Hvor blev pludselig de mange kritikkere af?
-
Indlæg
-
Hammerens udregning er som sædvanlig håbløs, da han ikke medregner stiftelsesomk. i sit flekslån for 5 mill. udbetalt og ikke regner med rentefradragets værdi, som jo er tæt på 33% værd selv ved en renteudgift pænt over 100.000 kr som i dette eksempel.
RDs beregner kommer til en restgæld på 5,089 mill. for 5 mill. udbetalt.
De reelt 61.500 kr (endnu en regnefejl fra Hammeren) i renteforskel svarer til 42.700 efter skat!
Merrenten er altså kun 127K efter skat over 3 år, trods en større renteforskel end “beregnet" af Hammeren.
Besparelse målt over 3 år derfor: 5089K-4800K-127K=162K og altså ca. 120K mere i forskel end Hammeren “beregnede".En mere korrekt beregning ville medtage ydelserne over de 3 år, men nu holdt jeg mig til Hammerens høkermetode!
Kære Hammeren,
Hvor der det ynkeligt at se dit eksempel:
Lad mig lave det efter dine tal:
Lånebehov 5.000.000 kr. – og vi laver nu begge eksempler uden stiftelsesomkostninger – så er vi lige.
Ud har F3 lån på 5.000.000 kr. til 1,5% i rente svarende til 75.000 kr. pr. år før skat = 225.000 kr. før skat over 3 år eller svarende til 153.000 kr. efter skat.
Da det lån skal rentetilpasses efter 3 år – har du derfor efter 3 år. Lad os nu bare antage at lånet rentetilpasses og de der gerne vil have forøget belåningen med betalte renter. Du vil dermed efter 3 år have et lån på 5.000.000 kr. + 153.000 kr. i alt 5.153.000 kr. i restgæld. (igen under forudsætning af ingen omkostninger til låneomlægning mv.)
Min ven optog et fast forrentet lån med en udbetalt som på 5.000.000 kr.. Kursen var 97, dvs hans obligationsrestgæld er 5.155.000 kr. Renten er 2,65 % hvilket giver en rente på 136.000 kr. pr. år før skat eller 408.000 kr. før skat over 3 år eller svarende til 277.000 kr. efter skat.
Da han ønsker at omlægge lånet til et F3 lån – så han kommer til at ligge med samme lån som dig, skal lånet jo indfris.
Lånet med en restgæld på 5.155.000 kr. indfris til kurs 90, svarende til han skal indbetale 4.650.000 kr. inklusive indfrielsesomkostninger med tillæg af betalte renter på 227.000 kr. skal han nu ud og låne 4.877.000 kr. og ja – det koster lige 23.000 kr. i omlægningsomkostninger – så han ender med at skulle låne 4.900.000 kr. som F3.
Så du sidder tilbage med en restgæld på 5.155.000 kr. og min ven sidder med 4.900.000 kr. i restgæld begge nu med et F3 lån – så I begge er lige. Men som du kan se er restgælden hos min ven 255.000 kr. lavere end din restgæld – vel og mærke en gevinst efter skat.
Hvis kursen kommer under 90 på et tidspunkt tidligere end de 3 år – ja så er min vens gevinst blot endnu større.
Så dine høkermetoder holder ikke! – Da du jo netop igen helt udeholder konverteringsgevinsten og direkte forudsætter det stik modsatte at der indfris til en kurs 100 eller derover – som jo netop er det modsatte at min pointe – at renten er historisk lav i februar, da jeg skrev mit oprindeligt indlæg – og det efter min vurdering – få forventes at rente på sigt vi stige – og dermed at kurserne falder.
Ja tak
Jamen alt respekt for regnestykket – jeg afventer lige thsv, så vi får afrundet til nærmeste 25 øre. Jeg tror der er noget med skattefradraget over et vist beløb…..
Må jeg spørge hvilket lån din kammerat vælger? Tingene skal ses over 30 år.
Mange økonomer har gennem flere år nævnt at renten nu var i bund. At du er heldig at ramme rigtigt gør ikke at vi gider høre på det 2 måneder efter. Du ved ikke hvad fremtiden viserNu er der vist ved at gå panorama i den med alle disse tal.
