Vurdering af hus i forbindelse med omlægning
-
Indlæg -
Hej
Vi købte vores patriciervilla i 2014 og har sidenhen brugt meget tid på renovering. Efter at have haft ejendomsmægler ude for at færdigmelde køkkenet i marts, fik vi en idé om at huset var steget betragteligt i værdi. Vi bestilte derfor en vurdering ved vores bankmand, både med henblik på at få lagt det dyre banklån (7,5 %) over i et tillægslån hos realkreditten og for at få sat nye vinduer i vores havestue.
Da vi fik huset vurderet blev vi dog meget skuffede. Ejendomsmægleren havde da også meget travlt med at give mig hans kort således at jeg efterfølgende (når bankmanden havde fået vurderingen) kunne ringe til ham for at få hans “salgsvurdering". Han fortalte mig i den forbindelse at der ville være en forskel på hvad han ville sætte huset til salg for og hvilken vurdering han ville give til realkreditten. Jeg undrede mig lidt over dette, men forstår selvfølgelig godt at kreditforeningen skal “spille sikkert".
Et par dage efter skrev jeg til bankmanden for at få vurderingen, men han ville først give mig vurderingen, når han havde modtaget tilbuddet på de vinduer vi gerne ville have udskiftet, dette syntes jeg i sig selv virker en smule suspekt. Jeg fremsendte tilbuddet fra tømreren og fik tilbage en vurdering fra
realkreditinstituttet som lød på 2.550.000 kr. Denne vurdering passer lige med at vi kan få udskiftet vinduerne og lagt dem ind under realkreditinstituttet men giver ikke plads til nogen som helst omlægning af lån.Vi syntes som sagt at hele denne episode virkede en smule suspekt og besluttede os derfor for at få en vurdering fra en uvildig ejendomsmægler i byen. Vi har selvfølgelig ikke indblandet ham i hele realkreditepisoden, men bad bare om en salgsvurdering, da vi også selv er interesseret i at vide hvad hvor hus er værd i handel og vandel. Vi har netop modtaget hans salgsvurdering, som lyder på 3.000.000 kr.
Som sagt kan vi godt forstå at realkreditinstituttet skal “spille sikkert" men vi syntes at 450.000 kr. i forskel er meget voldsomt. Disse 450.000 kr. ville betyde at vi kunne få lagt hele vores banklån over i et tillægslån hos realkredit samt få lavet vores badeværelse.
Skriver mest for at få en second opinon på denne? Er der nogle som har nogle positive erfaringer med hvordan vi kommer videre herfra?
Vores problem er lidt at vi på nuværende tidspunkt har et F5 lån som først skal refinansieres i 2019 og dette vil blive meget dyrt for os at få omlagt, hvis vi skulle skifte bank.
Ved ikke om det har nogen betydning. Men vi skylder 1.904.000 kr. i realkredit og 240.000 kr. i boliglån.
Bed et anden kreditforening om et tilbud og en vurdering. Der er næppe nogen tvivl om, at mange kreditforeninger og banker ser dette som en mulighed for at indtjenings-optimere, men husk også at mæglerens vurdering ofte er for høj fordi det for dem er en mulighed at kapre kunder på og så efterfølgende i salgsprocessen sætte udbudsprisen ned.
Så sandheden om vurderingen ligger måske et sted i mellem bankens og mæglerens vurdering
Tak for hurtigt svar.
Har du nogen ide om hvad det vil koste at opsige et F5 lån?? Altså jeg ved godt at du på ingen måde kan give et præcist svar, men er vi tættest på 15.000 eller 100.000 for at opsige et F5 lån før tid?
Det kommer helt an på hvad kursen for obligationerne er på. Du kan muligvis se en vejledende indfrielseskurs hvis du har en adgang til dit lån (det har jeg eksempelvis via min netbank til Totalkredit).
Du skal gange obligationsrestgælden med kursen så hvis den eksempelvis er 1 mio og kursen 110 så er det beløb du skal indfri 1,1 mio. Derudover kommer der de sædvanlige omkostninger til kreditforeningen
I mange tilfælde er et prioritetslån i banken billigere som tillægslån end et lille Realkreditlån.
Og en evt. ny bank vil muligvis respektere jeres F5-lån, da de godt kan se at det vil blive for dyrt at indfri dette før tid.
Hvad rente er jeres F5-lån til?
Og hvilken rente betaler I på banklånet?
Tak for svar til jer begge.
Mener vores realkreditlån er til en rente på ca. 1,2 % og vores banklån er 7,5 %.
Dette spørgsmål er også set et hav af gange, men det vil selvfølgelig altid være en god ide at tale med konkurrenterne om det kan laves anderledes.
