragtning. Jeg tænker dog også, at hvis bankrådgiveren hun spørger, hvad jeg skal med 290 kvadratmeter, så skal jeg naturligvis også forklare hende, at jeg vil leje værelserne ud, og denne del i sig selv ved jeg ikke, om hun synes er for urealistisk. Derfor er jeg rigtig meget i tvivl, hvad hun vil tænke om det, hvis jeg kommer og forklarer min ide, og viser hende tallene.
Jeg har haft en lang historie i banken, hvor min økonomi er gået op og ned og nu stabil. Jeg startede i banken med 25.000 kr. på bankkontoen for omkring 6 år siden, hvor jeg gik i skole og klarede mig rigtig godt på alle områder og havde udvist så stærk og solid en økonomi, så jeg blev tilbudt en elevplads i banken og et lån til et hus, som jeg altid har ønsket mig, og nu stadigvæk gør. Så blev jeg meget alvorligt syg, og overtræk kontoen med ca. 15.000 kr. plus jeg brugte hele kassekreditten. Så har jeg været nødt til at bo steder, hvor det var meget dyrt, men jeg havde i ordets bogstaveligste forstand ingen indflydelse på tingene pga. min situation. Dette har bevirket at jeg har haft en meget stram økonomi, dvs. 500 kr. heraf var mad dog betalt, men alt andet som toiletpapir, shampoo, tøj og sko og fornøjelser osv. det havde jeg 500 kr. til i måneden. Og jeg har ikke overtrækket min konto en eneste gang i den periode. Samtidig med så har jeg betalt 100% stabilt af på mit lån til banken på 500 kr. hver måned, og også de andre gældsposter jeg havde som f.eks. medicin og kommune osv. Afdraget blev efter flytning til min nuværende lejlighed efter eget ønske sat op til 1000 kr. Jeg har på trods af min daværende dårlige økonomi aldrig misset et afdrag, og det er også i min bankrådgivers hukommelse, når jeg snakker med hende. I alt har jeg betalt ca 60.000 kr. af i gæld, over de 6 år, og om 3 måneder er jeg 100 % gældfri. Derfor tænker jeg nu på huskøb, fordi at det er min store drøm at have mit eget. Jeg har inden for de sidste 1½ år fået et bevilliget overtræk på 1000 kr. 2 gange, og det var fordi at jeg havde nogle store men fornuftige udgifter. Jeg har endnu ikke sparet pengene op til udbetalingen, men dette vil jeg selvfølgelig gøre, men grunden hertil, som bankrådgiveren også godt ved, det er at jeg har haft en del udgifter ved at etablere mig i lejligheden. Jeg vil dog gå i gang med at spare op til udbetalingen fra næste måned, og dette har jeg en god plan for.
Hvis i tænker, at jeg måske godt kan låne, men at huset er for dyrt, hvad vil I så mene, at det ca. skal ned på, før det er realistisk?
Tusind tak, hvis I læste så langt, og håber at I lige vil afsætte lidt tid til at svare.
Kan ikke svare dig, men vil da gerne grille dig lidt, ikke for at tage livet af din drøm, men sætte nogle tanker i gang:
– Vedligeholdelse: Et hus på 290 kvm lyder som om det kræver en del vedligeholdelse. Kan du gøre det? Har du råd til det? Hvis nu taget f.eks. skal skiftes, og det skal det jo på et eller andet tidspunkt hvis du regner med at bo der i mange år. Hvis ikke du afsætter midler til vedligeholdelse, så falder huset i værdi.
– Udgifter til transport: det lyder ikke som huset ligger midt i en storby. Hvordan vil du komme rundt, og hvad koster det?
– Hvad hvis du bliver nødt til at sælge/flytte, hvor stort et tab kan du så tage uden at din økonomi vælter helt?
– Er det realistisk at du kan få udlejere ind? Kan du magte det hvis de volder problemer? Hvor meget vil du få ud af en evt. indkomst efter skat?
I øvrigt: At bo til leje er ligesom at have en forsikring. Det koster måske lidt mere, men man slipper for en hel række bekymringer – og bekymringer kræver jo at man er stærk nok til at håndtere dem.
Hvis din økonomi viser sig ikke at være til at blive boligejer, så kunne du måske prøve at se om du kan leje huset, i det mindste for et stykke tid.
