Den Danske Bank og vurdering af andelslejligheder
-
Indlæg -
Hejsa
Jeg skriver for at høre om nogle har erfaringer med Den Danske Bank og vurdering af andelslejligheder.
Vi er er interesseret i en andelslejlighed, som har en udbudspris på 2.7 mill.
Den Danske Bank oplyser at deres vurdering kun er 800.000 – hvilket jo unægteligt er en forskel. Dette betyder også at der er udfordringer med finansieringen.Efterfølgende har pågældende mægler oplyst at det er en velkendt ting ift Den Danske Bank. Efter hans oplsyninger vurderer Den Danske Bank en andelslejlighed kun ud fra nøgletal og har ikke en mægler ud for at kigge på den, og tager heller ikke andre parametre i betragtning. Samme oplysning har en anden bank oplyst os om.
Jeg er jo godt klar over at mægler er sælgers mand og godt vil sælge, og at den anden bank jo gerne vil have os som kunde. Derfor vil jeg høre om nogle kan verificere (eller afkræfte dette), da det jo i så fald gør den Danske Bank lidt ubrugelig ift andelslån hvis de generelt vurderer andele så meget lavere.
Hvem fanden vil købe en andelsbolig til 2,7 millioner og den indre værdi kun er 800.000 kr. i ejendommen?
Det er fuldstændigt vanvittigt.Med andre ord skulle der så være forbedringer for 1,9 millioner kr.
Her vil enhver bank formentlig sige nej tak.
Jeg ville aldrig købe en andelsbolig med store indvendige forbedringer, da disse jo oftest nedskrives hurtigt, enkelte ting dog over 20 år.
Læs dog oplægget inden du kommeterer, HH!
Andelens handelspris baseret på andelskronen er de 2,7 mill.
Det er Danske Bank, der vurderer andelen til en værdi til 800.000 kr formentligt udfra principper om en lav husleje som lejebolig.Når det er sagt er mange andelsforeninger vurderet for højt og uden hensyntagen til at der ikke kan opnås RK-lån til andelsbeviset.
Den vurdering jeg fik fra danske bank på en ejerbolig var ikke anderledes ind de andre, men det er pr tilbage. Tror du skal se det som salgsgas
Vil det så sige, at når der skrives udbudspris, så indeholder denne pris ingen forbedringer overhovedet? Men at det er
prisen alene ud fra foreningens andelskrone, og det er så også dette tal, som Danske bank vurdere ud fra. Eller hvad er nøgletal i den forbindelse?Jeg er ikke så klog, så forklar mig venligst hvad der er op og ned her, tak for venligheden……….
Men at Danske Bank kun vil belåne godt 1/4 af ejendommens værdi velsagtens fastsat af en aut. valuar – det lyder sgu mærkeligt.
Godt nok er banken blevet meget forsigtig efter at tabt en formue på Stein Bagger og andre kunder, de var faktisk lige ved at gå rabundus, hvis ikke staten kom til undsætning med et milliardlån.
Hej igen
Tak for alle jeres svar.
HalliHallo -> Der er forbedringer for 180.000. Jeg må antage at resten er prisen ud fra andelskronen.
DDB vurderer den til kun 850.000. Her har flere mæglere så forklaret mig at det skyldes at DDB vurderer andelsboliger helt crazy.Men jeg aner ikke om det er rigtigt, eller om han bare vil sælge.
Tag og søg professionel og sagkyndig bistand.
Når DB vurderer andelens værdi til under 1/3 af udbudsprisen, er der grund til at være på vagt. Hvis jeg var dig ville jeg IKKE lade mig “spise af med" en forklaring om, at forskellen mellem DB´s vurdering og udbudsprisen alene skyldes fejl fra DB´s side.
Der er mange ting der kan spille ind, andelskronen inkl. forbedringer er den maksimale værdi som en andel lovligt kan sælges til, men behøver absolut ikke svare til andelens faktiske handelsværdi, som af forskellige grunde kan være langt lavere. Andels kronen gælder typisk fra en generalforsamling til den næste, og den ændres ikke selv om foreningen i mellemtiden måtte optager yderligere lån, f.eks. til finansiering af om bygning, modernisering eller forbedringer. Har foreningen optaget yderligere et lån på f.eks. 1.000 tkr. vil foreningens egenkapital og dermed værdien af andelene naturligvis falde tilsvarende, forudsat at ejendom-men optages til en uændret værdi, men uagtet dette, vil værdien af andelskronen stadig gælde indtil generalforsamlingen fast-sætter en ny.
Du kan derfor risikere, at købe en andel til en lovlig pris på 2.700 tkr. selv om foreningen ved optagelse af yderligere lån har “ud- vandet" andelskronens værdi. Andelens værdi opgjort pr. købsdagen eller regnskabsårets afslutning kan således være langt lavere end de 2.700 tkr. som blev godkendt på den seneste af generalforsamling, men som først ændres/nedsættes på den kom-mende generalforsamling.
