Omlægning nu, eller vente?
-
Indlæg -
Hej,
Vores bank anbefaler os at omlægge vores lån, og vi skal svare inden 29. januar. Hvad synes I? Vi forventer at skulle blive boende de næste 30+ år.
Nuværende lån:
Fastforrentet 3,5% afdragsfrit, hovedstol 2.520.000, restløbetid 29 år
Banklån 432.000, rente 6,05%, restløbetid 7,8 årBankens anbefaling:
Fastforrentet 2,5% afdragsfrit, hovedstol 2.488.000, 30 årigt (Kurs 99,x pt)
Banklån 514.000 (måske mere, kan ikke helt gennemskue det og har udbedt detaljer), rente 6,05%, restløbetid 7,8 årBanken gennemgik det igår med os, og sagde at hvis vi omlægger sparer vi efter skat pr måned ca 2000,- men vi får tilgengæld en øget restgæld på 50.000 hvilket er tjent ind efter 2 år, og da vores horisont er så lang, anbefaler de omlægningen. Vi vil bruge de sparede 2000,- på hurtigere at få afviklet vores banklån, og når det er nede så slå afdragsfriheden fra.
Vi er i tvivl om hvor meget mere vi ville spare ved at vente et kvartal og håbe på at 2,0% med afdragsfrihed fik en mere attraktiv kurs. Er det meget mere vi ville spare, så det er værd at satse? Eller skal vi bare slå til nu. Vi er ikke interesseret i nogen form for flekslån.
Mange hilsner,
de uvidendePS – Vi forstår ikke det med risikoen ved en lille serie – er det noget vi bør være bekymrede for?
Hvorfor skal du ikke have noget svar, så jeg vover, men vil lige først spørge om et par ting:
Hvordan kan I spare 2000 kr. efter skat, men det må jo være rigtigt, når banken siger det?
Hvorfor stiger jeres boliglån med godt 80.000 kr.
Har I ikke spurgt banken hvor meget besparelsen er ved at vente og håbe på en god kurs omkring100 på et 2%-lån?
Risiko med en lille serie: Vil jo sige at der er ikke er ret mange obligationer i cirkulation og at de derfor kan være svære
at omsætte, hvis man står og skal indfri sit lån uventet og renten i mellemtiden er steget. Men I har jo
besluttet at blive boende al jeres tid i boligen, så er det ikke aktuelt for jer.
Hej HalliHallo,
Tak for dit svar. Jeg forstår ikke dit “Hvor skal du ikke have noget svar?". Jeg starter netop med “Hvad synes I?". Vi skriver her netop for at få svar:) Så tak fordi du skriver!
Banken siger at forskellen på månedlig ydelse ved omlægningen til 2,5% afdragsfrit giver en månedlig besparelse på 2000 efter skat. Jeg går udfra det skyldes forskellen i rente fra 3,5 til 2,5. Men jeg hører meget gerne hvad du tænker.
Ifht stigning i boliglån, så grundet kurstab og omkostninger ved omlægning, så så vidt vi har forstået ryger vi over 80%, og derfor skal der flyttes noget til boliglånet. Giver det mening?
Jo, vi har spurgt til om hun kan fortælle hvad besparelsen ville være hvis 2,0% med afdragsfrihed fik en kurs ex 98 indenfor næste kvartal. Det siger hun, hun ikke kan beregne. Hun kan kun beregne på dagskursen. Og udfra dagskurs så får vi en ÅOP på 3,5 % ved 2,5% lånet, men en ÅOP på 3,2 ved 2,0% lånet. Det ser jo ikke ud til at det er risikoen værd at vente med så lille forskel på åop, men 2,0 åop’n indeholder måske det store kurstab? Vi kan ikke gennemskue det! Og derfor håber vi at nogen herinde sad med noget viden på området, og kan kaste lidt lys over det:)
2,0 lyder attraktivt, og umiddelbart hvis vi optog det idag, ser det ud som et break even efter 4,8 år, mens 2,5% ville give break even efter 2 år. Til gengæld ville vi sparer mere henover de 30 år ved 2,0 end ved 2,5.
..
sq ikke nemt;)
Det her eksempel vis meget tydeligt hvorfor man skal være ekstrem varsom med ÅOP. Desværre har diverse forbrugerinstanser gennem årene pisket os til at kigge entydigt på dette tal, men det er slet ikke fyldestgørende.
ÅOP angiver lånets omkostninger samlet set årligt over HELE lånets løbetid. Det er for såvidt udmærket, men 2%-lånet giver jo et pænt stort kurstab som det tager rigtig mange år at hente ind via lavere ydelser jævnført med 2,5%-lånet. Sælger I derfor ejendommen efter få år så står I med et realiseret tab – og det viser ÅOP jo ikke.