Langt indlæg. Mit svar blive modsat meget kort:
Din indkomst er alt for lille til et huskøb – nærmest uanset husprisen fordi vedligeholdelse alene af et billigt hus knækker din spinkle økonomi. Et hus på den størrelse kan let koste 3-5000 kr/md i vedligeholdelse når man indregner nødvendig renovering.
Forbliv lejer og glæd dig over at uforudsete udgifter er på et minimum.
Hvis det hus ligger et sted hvor du er sikker på at man kan leje værelser ud, kunne du sikkert klare det. Der er dog formodentlig ingen som vil låne dig penge under de forudsætninger. Jeg vil tro at din eneste mulighed er at købe det kontant, men det kræver en stor sparegris.
Siden huset ikke kan sælges på tre år med stort prisfald, er det nok også tvivlsomt om værelser kan udlejes.
Jeg fandt lige ejendommen som nok er denne:
http://www.danbolig.dk/Privat/KoebBolig/Soeg-bolig/VisBolig/?propertyid=200122&brokerid=110
En ejendom fra 1864 hvor der i salgsopstillingen står at der er K2’ere og K3’ere på huset og K2 på elinstallationer. Jeg kan ikke finde tilstandsrapporten, men nye elinstallationer alene kan let løbe op i langt over 100.000 kr. for en sådan ejendom. Derudover energimærke G så en kæmpe varmeregning kan forventes.
Dejlig område som trådstarter helt sikkert også har forelsket sig i, men økonomisk hænger det altså slet ikke sammen – overhovedet.
Iøvrigt ærgeligt for sælger der står med en belåning på 1,2 mio
De fleste banker kræver, at enlige uden bør har et rådighedsbeløb på omkring 7.500 – 8.500 kr. når alle faste udgifter er betalt.
Når banken laver beregningen så regner man med:
1) At du skal kunne sidde med et fastforrentet lån med afdrag.
2) At der er vedligeholdelsesudigfter ved huset. Størrelsen af huset taget i betragtning vil banken nok sætte vedligeholdelsesudgifterne til mindst 2.000 kr.
3) At lejeindtægten udgør 0 kr. De fleste banker vil ikke regne lejeindtægten med. Et er at lejeindtægten er usikker. Noget andet er, at lejeindtægten er både er skattepligtig og kan modregnes i din overførselsindkomst.
4) At forbrugsudgifterne til el, vand, varme, renovation er forholdsvis høje. Da Danske Bank udregnede vores rådighedsbeløb satte de udgifterne nærmest det dobbelte af hvad de reelt var.
5) Der skal afsættes budget til ejendomsskatter: grundskyld + ejendomsværdiskat.
Bundlinjen bliver derfor, at din indkomst efter skat formentlig skal op omkring 17.000 – 18.000 kr. pr måned før du kan kreditgodkendes til et boligkøb, hvilket igen kræver, at du kommer i arbejde.
Derudover er der, som Tjep siger, en problematik omkring “sorte huller i danmark". Der er steder i Danmark, hvor realkreditinstitutterne vurderer, at det er så vanskeligt at sælge boligerne, at stort set ikke belåner boligerne i området.
Hej allesammen
Tusind tak for jeres hurtige og gode svar. Efter at have læst dem, kan jeg godt se, at det er måske lige lidt for håbefuldt alligevel.
Men et mere generelt spørgsmål, hvordan har bankerne det egentlig med at låne penge ud til førtidspensionister med en fornuftig økonomi, i forhold til en lønmodtager med den helt samme indkomst? Er det positivt eller negativt, for på den ene side, så er det jo en sikker indtægt, men på den anden side, så kan den ikke forøges medmindre man arbejder, hvilket de fleste nok er for syge til. Og lige modsat forholder det sig jo for lønmodtageren. Er det en ulempe i sig selv, at det er en førtidspension og ikke et almindeligt arbejde?
Til en lejlighed med rimeligt faste udgifter, tror jeg godt, at du kan låne et beskedent beløb, f.eks. 6-700.000 kr, så det ca. modsvarer det du idag betaler i husleje og afdrag på de 2 lån, dog afsat lidt mere til udgifter til lejligheden. Du vil dog nok blive mødt af et krav om en opsparing på 5% af købsprisen plus omk. til flytning.
