Sammensætning af realkreditlån / valg af økonomisk rådgiver
-
Indlæg -
Vi står for at skulle finansiere et hus til 4 mio kr og skal med en udbetaling 1 mio. ud og finde et realkreditlån på de resterende 3 mio.
Da vi er førstegangskøbere tænker vi at lave størstedelen af lånet som et fastforrentet lån med afdrag for at opnå en vis grad af sikkerhed.
Vi overvejer imidlertid at lave en del af belåningen som flekslån og har også luft nok i budgettet til at klare en mindre rentestigning.
– Hvilke overvejelser er gode at gøre sig omkring typen af flexån og er der nogle typer som er mere favorable pt ?
– Kan det være en ide at anvende en uafhængig økonomisk rådgiver til hjælp med valg af finansiering og er der nogen som I vil anbefale ?
På forhånd tak!
Der er ingen grund til at smide 10-15.000 kr. efter en uafhængig rådgiver i dette tilfælde. Jeres finansieringsbehov er relativt enkelt idét I ikke har behov for et boliglån og dermed er der ingen mulighed for at forhandle på renten. Jeres bank kan udmærket vejlede jer ganske gratis.
Først må I jo afklare hvor stor en del af lånet der skal være flex. Dernæst typen. Eftersom I skal afdrage på gælden ville jeg stærkt overveje RD’s flex-T hvor ydelsen ligger fast (indtil et vist renteniveau) og hvor løbetiden er variabel. Jo lavere rente desto kortere løbetid.
Tag en rundtur på de forskellige kreditforeningers hjemmeside og læs nærmere om lånetyper, refinansieringsperiode mv. I sidste ende er det alligevel kun jer der kan tage beslutningen og der findes ikke én entydig løsning der er bedre end noget andet.
Lad være med at opdele lånet, medmindre ideen er et stort fastforrentet lån og et mindre flekslån med afdrag, således at gælden efter 10 år er nedbragt til 60% af købssummen.
Om I så skal vælge et flekslån med afdrag eller et stort fastforrentet lån må komme an på jeres forventninger til fremtidig renteudvikling, i mine øjne kan renten let stige 2-3 % (den lange), så F1-renten bliver 4.5-5% og den lange rente over 6%, og i så fald er et 3% obl.lån jo nærmest en gave.
Andre mere kortsigtede debattører anbefaler et F5-lån, som sikrer en lav rente i 5 år, men ikke giver muligheden for en senere kursgevinst. Eller den faste rente på 3% også om 5-8-10-15 år.
Ulempen ved en 2-lagsbelåning er hvis lånet skal omlægges, at der så skal tinglyses 2 nye lån, når toplånet skal respektere det nye lån under 60%. er ejendommen steget i pris kan dette problem dog være teoretisk, men tror ikke på store stigninger i nominelle kontantpriser.
På Nordnetbloggen er et indlæg om fordele og ulemper ved flekslån – jeg synes der er nogle interessante betragtninger imellem (bemærk indlægget er delt i 3):
http://www.nordnetbloggen.dk/flekslan-vil-langsigtet-vaere-billigst-13/14/05/2013/
Nordnets holdning er alt for firkantet, idet de glemmer den vigtige nedkonvertering til 4% man kunne foretage i 2005 til kurs over 99 og som så kunne konverteres i efteråret 2008 til kurs 81.
Et forhold, der for en privat låntager med rentefradrag gjorde:
Lånet billigere end flekslånet i perioden hvor F1-renten var over 4% og gav en mulighed for at skære over 15% af restgælden ved en konvertering.
Ved et meget stort lån kan selv de små bump i renten jo udnyttes til at konvertere med gevinst.
Ved et realkreditlån på 3 millioner er mulighederne for konvertering meget bedre end et lån 1,0-1,5 millioner som de fleste har.Ser ud til, at alle har glemt de høje renter, der blev refinansieret til i dec. 2006, -07 og -08…
F1-renten var jo 5,2% for F1-lån dengang.
Efter min mening skal man ikke vælge en bestemt type lån fordi man forventer en kursgevinst. Det er der alt for mange usikkerheder til så det får karaktér af spekulation. Korrekt at man kan få en kursgevinst på et fastforrentet lån, men om det i sidste ende kan svare sig afhænger af mange ting der ikke kan forudsiges på forhånd.
Så jeg plejer at sige: Vælg det lån der giver dig den bedste mavefornemmelse og gør det ud fra en risikoafvejning. Lad være med at vælge det lån som du tror er billigst over 10-20-30 år for det er alligevel umuligt.
Jeg er dog enig med thsv i at 3%-lånet er meget attraktivt. Der er dog en årsag til at renten er så lav og det er naturligvis, at markedet forventer lave renter i lang tid fremover. Det faktum taler jo så omvendt for at vælge flex.
Personligt er jeg yderst tilfreds med mit F5-lån der først skal refinansieres i 2018. 1,2% i rente indtil da er ganske glimrende.
Tak for nogle rigtig gode betragtninger!
thsv: Hvad tænker du på på når du siger at der ingen ide er at opdele lånet “medmindre ideen er et stort fastforrentet lån og et mindre flekslån med afdrag, således at gælden efter 10 år er nedbragt til 60% af købssummen" Er det fordi bidragssatsen falder under 60% belåning ?
Jeg tror vi hælder til et fastforrentet lån med afdrag. Mht. valg af renteniveau på fastforrentet lån ligger kursen på et 3% lån relativt lavt (96-97), men det lader til at flere anbefaler dette renteniveau. Er i støt på nogle gode overvejelser omkring valg af renteniveau ?
Jeg kan ikke hjælpe dig med overvejelser omkring valg af renteniveau, men hvis kursen kun er omkring 96-97, så er det da blevet noget dyrere at optage lån, idet kursen da var oppe på næsten 100 for omkring 1 måneds tid siden.
Måske du så skulle vente på at der bliver åbnet for et 3,% lån, men de fleste herinde anbefaler at man optager flekslån, da renten her kun godt 1% med bidrag, og man forventer at den forbliver lav i de næste 20 år. Så måske det var bedre for dig?
Hvad siger din kreditforening til det hele?
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.