Det er rigtig hvad du skriver Holm Larsen, man skal ikke lytte til alle disse råd der kommer herinde om at man ikke skal vælge fastforrentede lån og heller ikke behøver at kurssikre.
Enhver god bankrådgiver eller realkreditinstitut har i flere år ikke anbefalet at optage “flekslån", ej heller at kurssikre, men kun her på dette site hører man ofte, at man skal vælge det usikre.
Med jeg vil udråbe dig til Mybankers nye “vendekåbe", da du tidligere har skrevet, at du ikke deltog i den daglige debat herinde, men alene tog dig af principielle spørgsmål.
Ja – og jeg vil gerne vide hvad kammeraten vælger – så vi ka få det med i beregningen fra efteråret og de næste 2,5 år frem. Så ka vi bedre sammenligne
PHL, du får rodet begreberne sammen, da F3-låneren ingenlunde sidder med en gæld på 5,155 mill. efter de 3 år.
I dit eksempel er gælden 5,0 mill. og der er betalt renter på 153K for F3-låneren.
Og du overdriver kursgevinsten på indfrielsen, kurs 92 svarer vist bedre til eksemplet i indledningen.
Det koster så 4.743.000 kr at indfri og med 277K i renter er merrenten på 124K, tror du har glemt reduktionen af rentefradraget over 100K, som er 4-5-6% i de 3 år. Med yderligere 23.000 kr til omlægning bliver restgælden på 4,89 mill eller der er sparet 110K i forhold til F3-lånet. Altså meget tæt på min første beregning, hvor renteforskellen var højere med korrekt beregnet rentefradrag.Og til Hammeren, vurderet over 30 år er 2% lånet langt billigere end F3-lånet, selv hvis vi antager at dette kan refinansieres til gn.snitlig F1-rente, som er pænt over 3%. Og husk at adm.bidraget er væsentligt højere for F3 end for fastforrentet lån.
Hos RD som tråden er adm.bidrag 0,6812 hhv 0,8564% ved 80% belåning. Dette er ca. 8.500 kr hvert år i ekstra adm.bidrag, dog i praksis mindre med tiden, efterhånden som der afdrages.Hej Thsv og HalliHallo,
Nej jeg roder ikke noget sammen. Jeg lavede et tænkt eksempel over 3 år – da du sagde man ikke kunne kigge på helt kort sigt.
Men laver så min vens eksempel på bare 3 mdr.
Dit lån er F3 på 5.000.000 kr. og en rente på 1,5 % pa. før skat. Efter 3 måneder har du betalt 18.750 kr. i rente før skat svarende til ca. 12.750 kr. efter skat. Din samlede gæld er dermed 5.012.750 kr. efter 3 måneder.
Min ven optog et 30 årigt afdragsfrit lån på 5.000.000 udbetalt, til kurs 97,0 svareende til en obligationsrestgæld på 5.154.600 kr. og en rente på 2,65% p.a. Efter 3 måneder har han betalt 34.100 kr. i rente før skat svarende til ca. 23.000 kr. efter skat.
Han indfrir lånet til kurs 92 som han fik tilbudt (har lige talt med Realkredit Danmark og de tilbyder dd. en kurs 90,8 ved indfrielse) – men lad nu det ligge.
Han skal derfor indfri lånet til 4.741.700 + renter 23.000 kr. og sider derfor tilbage med en restgæld på 4.764.700 kr. og det koster så lige 23.000 kr. at lægge om til et F3 lån – ja og så differencerenter på pt. 22.000 kr. efter skat.
Så lagde han d.d. om til dit F3 lån ville hans restgæld udgøre 4.809.700 kr.
Eller en gevinst på 203.050 kr. !!!!! til mig ven som jeg skrev – godt nok som 220.000 kr. Men som jeg også skrev den 5/6-2015 kl 21.58 så var der ikke medtaget 17..800 kr. til tinglysning og kurtage.
Og nej har ikke glemt reduktionen af rentefradraget som du tror! Her er min beregning:
Den årlige renteudgift udgør før skat 136.000 kr.