Et hus får du derimod ikke lov at købe, dertil er driftsudgifterne alt for voldsomme i forhold til 1 beskeden indkomst. Drømmen om et hus kan kun opfyldes via 2 indkomster, da de mange faste udgifter så kan deles.
Hvis du skal kigge efter ejerboliger skal de have en nettoudgift i salgsopstillingen omkring de 4.500 kr om måneden, når du vel at mærke er blevet gældsfri og har en opsparing på 30.000 kr minimum. Et nyere rækkehus på 70-90 kvm med en lille have kunne være en mulighed.
Helt generelt er problemet nok mest af alt, at en førtidspensionsts indtægt er lavere end en lønmodtagers.
Men derudover så skal det selvfølgelig også indgå i bankens risikovurdering, at den sociale pension (førtidspensionen) er udløst af en kronisk eller langvarig sygdom, som i mange tilfælde øger risikoen for et “tvangssalg".
1) Er førtidspensionen udløst af psykisk sygdom, så er rikoen formentlig større for at låntager vil misligholde sit lån end risikoen er for en almindelig rask lønmodtager.
2) Er førtidspensionen udløst af rygproblemer eller forskellige former for nedsat bevægelighed, så må banken stille sig selv spørgsmålet – er der risiko for en forværring, som gør, at du på et tidspunkt må afhænde huset.
Så alt i alt, når banken låner ud til en person, der har modtaget en social pension begrundet i langvarig og vedvarende sygdom af den ene eller anden art, så vil banken nok kræve større sikkerhed / lavere belåning.
Hvis sygdommen pludselig udløser et tvangssalg, så skal banken kunne være nogenlunde sikker på ikke at tabe penge. Derfor vil man formentlig være meget modtvillig mod at give belåning meget over 60-70% af ejendomsværdien, mens man til en normal rask arbejdsduelig person eller familie vil belåne ejendommen op til 100%.
Hvordan kan man overhovedet stille sådan et generelt spørgsmål?
Ingen burde – efter min opfattelse – kunne købe et hus uden selv at kunne finansiere 20% af købet og købsomkostningerne.
Om en førtidspensionist kan låne penge? Simpelt svar: Hvis økonomien er i orden kan de da låne som alle andre, og har nok ikke noget at gøre med, som GP skriver, om det er ryggen eller psyken, der er årsag til pensionen.
En førtidspension på 208.000 kr. svarer til en månedsløn for en lønmodtager på ca. 19000 kr. eller 117 kr. i timen, hvilket igen er 10 kr. over mindstelønnen. I øvrigt har 90% af førtidspensionister jo også en arbejdsmarkedspension, som normalt giver 4-6000 kr. oveni om måneden, og så bliver indkomsten jo ligesom lidt højere.
Kære Spørger.
Jeg har med interesse læst dit spørgsmål og de svar du har fået.
Er stort set enig med dem som har svaret dig.
Jeg synes dog, at du skulle tage en snak med din bank, din bankrådgiver kender din økonomiske situation, det gør vi andre trods alt ikke, selvom du har været meget åben om din situation.
De svar du så får, selvom du skulle blive skuffet, kan du alligevel bruge til noget og komme videre med.
Og måske lade drømmen gå i en anden retning.
De svar du får af os, hvor seriøse og gode de så end er, må du tage for hvad de er, gode råd og tips, sagt uden ansvar, mens bankens svar er baseret på et indgående kendskab til dig og din økonomi.
Var jeg i din situation, ville jeg bruge banken som rådgiver og “samarbejdspartner", det er jo også i bankens interesse, at du har det godt økonomisk.
Siger banken: “Nej, det kan vi ikke", så spørg: “Hvad kan vi så? Jeg har brugt for hjælp og rådgivning til mine fremtidsplaner".
Held og lykke fremover.
Vh.
Allan
Til iværksætter-tøsen
Du beskriver selv din største udfordring: Din indtægt er lille.
Det er positivt, at den er stabil.
Det er positivt, at du før har levet på en sten.
Det er positivt, at du har en god adfærd overfor banken.
