Salg af hus med tab
-
Indlæg -
Hej
Jeg har et spørgsmål angående salg af hus og køb af nyt, eller rettere angående økonomien i forbindelse med dette.
Vi har pt vores hus til salg, og skal have udbudsprisen for det, for at komme ud af handlen uden at sætte penge til. Det er nok desværre ikke realistisk at sælge hus i vores område, uden at slå af prisen. Vi havde egentlig en forestilling om, at hvis vi får solgt vores hus, fx med 100.000 kr i minus, og køber et andet hus med det samme, så ville det kunne lade sig gøre, at lade de 100.000 i minus finansiere i det nye lån, som vi skal have i det hus, som vi har tænkt os at købe. Men vi har nu hørt, at det vi kommer ud med i minus ved at sælge vores hus, fx 100.000 kr, det skal vi optage et forbrugslån på. Er det rigtigt forstået? Og i givet fald, hvad vil vi kunne se frem til i rente på sådan et lån?
På forhånd tak
Jeg vil mene at det er værre end det!
Finanstilsynets regler, som alle banker er underlagt indebærer, at de nye hus skal finansieres med en kontant udbetaling på 5%.
Det er vel at mærke 5% som i ikke kan låne hverken som boliglån, forbrugslån eller på anden vis i forbindelse med selve boligkøbet.
Jeg går ud fra I godt kan få et forbrugslån til finansiering af det tab i kommer ud med, men de 5% til den nye bolig kommer I ikke udenom at spare op på egen hånd.
Korrekt at I skal optage et forbrugslån til tabet og evt. udbetaling på det nye hus kan også være et problem.
Forbrugslån starter typisk ved omkring 10% i rente og 12% er slet ikke ualmindeligt.
Ydelsen på sådant et lån er over 1.400 kr om måneden de næste 10 år og endnu højere, hvis lånet skal afdrages hurtigere.
Ofte er det mere forsvarligt at blive boende og få afdraget på gælden så der kan sælges uden tab på et senere tidspunkt.
Der er jo også en del omkostninger ved at sælge og købe hus.
Det der med tab på et hus, er ikke noget nyt herinde og svaret heller ikke.
Man skal altid tage en god drøftelse med sin bank, der kender ens økonomi bedst, og er der noget man ikke forstår, så må man spørge en ekstra gang evt. få svarene på skrift.
Nuvel, jeg håber du får solgt dit hus til en rigtig god pris uden tab, måske du skulle vente med at sælge til priserne retter sig i Udkantsdanmark. Men det er helt din egen beslutning.
Tak for svar. Vi er i den sitution, at vi gerne vil blive boende i området, men gerne vil købe noget større. Heldigvis kan vi godt klare de 5 pct. i finansiering, da vi har lidt opsparing plus aktier, der kan sælges. Men den med forbrugslånet havde jeg ikke haft styr på.
Nogen der ved om bankerne kan presses på renterne (nævneværdigt) på sådan et forbrugslån?
Et godt eksempel på hvor galt man kan risikere at ende har jeg et konkret eksempel på.
Et par købte en lejlighed for 2 mio. kr. lige inden finanskrisen satte ind. De var godkendt til 2,5 mio. kr. grundet deres indkomst.
De finansierede købet med 1,6 mio. kr. realkreditlån og 200.000 kr. som banklån og have udbetaling på hele 10% svarende til 200.000 – og årlige renteudgifter på 63.000 kr..
De overvejede meget frem og tilbage om de skulle vove at købe deres drømmehus som de også havde set til 2,5 mio. kr. turde ikke.
Så kom finanskrisen desværre. Og midt i krisen kommer deres drømmehus igen til salg til en pris på 1,6 mio. kr. svarende til et fald på 36% eller 700.000 kr.
Det var nu opsat på at købe det og fik deres eget vurderet til 1,45 mio. kr. og deres lejlighed var kun faldet 27,5%. Så for bare 150.000 mere end deres nuværende hus kunne de få drømmeboligen der for blot 4 år tidligere havde kostet dem 500.000 kr. mere.
De så en besparelse i øjnene på 350.000 kr.
Men sådan gik det ikke.
Deres lejlighed kunne sælges til 1.45 mio. kr. og med en gæld på 1,8 mio. kr. sad de tilbage med en gæld på 350.000 kr.
Deres nye lejlighed kunne de købe med en belåning på 80% realkredit lån og havde fået tilsagn om lån i banken til de sidste 20 % altså 100% belåning – så de ville få lån på 1,6 mio. kr. i det nye hus . – og dermed renteudgifter på 56.000 kr. årligt.
Så en besparelse på 7.000 kr. årligt i renter.
Men så kom den ubehagelige overraskelse. Banken ville kun låne dem op til en 100% belåning som jo også den gang var flot – og til en god rente sit på den tid.
