Boligfinansiering – hvad skal man vælge
-
Indlæg -
Hejsa
Jeg kunne godt tænke mig, at få et par bud på, hvad I ville gøre i min situation.
Jeg er ved at købe nyt hus. Pris ca. 3,8 mio. kr. Vi har ca. 1.000.000 at smide i som udbetaling, så vi skal låne ca. 2,8 i kreditforeningen, men jeg er lidt i tvivl om, hvilken finansiering jeg synes er den bedste.
Vi regner ikke med at skulle flytte igen – altså vi satser på, at vi skal blive boende langt tid +10 år som minimum.
I praksis er det ikke et stort problem, at skulle betale den lidt højere ydelse på et fastforrentet lån, men omvendt synes jeg, det er attraktivt med lavere rente og højere afdrag på fx et 5 årigt flekslån., men bekymring går mere på refinansieringen 5 år efter. Vi er ikke til 1 årige flex, flexkort osv., da vi ikke er så vilde med tanken om en rente der pludseligt stiger (selvom det risikoen lige nu ikke er så stor).
Vi har et rimeligt rådighedsbeløb efter køb på ca. 21.000 om måneden efter købet, hvis vi vælger det faste.
Kan man sige noget om konverteringspotentialet i 3 pcts lånet, altså hvis nu renten om 5 år er steget til fx 7 pct., kan man så sige noget om, hvor meget der ville kunne hentes ved en konvertering.
Hvad med kombination af fast rente eller variabel er det en god idé eller bliver omkostningerne/bidrag for høje?
Det skal sige at jeg ikke har indhentet tilbud i nu, men det kunne være sjovt lige at høre jeres holdninger inden vi skal i banken.
Begrundede bud modtages gerne.
Min personlige holdning er at gevinsten på den lodrette konvertering af det fast forventede lån er teoretisk og i praksis vanskeligt opnåelig. I den undersøgelse der påstod at fastforentede lån er billigst var lånet konverteret op og ned i rente på det man efter følgende viste var det optimale tidspunkt. Konvertere man ikke optimalt er flex lånet billigst med forbehold for de forhøjede bidragsatser der er på nogen typer.
Med det i mente ville jeg vælge et flex lån med afdrag hvis jeg var dig evt nogen af de nye lån typer fra jyske bank.
Jeg ville se på bidragsatserne før jeg vælger type, der en oversigt her på siden og Thsv har mange indlæg hvor han redegør for hvad der pt er billigst.
Med så godt et rådighedsbeløb, kunne man også overveje muligheden for at vælge et lån med en kortere afdragsprofil, eksempelvis 15 eller 20 år, evt for en del af det. På den måde vil jeres samlede rente og bidragsbetaling falde betragteligt.
Ekstraomkostningen ved at oprette to, eller for den sags skyld 3 lån er ikke vildt stor, og mange af omkostningerne er faste, hvorfor de ved et stort lånebeløb ikke vil vægte helt så tungt.
Helt enig med TEST i at hele konverteringscirkuset godt kan være lidt varm luft. Ikke ment som at det ikke an betale sig at konvertere, men ofte er det lettere at se i bakspejlet, at en konvertering ville havde været en god ide.
Pas lidt på med rådet omkring Jyske bank. Dette er ikke et realkreditlån, men et banklån, hvilket betyder du ikke nyder samme beskyttelse. Produktet er det billigste på markedet pt., men de kan ændre det som det passer dem. Med jeres fine økonomi, kan det dog godt være det rigtige, da i måske ikke har samme risiko for at komme i de problemer der kan gøre sådan en lån ubehageligt.
Finansiering op til 60% kan let være afdragsfri, mens belåning over 60% bør afdrages.
Hælder derfor til Totalkredits 2-lagsbelåning, omend Jyske F1 forekommer billigt, og ikke er synderligt farligt, hvis det er med afdrag, da ydelsen udjævnes grundet annuitetsprincippet, skulle (/når) renten stige.
Tak for interessante tilbagemeldinger.
Umiddelbart er jeg tilhænger af at afdrage fuldt ud, når vi har mulighed for det, men jeg synes nok, at et flerårigt flekslån lyder mest interessant, fordi vi så kan afdrage mere og spare mere op til diverse andre ting – med den lidt lavere ydelse.
Jeg vil lige undersøge Jyske. Vi har Danske Bank nu og har tidligere haft lån i RD. Det var jeg ok tilfreds med, men jeg går ret hårdt efter det billigste tilbud.
Er der nogen der kan linke til bidragslister mv.?
Er selv tilfreds danske bank kunde med prioritetslån,
Konverteringspotentialet i et stort fastforrentet lån er meget stort, og man kan jo bruge den simple stategi at man konverterer for hver % renten ændrer sig, forstået på den måde at den obligation, man skal optage det nye lån ligger ml. kurs 99 og 100.
Ved et lån på 2 millioner har denne strategi været billigere end flekslån vurderet på perioden 1998-2009, omend man med de nye højere gebyrer for låneomlægning og det større spænd mellem kort og lang rente nok vil opleve at flekslånet er billigst i perioden 2009 og 10 år frem.
Man skal dog huske at F1 refinansierede til hele 5,2% for 2009 ultimo 2008, og den kæmpe kursgevinst man kunne opnå i efteråret 2008, hvor den lange rente var over 7%.
