Omlægning af tolags realkreditlån til 2,5% fastforrentet
-
Indlæg -
Hej,
Jeg står over for at skulle beslutte om jeg vil omlægge mit nuværende to-lags realkredit lån (Totalkredit) til et enkelt 2,5% fastforrentet (29 års løbetid). I første omgang syntes jeg det lød “okay", set på den lange bane, men nu er jeg kommet i tvivl fordi regnestykket hurtigt bliver meget komplekst når jeg begynder at tænke over diverse fordele og ulemper, så jeg håber der er nogen herinde, som med et køligt overblik kan vurdere om denne omlægning kan være en god idé eller ej.
Min pakke består af et F5 lån med en restgæld på 375.000 kr. og en restløbetid på ca. 9 år, samt et 3,5% fastforrentet med afdragsfrihed, en restgæld på 1.300.000 kr. og en restløbetid på 28,5 år.
Kursen på et 30-årigt 2,5% lån er steget den seneste tid og jeg har set at der bliver snakket om at et 2%-lån måske kan komme på banen. Det er en lille forskel, men den er dog et halvt procentpoint tættere på tommelfingerreglen om at der bør være to procentpoints forskel, før det giver mening at lægge om/konvertere, økonomisk set, ikke sandt?
Jeg har modtaget en beregning fra min bankrådgiver som sammenligner mit nuværende lån med det nye og ifølge den, sparer jeg hver måned 500 kr. efter skat, men restgælden forøges derimod med ca. 75.000 kr. Beregning er baseret på kurs 97,5 som i mellemtiden er steget til 98,5 – så restgældsforøgelsen bliver vel en smule mindre. Den lavere månedlige ydelse er fin, men ikke noget jeg som sådan har brug for – jeg kan betale lidt mere af på min boligkredit (200.000 kr., 6,25%).
Totalkredit giver en rabat på 10.000 kr. i omlægningsudgifterne som, ifølge beregningen, så beløber sig til 16.000 kr., hvilket er indregnet i restgældsforøgelsen.
Hvad siger I til det? Er det fuldkommen tåbeligt? Hvad med kursfølsomhed og muligheden for i fremtiden at lave en opkonvertering? Er forøgelsen i restgælden problematisk eller er det pebernødder i det store perspektiv?
Jeg kan simpelthen ikke gennemskue om det er et fornuftigt økonomisk træk eller det bare er banken/realkreditinstituttet der vil tjene penge.
På forhånd mange tak.
Ja, det er fuldkommen tåbeligt at forøge gælden med 75.000 kr. for en månedlig besparelse på 500 kr og så bare ét år efter du har optaget dit nuværende lån. Hvad opkonverteringer angår er det blevet belyst herinde før og grundlæggende er det bare ren spekulation med høj risiko for “tab". Det er kreditforeningernes yndlingsargument for at man skal omlægge og gæt engang hvem der altid er vinder i det spil…
Prln skrev: “Jeg kan simpelthen ikke gennemskue om det er et fornuftigt økonomisk træk eller det bare er banken/realkreditinstituttet der vil tjene penge."
Hvorfor skriver de fleste spørgere altid det samme, det undrer mig nok så meget.
Selvfølgelig skal banken da have en rimelig betaling for dens ydelser, men altid at læse postulatet, at de tilbyder noget kunden slet ikke har brug, er bare for meget.
I øvrigt ser du ud til at have en endog særdeles stor viden om emnet, så at de skulle komme til at tjene unødigt på dig tror jeg nu ikke på. Snarere tværimod.
Held og lykke med beslutningerne om at få det for dig rigtige lån!
HalliHallo: “Selvfølgelig skal banken da have en rimelig betaling for dens ydelser, […]"
Helt enig, men nu tilbyder Totalkredit jo en rabat, hvilket gør mig en smule skeptisk – måske er de mere interesserede i at få folk væk fra tolagsbelåning end hvor vidt en omlægning giver mening for låntageren. Måske er jeg for skeptisk og måske har jeg bare spekuleret for meget over det her til at kunne tænke klart.
Det er primært forøgelsen i restgælden jeg ikke er så vild med, men den afhænger selvfølgelig af kursen. Hvis kursen fortsætter med at stige, kan regnestykket potentielt komme til at se ganske pænt ud. Der var bare noget “back to square one" over den beregning jeg fik.
En af de ting der er tiltalende ved at foretage omlægningen, er at jeg så har et enkelt lån med en pæn rente, som jeg forestiller mig, kan være en fordel hvis jeg en dag ønsker at sælge min bolig og renten i mellemtiden er steget. Men jeg aner ikke om det med at overtage lån er noget der gøres ret meget i eller om det overhovedet giver mening at skænke den idé en tanke. Derudover er der selvfølgelig også det øgede konverteringspotentiale, som der så tilsyneladende er delte meninger om. 🙂
Anyway, tak for dit input, HalliHallo.
Det er altid uheldigt at skulle udaf et F3-F5 eller endnu værre F10-lån undervejs, da det typisk koster en pæn overkurs.
2½% lånet giver kun mening, hvis dette kommer over kurs 99, da forøgelsen i obl.restgæld ellers bliver for stor.
Det meste af besparelsen skyldes at du kommer til at afdrage mindre på RK-lånet og 2.lagsbelåningens fordel er jo netop at man afdrager på delen over 60% som har højst adm.bidrag.
Desværre hæver Totalkredit satserne for afdragsfrihed voldsomt fra nytår også for eksisterende kunder, f.eks. dig med 2-lagslån, som jo er afdragsfri 0-60%.
Kunne du ikke opliste de gebyrer som bank og Totalkredit skal have i forbindelse med omlægningen, da gebyrer på 26.000 kr i alt lyder i den høje ende. Vi har jo før set eksempler på eksorbitante eksped.gebyrer i banken ved Totalkreditlån.
Jeg kan ikke helt få tallene i beregningen til at stemme med de 26000 som min rådgiver nævnte. Der er et omkostningsafsnit som lister forskellige ting, men resultatet ender på lidt over 10.000 og ikke 16.000 (26 minus rabat). Det undrer jeg mig over. Mht. indfrielse, så står der at der betales en delydelse fra seneste termin frem til tidspunktet for indfrielsen, hvilket beløber sig til lidt over 6.000, så jeg tænker at det måske er dét min rådgiver har indregnet, men i så fald afrundet for ellers stemmer det ikke.
Omkostninger:
Lånsagsgebyr: 4.000
Eksped.gebyr: 2.200
Kurtage: 2500
Tingl. procentdel: 200
Tingl. fast del: 1660
Jeg bemærkede lige at der var nogle gebyrer i indfrielsessektionen:
Indfrielsesgebyr: 2 x 750
F5 Kurtage: 600
@thsv: godt at du nævner de forhøjede satser for afdragsfrihed til næste år – det havde jeg fuldstændig glemt.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.