I 2015 er rentefradraget:
100.000 kr. x 33,6% + 36.000 kr. x 29,6 % = 44.256 kr.
I 2016 er rentefradraget:
100.000 kr. x 33,6% + 36.000 kr. x 28,6% = 43.896 kr.
I 2017 er rentefradraget:
100.000 kr. x 33,6% + 36.000 kr. x 27,6% = 43.536 kr.
Det samlede rentefradrag udgør således: 131.688 kr.
Den samlede rente udgift udgør derfor over 3 år: 136.000 kr. x 3 – 131.688 kr. = 276.312 kr. – som jeg så afrundede til 277.000 kr. – som jeg skrev!!!!!
Så det er 100% gennemregnet.
Så intet er glemt og alt er regnet igennem – det er jo ikke min der har lavet en oprindelige beregning, det er fra Danske Bank – så at tro de regner galt er også lige modigt nok!!!
Men eksemplet som starter tråden er ikke over 3 år – som du nu prøver at bruge som sammenligning. Og eksemplet jeg lavede i forrige indlæg til denne tråd var teoretisk over 3 år. Og du kan ikke blande æbler og pærer – som man siger.
Og HalliHallo – det er rigtigt at jeg har skrevet “at jeg ikke deltog i den daglige debat herinde, men alene tog mig af principielle spørgsmål". Og det er forsat sådan. Men her er den væsentlige forskel at det er “mig" der har startet debatten på dette spørgsmål – og der er det ganske principielt om nogle mener at mit fremlagte eksempel er korrekt elleret falsum!
Det er det der er det principielle i denne debat nu – ikke om det er en fordel eller en ulempe for min ven – for det har han “sort-på-hvid" på et lånetilbud.
Men nok om det – er nyttesløst at køre denne debat videre. Men kunne da være spændende at og det skal jeg prøve at huske på – ellers min mig gerne om det, hvordan min vens situation faktisk ender pr. 30/9-2015 – det kan jo være den ultimative dom.
Så lad os sige 30/9-2015 er afgørelsen – så har vi taget et 100% faktuelt eksempel uden noget teori. Og så må vi begge undlade der at komme med argumenter om, man så ikke kan se det over 6 måneder – for det vil være min vens faktiske lån.
Og pt. har har opsagt sit 2 % lån til omlægning til 30/9-2015 så nu er det kun at vente på omlægning til F3!!!
Så lad tiden råde – og husk at mind mig om vi skal kigge på han situation der!
PHL: Jo du roder tingene sammen i denne sætning:
“Så du sidder tilbage med en restgæld på 5.155.000 kr. og min ven sidder med 4.900.000 kr. i restgæld begge nu med et F3 lån – så I begge er lige. Men som du kan se er restgælden hos min ven 255.000 kr. lavere end din restgæld – vel og mærke en gevinst efter skat."Og jeg gentager!
Nej, restgælden er ikke steget til 5,155 millioner for F3-lånet!
Her roder du begreberne totalt sammen, da du regner med en restgæld plus renteudgiften og for øvrigt får tillagt ekstra 2.000 kr i forhold til din beregnede nettorente på 153.000 kr for F3-lånet!
Men selv når man udpensler det forstår du det ikke!
For øvrigt er hele dit regnestykke håbløst, da du bruger bidragssatsen for lån med afdrag men regner på lån uden afdrag!Og det var såmænd Hammeren, der foreslog de 3 år ikke mig, jeg påpegede blot fejlen i rentefradraget, som flytter konklusionen en hel del, ligesom afdragene på det fastforrentede lån ved 12 terminer også vil gøre det, da du ikke opnår kursgevinsten på disse undervejs.
Og bankernes beregnere er totalt fejlbehæftede hvad beregningen af rentefradrag angår.
Kære Thsv,
Din samlede gæld som følge af optagelse af lånet, er alt andet lige: Hovedstolen på 5.000.0000 kr. + værdien af renterne efter skat for de 3 år lånet løber svarende til 153.000 kr. + rentes rente af rentebetalingerne som jeg har opgjort til en samme rente som dit lån, svarende til 2.000 kr. altså i alt 5.155.000 kr. Du forestiller dig vel ikke at Vorherre kommer løbende og betaler dine renter og håber da også du kender begrebet rentes rente.