Ved et mindre realkreditlån er flekslån anbefalelsesværdigt, da konverteringsmuligheden har mindre værdi, men man bør klart afdrage på lånet, så ydelsen kan udjævnes ved rentestigninger.Jeg tror bestemt ikke på en lang rente på 7% indenfor 5 år, men 5% i lang rente er ikke utænkeligt og så vil 3% serie 2044 falde til ca. kurs 85…
Læg også mærke til forskellene i adm.bidrag, hvor specielt RD er hundedyre ved afdragsfri lån over 60%.http://www.mybanker.dk/sammenlign/bolig/bidragssatser/
Denne side har en fin oversigt, men husk at RD ændrer tillæg på hele belåningen fra 0,1% til 0,3252% ved afdragsfrihed, når du blot er en krone over de 60%.
Ligeledes er RDs type T flekslån ikke nævnt i tabellen, disse er 0,1252% billigere end K-lånet med fast ydelse.Ved belåning i RD kan det let være billigst med 0-60% som RD-lån og resten som et prioritetslån i DB.
Thsv det passer ikke det du skriver vedr. RD og deres afdragsfrihed.
Jeg har lige fundet vores lån frem og kontrolleret det efter og vores lån det er afdragsfrit 80% belåning flekslån hos RD.
Samlet bidrag 1,025
Det du skriver og linker til skulle give 0,8564 + 0,3252 = 1,1816
Hvis du regner mit lån efter kan du se at det er 0,1 af de 60% og 0,3252 op til de 80%En mindre dog relevant detalje!
Jeg troede faktisk selv det var som du skriver men kom så til at tænke over hvor unfair det ville være.
Tilføjelse….
Jeg vil derfor argumentere med følgende. Når du skal sammenligne om RD s flekslån med afdragsfrihed er et godt alternativ til et prioritetslån er det.
Bidragssatser på de 1,5252 + 0,3252 = 1,8504 + renten (pt. Vel omkring 0,5) du kan sammenligne direkte med et prioritetslån på? 3,2% (og opefter)
Dvs. En ca. Forskel på 0,85 i RD favør for de heldige der får tilbudt 3,2 på prioritetslånet og så kommer alle fordele med prioritetslånet i den anden ende
– fleksibilitet
– indfrielse til kurs 100 året rundt
HJL, jo det gør, prøv at lave et eksempel på en beregning på RDs hjemmeside:
Bidragsprocent 1,1816% Ved F1K uden afdrag!Der har endvidere været en del artikler om emnet, da RD ligeledes selv fastsatte nye vurderinger, der netop medførte at mange kom over de 60% i belåningsprocent. At du betaler lidt mindre end maksimal sats må skyldes at Rd vurderer jeres belåning som værende lavere end 80%.
Og har faktisk gennemregnet et eksempel på Boligdebatten, der viser at RD netop tillægger de 0,3252% på hele RK-lånet ved belåning over 60%.
Det reelle adm.bidrag for 60-80% bliver derfor 1,5252 + 0,3252 + 3*0,2252 = 2,526 + 0,5% = 3,026% er den rente for et prioritetslån, hvor det balancerer.
Endnu værre, hvis man ligger i 70% belåning så vil adm.bidraget være på 3,2016, svarende til en rente 3,7016%.
Så det er i høj grad et incitament til at undgå afdragsfri belåning over 60% ved RD.For øvrigt skulle dit adm.bidrag være 1,0127%, hvis RD beregner som du siger, og med 1,025% er den jo over dette. Dit adm.bidrag svarer til ca. belåningsgrad på 65%.
For resten tilbyder BRF bank boligkredit op til 80% til lige under 2,7% og det vil derfor være et klart billigere end afdragsfrit flekslån hos RD.
http://www.realkreditraadet.dk/Statistikker/Prisguide/Rentetilpasset_ejerskiftelån_uden_afdrag.aspx
Og RKR er også klar over de 1,18% i adm.bidrag, hvilket gør at BRF med deres sats på 0,95% er klart billigere end RD. Ved et lån på 2 millioner bliver det immervæk til 4.600 kr i sparet adm.bidrag om året!Ønsker du den mere rimelige beregning af adm.bidraget, skal du altså låne hos Nordea eller BRF og holde dig væk fra RD.
Ved et lån på 1,6 million i huset til de 2½ millioner er det ekstra tillæg på 4.878 kr (hvert år) for den del, der ligger under de 60%!
Jeg skulle vidst have lavet den omtalte beregning på deres hjemmesiden inden jeg skrev.
Underligt med vores adm. Bidrag for jeg tror ikke RD vurdere vores bolig så højt.
Men Fair nok, point taken. Jeg må genoverveje situationen.
Jeg mindes nu de artikler omhandlede noget andet end afdragsfrihed mht. de 60% men der var jo også så meget skriverier forrige år.
Jeg mindes at det handlede om et tillæg på hmmm…. 0,1 procent som alle med lån over 60 procent fik og beholdt også selvom belåningen senere kommer under 60 procent….
PS. kursskæring, har vel også noget at sige i beregningen eller?
Thsv så faldt 10 øren og forklaringen på hvorfor vores bidrag er laver er;
Lånet er et F3 dvs. Bidragsstigningen kommer ved næste rentetilpasninf i 2015 så godt vi er klar til at påbegynde afdrag.
HJL, var du ikke bankrådgiver i Nordea? Det skrev du da for et par år siden, så dine indlæg undrer mig.
I øvrigt bør stort set alle vælge fastforrentede lån i dag, hvor renten er så lav.
Hvem vil sige nej til ca. 300.000 kr. skattefrit, hvis renten stiger til 7% om nogle år, ved et lån på 1 mill?
Hvis man ikke skal optage fastforrentede lån nu, hvornår så?
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.