Hvornår kommer man billigst ud af et F5?
-
Indlæg -
Hej.
Jeg overvejer at indfri mit F5-lån og gå i de billige fastforentede 3%-lån i stedet – ikke mindst pga. muligheden for at omlægge ofte og score kursgevinst.
Mit F5-lån udløber 1. januar 2017 – er der noget tidspunkt, som er billigere end andet ift. at indfri det?
Mvh.
Morten
Det billigste er altid ved en refinansiering dvs. d. 1/1-2017.
Glem nu alt om at “omlægge ofte og score en kursgevinst". Det er en ekstrem spekulativ øvelse og det er kun de færreste der tjener på den historie. Dem der er sikret en gevinst er kreditforeningen i form af store gebyrer til omlægning.
Hvis du skal få gevinst på omlægninger skal renten stige betragteligt (mindst 2%-point) i løbet af få år efter du optager dit 3%-lån. Derefter skal renten helst falde igen inden for en kort periode medmindre du enten går i flex eller sælger din ejendom. Hvis du bare konverterer op til måske et fastforrentet 5%-lån så vil du kun have glæde af din gevinst på papiret fordi ydelserne bare følger med op. Hvis der går 8-10 år eller mere før renten er steget vil din gevinst formentlig også være gået op i højere ydelser i den periode. Kursen på dit lån vil også altid langsomt gå mod 100 efterhånden som restløbetiden falder. Det kan dog afbødes ved at vælge et afdragsfrit lån, men til gengæld koster det så på bidragssatsen.
Sidst der var penge at hente på manøvren var i forbindelse med finanskrisen i 2008. Det er altså snart 6 år siden. Ingen (eller kun få) have forudset denne krise og derfor skulle renteniveauerne fastsættes ud fra en ny virkelighed. Det samme gør sig gældende hvis du tager et 3%-lån i dag: investorerne forventer, at renten forbliver lav i lang tid så du skal derfor i praksis være klogere end hele markedet hvis du skal hente en gevinst.
Det er du måske også, men gennemsnitligt betragtet vil du tabe. Der er rigtig mange ting der skal spille sammen helt rigtigt før det fastforrentede lån slår flekslånet og ingen kan alligevel forudsige hvad der sker de næste 5-10-15 år.
Hvis du vil have en gevinst så læg besparelsen på F5-lånet i forhold til 3%-lånet til side hver måned. Den opsparing kan du så nedbringe gælden med i 2017. Jeg tør næsten (!) godt vædde med, at det giver en højere gevinst end omlægnings-cirkusset.
Lige for sjov lavede jeg lige en beregning på rd.dk for at sammenligne 3% med F5 (nyt lån på 1 mio).
Ved udgangen af 2018 vil man have sparet 27.000 kr. på F5-lånet netto efter skat på ydelsen alene. Derudover vil restgælden være lidt over 46.000 kr. LAVERE på F5-lånet end 3%-lånet.
Forskel i alt: lidt over 73.000 kr.
Altså skal du med omlægningscirkusset mindst hente 73.000 kr. som er den gevinst man er SIKRET ved at tage et F5-lån i forhold til et 3%-lån.
OK – mange tak for et fyldigt svar. Det gjorde mig klogere!
Bare af ren nysgerrighed: Bliver det billigere og billigere at indfri et F5-lån jo tættere, man kommer på refinansieringsdatoen, eller er det “lige dyrt" at indfri efter fx 1 år og efter 4 år?
Kursen på obligationerne går gradvist mod 100 så jo tættere på refinansiering desto billigere
Mange tak for dine svar.
Helt enig med Michael i de mange gode pointer han her kommer med.
Der kan dog stadig være en ide i et fastforrentet lån, hvis du ønsker at beskytte din friværdi på boligen. -Ved en rentestigning, vil din bolig som jo handles på ydelse, formentlig falde i værdi, hvilket dit fastforrentede lån så også vil.
Dette er naturligvis mest aktuelt hvis du af den ene eller anden årsag, bliver nødt til at sælge boligen før dit lån er tilbagebetalt.
Men ja, det er dyrt at komme ud af dit F5 lån nu, hvorfor det nok er klogest at vente til refinansierings tidspunktet. -Du kan til den tid også vurdere om det måske er bedre for dig at gå i et kortere flex-lån, fx F1 eller F3, da du her lidt hurtigere kan skifte lån.
Overordnet set, bør du dog vælge en “strategi" for dit realkreditlån (og din økonomi i sin helhed), og så ellers forsøge at undgå at blive fristet alt for meget til at afvige fra denne strategi. Det koster mange gebyrer mv. at skifte strategi undervejs.
OK – tak for uddybning.
Om F5-lånet er dyrt at komme udaf kommer an på renteudviklingen.
Du har indgået en aftale om fast rente i 5 år og den pris det koster at komme ud vil afspejle markedets renteforventning.
Har du f.eks. F5 til 2% og 2½ år til refinansiering og den eff. rente for obligationen bag er 0,4% nu vil det koste dig 2½år * 1,6% = 4,0% at komme udaf lånet. Ved et lån på million er dette altså 40.000 kr…
Venter du til et år før (eff. rente = 0,3%) vil det koste 1,7% eller 17.000 kr pr. million.Den højere rente du betaler frem til refinansiering giver for øvrigt rentefradrag, så de 40.000 kr i merrente koster reelt kun 26.600 kr netto.
Hvor stort er det F5-lån du overvejer at lægge om?
Og hvilken rentesats er der tale om?
Tak for svar. Lånet er på 2,8 mio. med en rente på 1,66 %. Skal refinansieres 01.10.16 – men det må være med virkning fra 01.01.17.
Der kan da nemt være tale om refinansiering 1/10-2016.
I så fald tyder den nuværende kurs på en eff. rente omkring 0,28% eller 1,38% mindre end du betaler.
Ved et lån på 2,8 mill. må du derfor forvente at skulle betale ca. 82.600 kr ekstra for at indfri her og nu med lidt over 2 år til refinansiering.
Der er intet der tyder på stigende rente foreløbigt, så jeg ville afvente og se renteudviklingen.
Tak for svar.
Jeg har et 5-årigt obligationslån som udløber april 2016. Hvor lang tid inden kan jeg foretage en re-finansiering, hvis det ikke skal koste mig ekstra?
Hilsen Birgitte
Hvis det ikke skal koste noget ekstra overhovedet er der kun ét svar: April 2016
Michael « Er det helt præcist? Jeg blev, da 2,5%/30’rne sidst var i spil, tilbudt at omkostningsfrit omlægge et S3 to år før tid. Min antagelse er, at det lader sig gøre som følge af de papirtryllerier, instituttet reelt foretager bag kulissen, når der udstedes lån, kombineret med forventningen til markedet.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.