F1, F3 eller F5
-
Indlæg -
Jeg står overfor at skulle re-finansiere mit realkredit lån her pr. 1 oktober, og jeg har lidt i tvivl om hvad der er den bedste strategi fremadrettet. Derfor kunne jeg godt tænke mig at høre nogle meninger, og få nogle kommentarer til nedenstående.
Jeg har god luft i min økonomi, og min bolig er kun belånt 50%. Jeg kører pt. med et 1-årigt rentetilpasningslån (med afdrag), hvilket over det seneste år har været fordelagtigt set i forhold til mit tidligere 5% obligationslån. Min strategi ifm. rentetilpasning er, at lave ekstraordinære afdrag ifm. refinansieringerne, svarende til difference i ydelserne mellem det variable og fast (5%) belåning. Restløbetiden på mit lån er 19 år.
Renten på de fastforrentede obligationslån er jo stadig relativ lav, selvom den er steget lidt her på det seneste. Set ud fra en gennemsnitlig betragtning (over de næste 19 år) er det måske fornuftigt at gå over på et fast forrentet lån. Dog vil ydelserne stige betydeligt og kursen er jo pt. heller ikke for god (97).
Alternativet er et 3 eller 5 årigt rentetilpasningslån. Jeg har dog aldrig rigtigt forstået fordelen i disse længere rentetilpasningslån. Jeg forstår at fordelen er at man kender renten i en lidt længere periode, men omvendt sidder man jo også mere fast i lånet hvis rente begynder at stige. Jeg har ikke helt check på hvad det koster at kommer ud af et rentetilpasningslån før tid. Jeg forstår at der er en kursrisiko, og kursen falder vel hvis renten stiger? Man kunne måske argumentere for at renten ikke kan falde meget mere, hvilket så skulle betyde at der ikke er nogen nævneværdig kursrisiko ved førtidig indfrielse? – ved ikke om der er andre betydelige omkostninger forbundet med førtidig indfrielse?
Selvom jeg godt ved at det kun er tåber som spår om renteudviklingen, så har jeg alligevel gjort mig nogle tanker. Kunne være interessant at se hvad I andre synes om disse.
Så vidt jeg kan se, er renten på de lange obligationer afhængig den økonomiske situation i såvel USA som Europa. Jeg har dog fået det indtryk at renten på de korte obligationer er mere afhængig af situationen i Europa. Ser jeg tilbage på situationen i 2008, hvor krisen startede, så kom rente på de korte obligationer vist ikke over 6%. Dette kunne vel tyde på at investorene var ret glade for denne type obligationer, på trods af at de var nervøse ved alle andre investeringer. Det taler måske for at de korte obligationer ikke er så risikable endda? – vi husker jo også de stimuli som regeringen indførte for et par år siden (grundet off. finansiering), da renten på de korte obligationer så ud til at stige.
Mht. situationen i Europa, så afhænger alt vel af hvad ECB vil gøre for at hjælpe den skræntene økonomi i lande som Italien, Spanien, Portugal osv. Ud fra hvad jeg har kunne læse mig frem til, så har ECB indtil videre valgt at trykke flere penge (til bankerne) på baggrund af sikkerhed i statsobligationer. Forsætter det, vil det vel medføre øget inflation og dermed stigende renter (måske også på de korte obligationer). Alternativt er vel statsbankerot for de problematiske lande, hvilket vel vil få renterne til at falde yderligere.
Sidst, men ikke mindst, virker det som om at de nordiske obligationer i de seneste år har været anset som “safe haven" for investorerne. Spørgsmålet er om den holder på længere sigt?
Med udgangspunkt i ovenstående betragtninger, synes jeg at der 1-årige rentetilpasningslån forsat er det mest attraktive løsning.
Det kunne være interessant med supplerende kommentarer til ovenstående.
En rente på 5-6% på et F1-lån er jo også meget høj i forhold til de 2½% du kunne opnå på et 20-årigt fastforrentet lån for en måned siden. Desværre er kursen nu faldet til ca. 96,5 på dette lån, og snart er 3% 20 år vel under kurs 100 igen. Den optræder faktisk allerede i Totalkredits liste til kurs 99,5.
En omlægning til fastforrentet nu har således allerede kostet en ½ % mere i rente eller 3 kurspoint.
Pointen ved F3-lånet er da ligetil, du kender en lav rente i 3 år istedet for et år, og hos f.eks. Nordea opnår du også lavere adm.bidrag, der sammen med kun en kursskæring på 3 år i forhold til F1’s 3 kursskæringer gør dette lån en smule billigere, ihvertfald ved 30 års løbetid.
Så vidt jeg kan se, så ligger kursen på den 20-årige 3% en del lavere – omkring 97, hvilket vil medføre et betydeligt kurstab.
Omkostninger ifm. kursskæringerne på den 1-årige er vel relativt set små.
Har kigget lidt på de øvrige indlæg her på sitet. Det lader til at mange har den holdning, at man enten bør blive i den 1-årige rentetilpasning, eller også gå over til fast rente. Indtil videre er det kun fasteenteobligationerne som ramt, så jeg ender nok med at blive på 1’eren.En rentestigning på op til 5% er OK for mig, da det er hvad jeg kom fra. Det er selvfølgelig ærgerligt hvis rente igen kommer der op, men omvendt så må man jo lægge nogle kriterier for hvornår man går ind og ud af de respektive finansieringer.
Hvis du virkelig har så god luft i din økonomi, så ville jeg gå i et prioritetslån, så du selv bestemmer afdragshastigheden (opsparingen).
Og din kurs på 3% 20 år er underdrevet, den er ikke kommet under 98, og var jo 99,5 i listen, da jeg skrev indlægget igår. Og kursen er stigende idag, så kurstabet bliver yderst beskedent, men 3% er selvfølgelig en højere rente end de 0,5% du betaler i øjeblikket på F1-lånet.
Kursskæringen på F1-lånet er ved hver eneste rentetilpasning, altså hvert år.
At blive i F1-lån er at gamble på fortsat lav rente og helt se bort fra muligheden fra stigende rente. Og selv et 3% 20 års lån vil kunne sikre en kursgevinst ved stigende rente, omend den er mindre end ved et 3½% 30 års lån. 3% 30 år er jo ikke længere attraktivt.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.