Vi sidder i nøjagtig samme situation! Vi havde også en formodning om at vores hus var steget hvilket vores bank Arbejdernes Landsbank så ikke mente. Så kontaktede vi RD/Danske bank som så sendte en mægler fra Home ud for at vurdere vores hus i forbindelse med kreditlån. Mægleren sagde med det samme til min mand at han ville anbefale en vurdering på 5.500.000 i fht til vores egen banks vurdering på 4.8 som er 1 år gammel. Vi kontaktede så egen bank og sagde vi af nysgerrighed havde fået en mægler til at vurdere huset og at vi derfor ikke kunne forstå at de fastholdt den lave vurdering. Dette medførte så at de sendte en mægler fra Estate ud at kigge. Han ville ikke engang give en vurdering “on site" – men at vi ville høre fra banken. De vender så tilbage med at de altså kun kunne hæve vurderingen til 5.000.000 altså en halv million under homes vurdering. Dette betyder så at vi kun kan få halvdelen af vores banklån lagt ind under realkreditten, hvorimod RD så ville lægge hele vores banklån på 400.000 ind under realkreditlånet. Nu er sagen så den at vi selvfølgelig aftale med Danske bank med henblik på et skifte. Rådgiveren har nu gennemgået vores økonomi og vender tilbage til os at de ikke kan tage os som kunder da vi ikke har et stort nok rådighedsbeløb så vi kan sidde med hele gælden fastforrentet med afdrag i 30 år??? Undskyld hvor kom lige det fra?? Idag har vi et stort flekslån som er afdragsfrit og et mindre fastforrentet som vi har opsagt med henblik på den føromtalte øvelse. Nu har vi så intet at forhandle med i fht vores eksisterende bank 🙁
Nogen gode ideer??
AD70
Det er ganske normal praksis i dag, at rådighedsbeløbet udregnes efter et fastforrentet lån med afdrag så du får mere end svært ved at finde en anden bank/kreditforening der vil se bort fra dette medmindre der er helt særlige grunde til det.
Helt grundlæggende forekommer det mig, at I ganske enkelt har sat jer for hårdt med det mest risikable lån så bedste råd er at få afdraget de yderste 400K hurtigst muligt.
Det har du helt ret i, men det er jo så også det vi prøver på at gøre noget ved…
Jeg kan bare til stadighed undre mig over at der skal være en halv million til forskel i vurdering fra 2 forskellig mæglere – og så den praksis som den tidligere bruger også nævner at banken nærmest tilpasser vurderingen til de lån de tjener mest på…
Har desuden et andet spørgsmål: I denn forbindelse har vi talt med BRF også og de ville ikke engang kigge på en omlægning da vores flex lån er et F5 lån uden afdra som først skal indfries i 2019. og ifølge dem så ville det koste 200.000 at indfri dette hvilket de slet ikke ville regne på. Realkredit Danmark ville som førnævnt gerne regne på noget og de kommer så frem til at restgælden kun vil stige med ca 55.000???
Spørg lige om man er forvirret??
Kan se ud fra det du skriver at ganger jeg obligationsrestgælden med kursen 2.730.000 X 108 = 2.948.400 og lånet er oprindeligt på 2.899.000 så giver det kun en stigning på ca 50.000 men hvor kommer de 200.000 så fra??
Eftersom BRF ikke har kigget på jeres lån overhovedet så har de nok bare skudt helt ved siden af
Der er jo intet usædvanligt i at to banker vurderer ejendommen forskelligt – sådan er det jo med to forskellige personer.
Vil give et andet godt eksempel fra den virkelige verden. En af mine venner havde en lejlighed han gerne ville sælge – den ligger super fedt og fik to ejendomsmæglere til at vurdere den. Vurderingerne var på hhv 4,8 og 5,2 mio. kr. Det var noget under hvad han selv havde forventet – ville ikke sælge til under 6,0 mio. kr. Det ville ingen af de 2 ejendomsmæglere tage lejligheden ind til – så han besluttede i harme at spørge 2 ejendomsmæglere mere – og iøvrigt gjorde han et stort nummer ud af for alle i hans omgangskreds hvor latterlig en pris de 2 første var kommet frem til.
Jeg medgav selv at jeg syntes en pris på 6,0 mio kr var meget højt også i forhold til de øvrige lejligheder – selv om hans da var helt helt særlig med beliggenhed til 5,000!
Men alt hans harme havde åbentbart give gratis reklame – for inden han fik de 2 næste ejendomsmæglere ud var der en mand der kontaktede min ven med et bud på 6,0 mio. kr. Prisen endte på 6,1 mio. kr. og uden ejendomsmægler involveret.
Der var kun den lejlighed med den beliggenhed – det vedstår jeg – men min ven fik ret – og ejendomsmæglerne og jeg tog fejl.
Men spørgsmålet er jo stadig hvad er den rigtige vurdering – hvis ham der dukkede op ikke var kommet til. For ham var lige netop den lejlighed et unika.
Prøv at se kunstvurderinger de svinger også enormt – og ejendomme kan være tilsvarende.
Det burde ikke komme bag på nogen, at 2 vurderingsmænd næsten aldrig vil vurdere en ejendom til samme pris!, så det undrer mig at der hele tiden er nogen, der spørger om noget så simpelt.
Så indhent altid flere tilbud fra realkreditinstitutter ved låneomlægninger.
Helt enig med HalliHallo ! – også det mit eksempel fra den virkelige verden viser.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.