Så regnestykket er 5.000.000 + 153.000 kr. + 2.000 kr. = 5.155.000 kr. Prøv at taste det ind på regnemaskinen og se om du er enig.
Så det er ikke noget med jeg “for øvrigt får tillagt ekstra 2.000 kr." og i øvrigt er det jo også helt plat nu at begynde at debattere 2.000 kr. fra og til. Nu må det stoppe. Det er substansen vi taler om her – altså en gevinst på 0 kr. kontra 277.000 kr. – og ikke om det er 275.000 kr. eller 277.000 kr. – er tæt ved at mine beregninger så snart ikke er præcise nok, hvis vi skal helt derned – og så er usikkerheden om kursen mange gange større!
Men hensyn fejlen i beregningen af rentefradraget – hvorfor lægger du ikke dine detaljerede beregninger frem, som viser hvordan du kommer frem til en anden værdi – så kan vi alle jo vurdere, hvordan du kommer frem til de – og hvilke forudsætninger du lægger til grund – og på den baggrund efterprøve dine forudsætninger. Det er jo så let at sige noget er forkert, når man ikke vil sige hvori fejlen består. Prøv at bruge mit beregningseksempel som model for din beregning – så kan vi tage diskussionen derfra.
Men lav beregningen af rentefradraget – og så lad os, som det blev foreslået af en anden debattør – lade terminen 30/9-2015 være den afgørende for vores diskussion – så baserer hele vores diskussion sig jo til den tid på fakta – og så er der ikke behov for yderligere debat.
Så må tiden vise om det er dig eller mig der havde ret!!!!
Og så må taberen strække våben – og i god ånd – lade os så afgøre det med: “Vind eller forsvind"
Så min påstand er at min ven vil side med en mindre restgæld efter han har optaget et fastfstforrente lån på 5.000.000 kr. optaget ultimo februar 2015 når han indfrir lånet den 30/9-2015 og omlagt det til et F3 lån, end hvis han havde siddet med et F3 lån optaget ultimo februar 2015 – når det tillægges renter og omkostninger og fradrages skat.
Tror mange vil være glade for der kort efter 30/9-2015 er en af os debatører mindre på dette forum.
Nej, du fatter stadigvæk ikke at renterne betales undervejs.
Og der er ikke renters rente, da der betales ydelse hver måned.
Hvor er det ufatteligt, at du ikke til RK-låns betalingsmønster, når du udtaler dig om det!Nærum 13-062015
Jeg har et problem med min bank . I sidste kvartal 2014 aftalte jeg med min bankrådgiver , at min kapitalpensioner skulle påbegynde udbetaling Jan-2015 . Der skete ikke en dyt , jeg afventede , da jeg kunne se at det gav et meget godt afkast der hvor de stod. På et tidspunkt sendte jeg så en mail , det vil sige det blev til 2 mail , inden jeg så fik det svar , at det var andre der skulle have startet denne udbetaling . Jeg fik så besked om at jeg var sendt til formuerådgiverne , som ville kontakte mig efter påske. Nu 2 uger efter pinse har jeg stadig intet hørt . Jeg sendte så 1 mail her mandag 06-06-2015 , og ifølge netbankens side siger man at man vil svare indenfor 2 bankdage . Jeg har intet hørt . H V A D G Ø R J E G
HVAD GØR JEG, spørger du om:
Min anbefaling: Ryk formuerådgivererne hurtigst muligt i morgen tidlig, mandag den 15.6.2015, gerne telefonisk.
Du har åbenbart ikke haft brug for pengene, og du er da også tilfreds med afkastet.
Du må åbenbart have anmodet om en deludbetaling, da en kapitalpension normalt udbetales som et engangsbeløb.
Der skal jo laves nogle indberetninger til skat, men normalt tager det ikke så lang tid, hvorfor jeg vil spørge dem hvorfor det tager så lang tid. Vend gerne tilbage med svaret herinde, så vi også kan lære lidt.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.