Konvertere Totalkreditlån til prioritetslån?
-
Indlæg -
Goddag kære forumdeltagere.
Jeg er i færd med at gøre mig nogle overvejelser angående mit nuværende Totalkreditlån, hvor jeg gerne vil have lidt råd og vejledning fra evt. læsere. Jeg undskylder på forhånd den noget lange tekst.
Kort resumé af nedenstående: Er det en god idé at konvertere mit Totalkreditlån til et prioritetslån?Først lidt til min økonomiske situation; I øjeblikket har jeg et Totalkreditlån på knap 600.000 til 4%. Restløbetid omkring 25 år. Jeg har i øjeblikket (meget) luft i budgettet og har været i stand til at spare en del op, som jeg lige pt. har stående på aftaleindlån, der udløber i 2015. Jeg har desuden en del frie midler der står på en konto i Grønlandsbanken uden binding til 1,25% rente.
I 2015 burde jeg være i stand til at indfri mit Totalkreditlån, hvis jeg ønsker dette.Jeg har nu været til møde med min bank, der ligeledes nævnte muligheden for at konvertere mit Totalkreditlån til et prioritetslån med samme hovedstol til 3,15% variabel rente med tilknyttet indlånskonto (omkostninger omkring 4.000 kr).
Jeg overvejer nu følgende 2 muligheder:
1. Indfri Totalkreditlån i 2015. Fordel: Ingen gæld.
2. Konvertere Totalkreditlån til prioritetslån nu, og flytte frie midler til indlånskontoen. Dermed burde jeg i 2015 have en indlånskonto med samme beløb som udlånet. Fordel: Ingen udgifter i forbindelse med lånet, men øget fleksibilitet i forbindelse med uforudsete store udgifter.Umiddelbart lyder mulighed 2 tillokkende, men jeg er meget ny indenfor alt hvad der har med lån at gøre, og ved derfor ikke, om der er evt. faldgruber jeg ikke er opmærksom på. Jeg har endnu ikke sat mig grundigt ind i prioritetslåns-betingelserne.
Jeg søger derfor jeres meninger omkring de 2 muligheder, men mest af alt, om der er noget i mulighed 2 jeg skal være specielt opmærksom på.På forhånd mange tak for evt. meninger og beslutningshjælp.
Nu nævner du ikke hvilken bank; men læs lånebetingelserne og gebyrlisterne grundigt før du vælger “2".
Jeg har selv stået med lignende overvejelser og opdagede hurtigt at der kommer en masse uforudsete gebyrer hvis man ikke passer på (og at banken var jævnt dårlig til at oplyse om dem alle)…
Umiddelbart lyder 4000kr som et lavt beløb for omkostninger ved omlægning synes jeg. Husk også på at totalkredit tager gebyr for at indløse/afdrage på lån – og banken typisk også skal have det… Min (tidligere) bank tager fx 2000kr for at indløse et realkreditlån – altså de ville have jeg skulle betale 2000kr i gebyr for at betale min gæld 😮
Dertil kommer evt. tab på obligationerne bag lånet, kurssikring/kursværn eller hvad bankerne ellers kalder deres lille gebyr på et par promille af obligationskursen, skal det tinglyses er der afgift der, kan prioritetslånet aflyses igen når det er betalt ud osv osv…Endelig er kursen på prioritetslånet variabel og i disse (historiske lave renter) tider betyder “variabel" vist mest at det kan stige…
Et GROFT overslag giver at du kan spare renteforskellen på 0,85% på 600.000kr i 2 år – altså 0,85/100×600.000×2 = 10.200kr… Herfra skal du så fratrække alle omkostninger ved omlægningen og så er der lidt gevinst ved at afdrage på prioriteten med dine fri midler…
Kort sagt, så tror jeg banken har større glæde af omlægningen end dig; men få i hvert fald et tilbud på skrift så du kan se alle omkostningerne inden du siger ja…
Hej Morten.
Mange tak for dit svar. Det er dejligt at have en sparringspartner, der har været i en lignende situation og ikke har økonomiske interesser i, om jeg vælger det ene eller det andet.
Inden jeg gør mig de største tanker, har du sikkert ret i, at jeg skal have fat i lånebetingelserne. Hvis disse indeholder deal-breakers, som jeg ikke er blevet informeret om, så er hele diskussionen jo uden værdi. Dem må jeg have fat i.
Du har sikkert ret i, at besparelsen set over de næste 2 år (indtil 2015) ikke er store og dermed kan ses bort fra.
Spørgsmålet bliver så nærmere, i hvilken af de 3 følgende situationer vil jeg befinde mig bedst i, når årstallet lyder 2015. Jeg har tilføjet mulighed 3, og går ud fra, at jeg f.eks. vil have en formue på 800.000 kr. samlet set.
1. Nul gæld og 200k likvide midler. Da jeg altid har været af den overbevisning, at man skal have likvide midler til rådighed til uforudsete udgifter, ville disse blive sat ind på en konto uden binding og dermed uden den store gevinst.
2. Prioritetslån på 600k med en tilhørende indlånskonto på 600k og 200k i andre likvide midler. Jævnfør ovenfor ville jeg jo kunne betragte de 600k på indlånskontoen som likvide midler (selvom disse måtte være “dyre" likvide midler). Og jeg ville derfor kunne investere de 200k “ekstra" likvide midler i mere givende investeringer.
3. Totalkreditlån på 600k og 800k likvide midler. Dette ville jo nok først give mening efter en del år, hvis/når renten igen stiger, og man så ville kunne investere de 800k likvide midler i en investering der giver over 4%. Og selv da, vil det tage et godt stykke tid, inden underskuddet fra de første år er dækket. Og hvem ved, hvordan min økonomiske situation ser ud til den tid? Jeg tror derfor ikke denne mulighed giver så god mening?
Puha… som sagt, så er jeg meget ny indenfor hele låne-markedet. Og har egentlig altid været sådan lidt konservativ, hvad angår lån. Samtidig vil jeg jo selvfølgelig ikke “snydes" for en god forrentning af de penge jeg nu engang har tjent.
Jeg valgte at betale mit (flex)lån ud, så er nu gældsfri og vil fremadrettet spare op i fx værdipapirer…
I mit tilfælde havde nok været smartere for økonomien at beholde lånet og investere de likvide midlere – det trods de stigende bidragssatser osv; men jeg valgte sikkerheden i gældsfriheden…
Personlig kunne jeg aldrig drømme om at indfri et realkreditforeningslån eller bytte det til et prioritetslån, og da slet ikke i et et marked, hvor renten er stigende.
Men sådan er vi jo forskellige.
Efter et par dages tænkepause tror jeg nu også at jeg følger min oprindelige mavefornemmelse, og ikke konverterer mit nuværende lån. Så venter jeg hellere og ser hvordan situationen ser ud i 2015. Tak for svarene.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.