Det er knapt så positivt, at du ingen udbetaling har.Dine chancer for at få et lån vil øges markant hvis du følger denne plan.:
1. Find et mere realistisk mål for dine drømme.
2. Få banken til at regne på hvor meget dit rådighedsbeløb vil falde ved købet. Eller lav selv et overslag. Husk der skal være til vedligeholdelse af boligen. Dette er en meget overset post som kan have stor betydning for dit budget.
3. Spar det op som dit rådighedsbeløb vil falde, i minimum 6 måneder.Således prøver du hvordan det er, at leve med store forpligtigelser. Det har også den positive bivirkning, at du
A. viser overfor banken at du sagtens kan leve for dit nye rådighedsbeløb og
B du får sparet op til noget af udbetalingen.Husk også, at udover selve udbetalingen er der en del omkostninger forbundet med køb af bolig; flytning, advokat og ejerskifteforsikring. Sidstnævnte er blevet meget dyr indenfor de sidste par år.
Har du andre planer? Har du en kæreste der på et tidspunkt kunne komme med i dine planer? Hvor gammel er du? Er der mulighedder for at du kommer tilbage på arbejdsmarkedet igen?
Jeg tolker dit sidste indlæg som at du har forstået at det første projekt er helt urealistisk. Hvilket er et vigtigt skridt. Hvis du finder en “normal" bolig i stil med det skribenten thsv beskriver, så vil banken formegentlig stadig stille krav om en udbetaling. Mit bud er at de normale 5% er rigeligt også i dit tilfælde. Hvis boligen ligger langt fra alfavej så er det en anden sag.
Hvis du i din situation følger den plan jeg skrev om før, vil nogle banker stadig give dig et klart afslag alligevel og det er fordi dit rådighedsbeløb sikkert vil være lavere end det som banken har af krav. Andre banker vil have de argumenter der skal til for at kreditgodkende dig til købet, måske endda uden alle de 5% i udbetaling. Det siger sig selv at din nuværende bank klart vil være den som har mulighed for at opstille de bedste argumenter i forhold til, at du kan leve på en sten og at du har en god adfærd.
Derfor er mit vigtigeste budskab til dig:
Spørg i din nuværende bank om de har et firkantet syn på hvor stort et rådighedsbeløb en køber skal have eller om adfærd og historik kan tale for en bevilling med et lavere rådighedsbeløb end hvad der er standard. Hvis banken siger at du SKAL have 6-10.000 kr. om måneden ja så vender du tilbage hertil og spørger…
Hvem har erfaring med banker hvor man kan få lov at låne med et lavere rådighedsbeløb?
Det vil jeg se frem til at høre mere om. God dag til alle der læser med!
Hej alle sammen
Tak for hjælpen og det kærlige puf fremad. Jeg spurgte min rådgiver i dag, da jeg var nede i banken for at betale en regning, så spurgte jeg hende lige forsigtigt under ekspeditionen, og fik nogle meget gode svar, selvom de måske ikke var så lyserøde, som jeg håbede.
Jeg har startet en opsparing, så nu kommer mit rådighedsbeløb efter udgifter og opsparing til at ligge på 4000 kr. i måneden, og helt konkret sagde hun til mig, at jeg skal have minimum 5000 kr. i rådighedsbeløb hver måned. Hun sagde, at det godt kan blive rimelig svært at låne, fordi at jeg er enlig, og selvom man er enlig, så er de fleste udgifter til huset jo stadigvæk det samme, men man er bare ene om at betale det, hvilket godt kan være svært. Men hun sagde også, at det ikke havde noget at sige, at jeg får pension, men at det er størrelsen af indtægten alene, der gælder.
Så nu ligger landet sådan, at jeg påbegynder min opsparing fra næste måned på 2300 kr. pr måned, og om 3 måneder bliver den forøget månedligt med yderligere 1500 kr. Så når der er gået et år, så skulle der i hvert fald være til en lille udbetaling og omkostninger i forbindelse med handlen.Så tusind tak til jer alle sammen for jeres gode svar 🙂
Kære Iværksætter…
Hvor er jeg glad for dit seneste indlæg 🙂
Du har gjort det helt rigtige, taget ansvar, lagt en plan, talt med din rådgiver og nu er du et skridt tættere på din drøm.
Du kommer til at gå en del skridt, men du er på vej, og jeg ønsker dig al mulig held og lykke fremover.
De bedste hilsner
Allan
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.