Forståelse af andelsforeningers budgetter. Eller forsøg derpå.

Hej med jer. Må jeg lige teste jer? Jeg har kastet mig over, at prøve at forstå et årsregnskab fra en andelsforening. Foreningen er rødegård på amager. Og dette er årsrapport 2012/2013.
Jeg vil lige prøve at se, om jeg forstår noget af det. Jeg vil være taknemmelig for rettelser. Grunden er, at jeg har gang i så mange boliger og ikke kan sende alle til advokat. Defor må jeg os selv prøve at forstå lidt.
1. Under budget står der under udgifter:
9.6 mill. Blandt andet en post kalder renovering af dræn/ trapper til 6 mill.
Indtægterne var i året: 5 mill .
Driftsresultat – 4.4 mill.

2. Årets afdrag på gæld : 688 tusinde

3. Under aktiver står ejendommen til 129 mill
Likvide beholdninger: 2.1 mill
Aktiver i alt 131.1 mill

4. Under passiver står opskrivningers pr. 2012 113 mill. Anskaffelse primo 14.7 mill

Langfristet gæld 17 mill.

I referat står at foreningen at bestyrelsen ønsker bemyndigelse til at optage lån til gårdrenovering på 6. 6 mill. Evt. Et F1 lån.

1. At en forening har et driftsresultat på – 4.4 mill. Er det aller første advarsels lampe om , at det her slet ikke kører rundt? Eller er det ok normalt? Kan se posten på de 6 mill er væk i næste års budget? Er den så bare betalt?

2. Det jeg mest undrer mig over er. Likvide beholdninger på 2 mill? Vil det ikke sige, at foreningen har 2 mill indestående? Hvad er grunden så til at de ikke afdrager mere end 688 på det eksisterende lån? ..

3+4. Hvis foreningen blot har en gæld på 17 mill ud af en værdi på 131? Så det en lav belåningsgraden? Og dermed en ret ok afbetalt forening? Hvis det ikke er fordi at der noget helt galt med den opskrivning? At gå fra 14.7 til 131 mill. Fatter jeg intet af? red et fordi det er forkert?

I referatet står at foreningen ønsker optag af lån på 6.6 mill til gård?
1. Hvorfor gør de det, om de har 2 mill stående?
2. Er det rigtigt forstået at et optag på sådan et lån, helt sikkert vil højne ydelsen markant samt nedsætte værdien?

Jeg ved godt dette er mange spørgsmål, men hvis der er en – der har lyst til at dele ud af sin erfaring ?? Så blir jeg glad. Det er jo ok spændende .. Tak.