De fik dog efter lange drøftelser med banken indgået en aftale om at restgælden på det gamle hus på 350.000 kr. kunne lånes med et “blanko" lån (forbrugslån i dag) på en rente på 14 %!!!!!! – eller en årlig rente på 49.000 kr.
Deres renteudgifter på det nye bolig i alt ville således blive 105.000 kr. årligt.
Havde de købt drømmeboligen oprindeligt havde de haft renteudgifter på 87.500 kr. årligt – nu kostede det dem 17.500 kr. ekstra om måneden ekstra.
De valgte dog at købe til sidst – det tog dem en dyb indånding at ende op med så stor “forbrugsgæld".
Den gode slutning og sådan går det jo ikke altid – at de her i forsommers fik deres bolig vurderet da de ville have nyt køkken. Der kom ejendomsmægleren frem med en pris på 3,5 mio. kr.
Så selv om deres gæld var ca. 2 mio. kr. var der alligevel hen over opgangstiden blevet plads til en god friværdi. Nu overvejer de at flytte fra Frederiksberg i stedet for at bygge om.
Trådstarter har en opsparing, men ser sig alligevel nødsaget til at tage tabet som et forbrugslån??!!
Huh?? Jeg er vist ikke helt med på hvad idéen skulle være i den manøvre.
Ideen er at vi vil bruge opsparingen til at ligge de 5 pct. af købsprisen på et nyt hus, som man efter nye regler skal finansiere kontant. Vi kunne selvfølgelig også vælge at bruge opsparingen til at dække noget af tabet ved salg af det gamle hus, men ville jo så netop ikke have de 5 pct. kontant til køb af nyt.
Den manøvre tvivler jeg på banken går med på. De nye regler indebærer ud over kravet på 5% også, at de 5% ikke er tilvejebragt ved en til formålet oprettet kredit. Om dette forbrugslån så går ind under den regel kan der være lidt usikkerhed omkring, men eftersom I har en opsparing i forvejen kunne reglerne godt tolkes i den retning.
Uanset om den går eller ej så er det decideret tumpet at finansiere et huskøb med et forbrugslån hvilket reelt er det I er på vej til. Det er der ingen der nogensinde vil kunne anbefale.
Hej Michael ,
Det er jo nemt at sige der ikke er nogle der har anbefalet!
Hvis situationen er de skal købe det nye hus – hvad er så din anbefaling til finansiering – hvis det ikke er forbrugslån?
Mit eksempel fre den virkelige verden – jf ovenfor – viste at det trods alt havde været økonomisk fordelagtigt at købe lejligheden med et forbrugslån i deholdt!
Det er muligt, det er tumbet. Men vi er jo nødt til at afsøge de muligheder vi har/ikke har. Nu er vi i en fase, hvor vi ikke har fået noget bud på huset endnu. Men som jeg har forstået det på banken, så vil forbrugslånet “kun" indebære, at det beløb vi kan købe nyt hus for bliver mindre.
Når vi er endt i den situation, vi er. Hænger det i øvrigt sammen med, at vi på for ca fire år siden købte ny bil. På daværende tidspunkt havde vi en opsparing, der var noget større end nu. Billånet fik derfor med billigrente mod at banken fil pant i huset for pengene.
Senere da vi skiftede bank og omlagt lån blev billånet lagt ind under huslånet. Det og faldende priser hos is, bevirker så at der ikke er nogen friværdi i vores hus. Set i bagklogskabens lys sikkert ikke særlig smart. Bortset fra at vi altså ikke har noget billån at betale af på, hvis vi får solgt vores hus. Men det er jo en lidt flad trøst, hvis vi ikke kan købe netop pga dette.
Vent og se hvad boligen reelt kan handles for før I foretager jer yderligere. Hvis I ender op med en forbrugsgæld på måske 300.000 kr. så er jeres handlemuligheder komplet invalideret. I såfald er bedste råd at blive boende og afdrage maksimalt på den eksisterende gæld. De 100.000 kr. du nævner er jo ikke en fast sum lige nu, men bare et gæt og det gæt kan sagtens være forkert.
Jeg er enig med Michael – at det kan være ganske problematisk at i ender op med netto gæld efter salget.
Det mest realistiske er at i må vente til husets værdi som minimum overskriver restgælden plus salgsomkostninger før i sælger.
Det er sådan set også vores udgangspunkt. Hvis vi får det for huset som det er sat til salg til, så går det i nul, og så er omkostninger til salg også iregnet.
Men kommer der en køber og byder 50.000 eller måske 100.000, er jeg nødt til at overveje, da det ikke er sikkert der kommer andre købere, som situationen er i vores område. Men det er naturligvis en beslutning, vi skal træffe sammen vores bank.
Vi tænker også i alternativet i form af tilbygning til nuværende hus eller evt at leje, hvis vi kommer ud af nuværende med tab, og så vente med at købe.
“Byder 50.000 eller 100.000 under" skulle der have stået
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.