Man skal stort set altid vælge det lån der ligger tættest på kurs 100. Gør man det så går man ikke helt galt i byen.
Vedr. indlåsningsrisikoen og HalloHalli’s sædvanlige spam: Man kan altid indfri et fastforrentet lån til kurs 100 i forbindelse med en termin så “risikoen" består udelukkende i at man ikke kan score en kursgevinst ved en rentestigning.
Hej Michael,
Mange tak for dit svar! Er stadig ikke helt sikker på jeg forstår hvad indlåsningsrisikoen vil betyde for os.
Tilgengæld har jeg fået flere detaljer fra banken, og på baggrund af dem har jeg prøvet at lave et meget enkelt sammenligningsgrundlag:
Ved omlægning til 2,5% med afdragsfrihed:
Samlet mergæld 20.000 (Ny hovedstol 2.972.000, gml 2.952.000)
Break-even opnået på under 1 år (Månedlig besparelse efter skat 1587)
Samlet besparelse efter skat over 30 år: 552.000 (1587*12*29 år)Ved omlæg til 2,0% med afdragsfrihed:
Samlet mergæld 125.000 (Ny hovedstol 3.077.000, gml 2.952.000 )
Break-even opnået på opnået på 4,8 år (Månedlig besparelse efter skat på 2128)
Samlet besparelse efter skat over 30 år: 643.000 (2128*12*25,2 år)Så selv om vi ved at vælge 2,0% påfører os en mergæld på 125.000, så får vi over 30 år en langt større samlet besparelse, og fra dag 1 sidder vi 500 kr billigere hver måned samlignet med 2,5%.
Uanset er vores tanker at bruge besparelserne på at få nedbragt vores boliglån hurtigere.Uanset lån så vil vi hvis/når renten stiger gerne have mulighed for at kunne få noget af vores gæld væk ved at konvertere op. Men det er her jeg er i tvivl om bedste valg i så fald vil være 2,5 eller 2. Og hvad med denne indlåsningsrisiko. Hvad vil det helt konkret betyde? Hvis vi aldrig vil omlægge lånet er det vel ligegyldigt, men hvis vi gerne vil have mulighed for at kunne omlægge senere, er det så smartest at tage 2,5% alene grundet større risiko for indlåsning ved 2% – eller er det reelt ligegyldigt?
Sorry, men ifht det der indlåsning er 10-øren altså ikke faldet her;) Håber på der er nogen der kan forklare os det!
Mange hilsner, de uvidende!
Glemte at nævne at vi skal blive boende de næste 30+ år!
Jeg ville klappe hesten og se hvad 2% lånet gør. Jeg tror det ridder mod kurs 100.
Banken vil selvfølgelig gerne have at man konverterer hver gang renten stiger med 1-1,5%.
Det er også rigtig fint. Men kan man tage et et rentespring på 1,5 er det altså bedre end blot 1,0Så altså – rigtig fint at interessere jer for det. Bliv ved med det. Men altså – der er intet der tyder på stigende rente – og dermed har i tiden med jer..
Jeg selv stser på først at lægge lån om når der tilbydes en 0% over 30 år – selvfølgelig forudsat at kursen er go 😉
Det sidste skal tages med et smil i øjet….. hvem ved… 🙂
LolleMichael forstod ikke hvad jeg skrev om indlåsning og du gør det åbenbart heller ikke, men fræk er han
som sædvanlig altid. Ikke noget nyt i det.Men er ikke aktuelt for dig, som jeg skrev, når du vil bo i huset indtil det er betalt.
Men hvis du optog et 2% lån i dag, og renter stiger,dvs. kursen falder, og du uventet stod og skulle sælge
din ejendom, så kunne du risikere ikke at købe dine obligationer til en ordenlig kurs fordi der ikke er udstedt
mange obligationer i den pågældende serie og at de måske er solgt til en enkelt eller meget få investorrer,
der så kan holde kursen kunstigt oppe. Men det er da rigtigt at man altid kan opsige sit lån til en termin med
2 måneders varsel, det er derfor du også skal give besked til banken inden ultimo denne måned.Så i dit tilfælde mener jeg du nok skal vælge en 2% obligation, men tag også en god snak med din rådgiver,
men kan forstå at du går du også.Jeg syntes nu nok du har godt fat om begreberne og forskellige beregninger, så du skal nok få det helt rigtige lån.
Som jeg ser dine tal stiger gælden med 50.000 kr og mest på banklånet, så det forekommer for dyrt i forhold til at vente og se muligheden for en bedre kurs på 2%.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.