Foreningen økonomi, vedligeholdelsestilstand og evt. manglende opsparing/henlæggelse til vedligeholdelse, har også betydning for fastsættelse af andelens reelle handelsværdi.
Du kan læse mere på http://www.andelsportal.dk, www,bolius.dk + andre steder på nettet. Du bør søge professionel bistand INDEN du underskriver noget som helst.
Jeg syntes, at jeg fik skrevet et indlæg i nat, men det er enten forsvundet eller ej sendt.
Kort udgave: Vær generelt MEGET opmærksom, hvis det omhandler små/nye andelsforeninger fra årene 2004 og frem.
Hvis der er 10 andelshavere og den månedlige boligydelse er 100.000, dvs. 10.000 pr. andel og 2 kollapser stiger de resterende 8 til 12.500 i månedlig boligydelse indtil de sidste 2 andele er afsat. (det kan tage tid)
Der var en grund til, at nogen andelsbeviser i krisen blev forsøgt handlet til 1 krone – “hvad vil du betale for at overtage mine forpligtelser?"
Det er ikke kun små foreninger, men også de nyere store, som man skal være opmærksom på.
Undersøg især, hvilke lån der ligger i foreningen – man skal ikke være meget regnskabskyndig, men det kan være forvirrende.Som morsdreng skriver bør du undersøge det grundigt inden du underskriver.
Jeg ved ikke hvordan Danske Bank beregner prisen på andelsbeviser, men jeg ved at det kan gøres i stil med følgende(forsimplet
Andelsforeningens vurdering (dvs. værdisættelsen af alle lejligheder tilsammen i blokken) kr. 10.000.000
Antal andelsboliger 10
Fordelingstal 1/10 (hold også øje med dette)
Gæld til realkredit + evt. negativ værdi af renteswap kr. 7.000.000Lad os sige at andelsbeviset er sat til 1.000.000 i værdi – men af den totale belåning i andelsforeningen kan der videreføres 700.000 kr. gæld. “Friværdi" i andelsbeviset 300.000.
Danske Bank eller enhver anden bank vil muligvis ikke belåne det med fx 600.000 fordi den tekniske belåning i beviset overstiger andelsbevisets værdi.
Vær opmærksom på at et skævt fordelingstal har betydning for, hvor meget af den totale gæld, der indregnes i dit andelsbevis tekniske belåning.
Rohdester, har du været i andre banker for prøve lykken der?
Måske administrators bankforbindelse kan hjælpe dig, da de ligesom kender økonomien, var bare et forslag.
Der er vel stadig mange andelsboliger til salg, så måske der er noget der er billigere og måske bedre, jeg ved det ikke?
Man skal aldrig tage det første det bedste. Da jeg købte, så jeg på nok 20-30 boliger før det helt rigtige dukkede op.
Held og lykke med købet!
Synes du som flere skriver skal finde ud af hvad der gør de kun vil låne dig så lidt – da der kan være fare du overser !
Men tænker ikke du behøver se 20-30 biligere – jeg vil mere anbefale dig at afklare dine ønsker og krav så præcis som muligt – så kan du søge målrettet.
Hvis du skal se 30 boligere er du nok ikke tilstrækkelig afklaret. Senest bolig vi købte – havde vi lavet en helt klar kravspecifikation – men beliggenhed som væsentligste faktor. Kiggede på 3 boligere og slog til.
Selvfølgelig skal man søge bolig målrettet, og det gjorde jeg da også sin tid.
Held og lykke endnu engang.
Hej HalliHallo,
Super du søgte målrettet – men alligevel ikke mere målrettet end du skulle op på 30 ejendomme.
Men da tankevækkende at der var 30 ejendomme der opfyldte dine krav og så mange så alligevel ikke havde din interesse.
Min pointe var blot at søger man helt målrettet bør man ikke komme op på 30 boligere.
Lidt som dem de skriver 1000 ansøgninger og aldrig er kommet til samtale – og forsat oprigtigt mener de har de optimale kvalifikationer til stillingen og skriver en optimal ansøgning !
HHs boligsøgning og indlæg på dette forum er lige effektive!
29 indlæg/fremvisninger er det rene nonsens og kun 1 ud af 30 er noget værd! 🙂
Må igen anbefale at ignorere HH fuldstændigt. Han kommer herind med jævne mellemrum, tæppebomber 6-8 tråde med ligegyldige svar og afkræver oplysninger for derefter at vente på reaktioner. Klassisk trollen
Som sagt: Ignorér HH fuldstændigt. Lad være med at bide på hans madding. Send ham evt. over til Thomas i hans beskyttede værksted. Der er heller ingen der gider høre på ham mere og nu huserer han fuldstændigt alene i et helt debatforum den stakkel
Hej Michael,
Jeg er helt enig HH er en trol – troede ikke jeg ville komme til den konklusion – men jo desværre.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.