-
Indlæg -
Hej!
Jeg har fornylig sammenlagt to andelslejligheder i hvidovre, således at det nu er en 3V på 95 kvm. Dette har kostet en del i renovering, bla. er der kommet helt nyt køkken. “Plusser" ved lejligheden: Kæmpe 8 x 1,5 m altan, dejligt stille kvarter med grønne områder, legeplads osv. Foreningen er veldrevet og sund.
Andelskronen er 1.157.000 DKK. Husleje DKK 5500,00 + forbrug. Jeg har Nordea som bank. Min samlede gæld efter sammenlægningen er DKK 1.050.000. Nordea vil kun låne mig DKK 1.000.000 til 3,6% i rente, og de DKK 50.000 på en kassekredit til lidt over 9% i rente. Den ejendomsmægler som de har sendt ud ville kun vurdere den til 1 mill. Jeg undrer mig meget over at de vurderer 157.000 under max.prisen da boligmarkedet er rødglødende for tiden, og generelt kan jeg se lejlighederne i foreningen bliver solgt meget hurtigt. Derudover har jeg talt med administrator som siger at prisnedslag er få og små. Jeg har senere fundet ud af at Nordea ejer Danbolig som vurderede lejligheden. Kunne man forestille sig at denne ejendomsmægler ikke er helt uvildig, og at de to har et så tæt samarbejde at de aftaler hvor meget boligen skal vurderes til, således at Nordea kan fastholde mig i en dyr kassekredit? Jeg kan ikke se nogen steder på nettet at det for tiden er almindeligt at man slår 13 % af max. prisen på en rigtig god andelsbolig. Er der andre som har oplevet noget lignende ?
Nu om alting er, at du om kan du kan lide det eller ej må acceptere at det er pante lånerne der sætter værdien på dit pant. Kan du ikke lide den en pante låner så gå til den næste. Og jo der er banken der bestemmer vurdrringsmande og metoden. Det er jo også deres risiko ikke?
Men naturligvis vurdere alle ikke ens. Hvodan skulle der kunne lade sig gøre?
Andelskronen er ikke et naglefast udtryk for hvad din bolig er værd. Præcis ligesom en offentlig ejendomsvurdering af en ejerbolig heller ikke er.
Hvad din kassekredit angår er forskellen i rentebetaling ikke ligefrem overvældende stor: 2700 kr. før skat årligt hvis du ikke afdrager på gælden overhovedet og mindre naturligvis hvis du gør.
Lev med vurderingen og få kassekreditten ud af verden hurtigst muligt. 3,6% i rente på det store lån er ganske rimeligt og i den lave ende.
Der er en krølle på historien som jeg ikke fik skrevet. Jeg købte i 2010 en 2V’er her i foreningen, altså den som vi nu har sammenlagt med en 1V’er som blev ledig her i foråret. 2V’eren kostede 650.000 kr, godt 100.000 under andelskronen. Nordea ville gerne låne mig alle pengene, 80 pct til 6,3 pct, og 20 pct. til 9 pct. i rente. Lånet var betinget af om Danbolig mente at den var 650.000 værd. Min bankrådgiver ringede mig op og sagde, “Danbolig mener den er pengene værd". 1V’eren købte vi i foråret 2015 for 350.000 kr, ca. 50.000 kr under andelskronen, da det nærmest var et håndværkertilbud. Dvs. jeg har givet ca. 1 mill for begge andele. Jeg undrer mig nu gevaldigt over at 2V’eren som jeg købte i 2010 under finanskrisen overhovedet ikke steget så meget som én krone i værdi, på trods af at der siden er kommet kæmpe altan på, nyt køkken og finanskrisen er borte. Danbolig har jo vurderet den i sin tid, så man må da gå ud fra at det var korrekt. Min pointe er: Når du skal låne til en høj rente så vurderer de andelen højt, men nu er jeg ude efter en rentesænkning, og så er den pludselig mindre værd. Jeg har siden talt med ejendomsmægleren som sagde at grunden til at den ikke kunne vurderes til mere end én mill er at efter sammenlægningen er huslejen blevet højere så det er der ikke ret mange som vil give fuld pris for. Så man kan derved konkludere at hvis man sammenlægger to andelslejligheder så bliver hver andel væsentligt mindre værd (??)
50.000 kr på en kassekredit er ikke en katastrofe, husk at alt indestående modregnes til samme rente!
