Kurstab ved Totalkredit F3 vs. Jyske F3
-
Indlæg -
Er ved at købe lejlighed med fx. 3 årig horisont (ja, det er gennemtænkt i.f.t at leje noget som vi kunne lide).
Påtænker enten Jyske F3 eller Totalkredit F3 via bank, ÅOP er stort set ens. Sidstnævnte har den fordel at det kan opsiges med 5 dages varsel til kurs 100.
Antag vi sælger lejligheden før en evt. refinansiering. Spørger måske dumt, men hvad er bedste vs. værste realistiske scenarie i.f.t. økonomisk tab ved indfrielse før tid, hvis man sammenholder de 2 lån? (absolutte tal?)
Du vil højst sandsynligt have noget kurs tab på flekslånet ved førtidig indfrielse.
Hvis renten er faldet i mellemtiden så vil kurstabet være større og hvis renten er steget så vil det være mindre (måske endda en kursgevinst hvis man er heldig).Så det kommer an på hvordan renten er på det tidspunkt. Men hvis renten er uændret og du efter et år vil ud af lånet så skal du nok betale hvad der svarer til et F2 lån. Hvilket ligger omkring kurs 102 lige nu.
Efter 2 år skal du betale hvad der svarer til et F1 lån, som ligger ca. i kurs 101.Så du skal nok regne med i hvert fald 20000 kr pr mio efter 1 år og 10000 kr pr mio efter 2 år.
Jeg har en beregning fra Nordea fra december hvor jeg ville gå ud af mit F1 lån 9-10 måneder før tid. Det ville koste mig 35000 kr for 2,3 mio kr lån.
Mvh.
Nu husker du også at det også koster at sælge lejligheden igen. Her tænker jeg på ejendomsmægler osv.
Det kan jo snildt løbe op i 80000 kr.
Du overvejer simpelthen et f3 lånd med indfrielse før tid………?
Ah – det overgår vist snart min fantas.Hvorfor én i pulen tager i ikke et f1 eller jyske f1.
Det andet grænser vi til – ja….
Nå vil ikk bruge mere krudt
Hvordan køber finansierer lejligheden har ikke den store betydning, set i forhold til de merudgifter som køber vil få ved at købe ejerlejlighed for en tidsperiode på blot 3 år.
I forhold til en lejet lejlighed, vil købet udløse meromkostninger til selve købet, bl.a. til køberrådgivning, finansieringsomkostninger m.m. + meromkostninger i forbindelse med det fremtidige salg, i form af mæglersalær, udfærdigelse af skøde, tilstands- og elrapport, ½ præmie på ejerskifteforsikringen m.m. Udfærdiges der IKKE rapporter, vil udgifterne til disse og ejerskifteforsikringen i stedet blive afløst at sælgers risiko for, at køber senere vil kræve nedslag i købesummen eller erstatning pga. mangler ved ejerlejligheden.
Afhængig af lejlighedens pris, kan de samlede købs- og salgsomkostninger sagtens løbe op i 100 tkr. eller mere, og hvis ejendommen ikke er steget i pris når den om 3 år skal sælges, er dette beløb en fuldstændig unødvendig merudgift i forhold til at bo i lejet lejlighed.
Om merudgifterne ved at købe og senere sælge kan dækkes helt eller delvis ved en prisstigning på ejerlejligheden, eller om du kommer til at sætte endnu mere til pga. faldende ejendomspriser, kan kun guderne vide.
Sund fornuft tilsiger, at man IKKE bør købe fast ejendom hvis man på købstidspunktet er klart over, at man allerede skal sælge igen 3 år senere.
Flyt i en lejet lejlighed, så undgår du merudgifterne ved køb og senere salg og enhver risiko for yderligere tab på grund af faldende huspriser og/eller stigende indfrielseskurser på de optagne lån i lejligheden.
3 år kan let være nok til at sikre en pæn værdistigning, prøv at sammenæligne priserne i 2011 med de nuværende for en ejerlejlighed i Kbh. by, de er steget fra under 23K til over 27K pr kvm i denne periode. En tilsvarende stigning har købere på bunden i 2009 oplevet fra ca. 20K til 23K 3 år senere.
Hvis man er usikker på ejerperioden er et langt flekslån et dårligt valg, men på den anden side er renten på f3 så lav for tiden at prisen for at komme ud er overdrevet og f1-lånet kan via kursskæringerne undervejs faktisk let være dyrere.
Med kort tidshorisont ville mit valg være Jyske F1 med afdrag, så rentestigninger ikke får nettoydelsen til at gå amok.
Gå ind på bolius.dk og se deres opgørelse over omkostningerne ved køb af bolig, som de ansætter til 5-8% af købsprisen, svarende til mindst 100 tkr. ved en købspris på 2 millioner. Hertil kommer udgifterne ved salg, der hurtigt kan komme op på det samme beløb. Så det er ikke småbeløb som en eventuel prisstigning på lejligheden skal kunne dække, for at køberen kan undgå tab.
Om fremtiden vil bringe prisstigninger eller – fald på den pågældende ejerlejlighed eller hvordan indfrielseskurserne vil udvikle sig på lånene i lejligheden ved ingen. Transaktionsomkostningerne ved køb/salg er derimod en faktisk udgift, som spørger skal betale i forbindelse med køb og salg af ejendommen, og udgør en så væsentlig udgift, at den bør tillægges større vægt når beslutningen om køb skal træffes end forventningerne til renteudviklingen og indfrielseskurser på de valgte lån.
Valget er naturligvis trådstarter´s, men det bør ske på et fuldstændigt grundlag.
PS. Er det ikke lige tidligt nok, at lade finanskrisens lære gå i glemmebogen?
http://www.bolius.dk/omkostninger-ved-at-koebe-bolig-18145/
Ovenstående er nok den oversigt morsdreng henviser til.
Prøv evt at lave en beregning på hvor meget lejligheden eller huset skal stige for at dække omkostningen Husk også omkostningerne til sælg. Her er ejendomsmægler
http://www.bolius.dk/saa-meget-koster-det-at-saelge-en-ejerlejlighed-8705/
Der ha også perioder hvor priserne faldt før den seneste finanskrise. Så vi ved kun et med sikkerhed. Der kommer nye perioder både med fald og stigning.
Derfor var det engang en tommelfingeren regel ikke at købe til under 3-5 år
Jeg har tidligere linket i en anden tråd til et par artikler om emnet også.
Tak for feedback.
Valget falder på et Jyske F1 uden afdrag (for at afdrage en boligkredit) med den fordel at den kan indfries til kurs 100 på 5 hverdage. F3’eren havde ikke den mulighed.
Principielt 100% enig i at den korte horisont er dum i.f.t. køb – men ikke desto mindre ville en tilsvarende leje (som vi ville være tilfredse med m.h.t. placering, størrelse og stand), formentlig kunne koste op mod 15k om måneden. På årsbasis er det 180k, på 3år er det 540k. Så kan et køb lige pludselig begynde at betale sig..
Har tænkt omkostningerne ganske meget igennem, men tja, nu må vi se om vi griner eller græder om nogle år 🙂
Ved en købspris på 2 millioner og årlig stigning på blot 2% vil lejligheden være steget med over 122.000 kr, som skal sættes i relief i forhold til den forventede stigning i lejen, tabt depositum og handelsomk. ved ejerlejligheden.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.