Så i praksis kommer du vel kun til at betale rente af ca. 30.000 kr som ved 5,4% i merrente er omkring 1.600 kr på et år og i praksis endnu mindre, da du jo sparer 3,6% i rente på de 20.000 kr som du nok i gennemsnit har stående.
Hvis kassekreditten er uden oprettelsesgebyr ville jeg ikke bruge mere tid på det.
Joebob, er der noget nyt i din sag?
Jeg fik langt om længe presset banken ned på 3,6% for hele lånet. Jeg kan blot sige at det betaler sig “brokke" sig for en bedre rente.
Hej Joebob,
Til dit andet spørgsmål om 2 selvstændige lejligheder på hver 50 m2 er mere værd en 1 lejlighed om 100 m2, så er det i alt overvejende grad sådan det forholder sig.
Det er der flere årsager til for det første er 2 boligenheder i forhold til 1 boligenhed mere værd.
Derudover er m2 prisen lavere jo flere m2 boligen er.
Så rent økonomisk er det en skidt model at lægge 2 boliger samme til 1.
Joebob skrev: “Jeg fik langt om længe presset banken ned på 3,6% for hele lånet. Jeg kan blot sige at det betaler sig “brokke" sig for en bedre rente."
Man skal aldrig brokke sig, men fremlægge sine synspunkter på et sagligt grundlag.
Men det er måske du mener med at brokke sig?
Hej HaliHallo
Jeg tænker også det er derfor Jaobob skrev “brokke" i “-tegn, da han ikke mente ordet i sin bogstavelig stand, hvad skulle ellers være baggrunden for pludselig at omkranse ordet med tegnene " ?
Det er nemlig korrekt, med “brokke" i anførselstegn mener jeg at forhandle og fremlægge mine argumenter, da brok sjældent fører noget godt med sig.
Det er helt fint, jeg skal ikke “brokke" mig mere, for vi er så enige.
Men budskabet i dit indlæg er centralt. Mange har den fejlagtige opfattelse at bankens priser (renter og gebyrer) ikke er til forhandling.
Jeg havde selv for ca. 1 år siden et familiemedlem der skulle optage et boliglån til køb af andelsbolig. Jeg hjalp ham og kontaktede to banker som jeg havde gode forbindelser til.
Bank 1 tilbød en rente på 4,15% og stiftelsesomkostninger på 1.650 kr., herefter kontaktede jeg bank 2 og de kom frem til en rente på 3,75% og stiftelsesomkostninger på 7.500 kr. Begge banker fremhævede begge det var en god rente med den belåningsgrad vi ønskede. Bank 2 gik dog med på at reducere stiftelsesomkostningerne til 1.500 kr. efter jeg anførte at bank 1 ville gøre det til 1.650 kr.
Men det nye tilbud traskede jeg nu ned i bank 1 og efter lidt kontakt til baglandet ja så var renten der også reduceret til 3,75 %. I mellemtiden havde personen dog underskrevet lånedokumenterne i bank 2, hvilket jeg måtte meddele bank 1- at da de havde været 2 dage om at vende retur havde vi desværre om formiddagen skrevet under i den anden bank.
1 timer efter telefonsamtalen med bank 1, ringede bank 1 endnu engang tilbage og tilbød 3,5% i rente og stiftelsesomkostninger på 1.650 kr. og nævnte at de godt ville varetage arbejdet med at annullere lånet i bank 2.
Jeg ved godt det var marginaler i rente til sidst (ca. 2.000 kr. årligt før skat) , men endte med at bank 1 fik lånet.
Men et klart eksempel på at banker også er forretninger – og renten på 3,5% var faktisk en rente der var lavere end jeg havde forventet som resultat. Stiftelsesgebyret var også helt i top.
Hej JoeBob
Vi er to journalister fra DMJX i Aarhus, der er i gang med et projekt om bankers samarbejde med ejendomsmæglerfirmaer. Vi har læst, at der tidligere har været sager om, at bankkunder blev “tvunget” til at vælge en ejendomsmægler udpeget af banken.
Vi vil høre om, du vil dele din historie og dine erfaringer med bankers påvirkning af valg af ejendomsmægler?
Du kan kontakte os på mail: emi.kaas@gmail.com
Mvh Emil Kaas og Mads Illum
Det var en gode idé, hvis I delagtiggjorte Mybankers læsere i, efter hvilke regler skulle være ulovligt eller i strid med god skik for en bank at penge på det ejendomsmægleselskab som banken samarbejder med.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.