Mulighed for lån i friværdi ved køb af bolig nr. 2 efter skilsmisse?
-
Indlæg -
Min kone og jeg skal skilles. Vi har tre børn, og vi vil gå lang for, at de kan få lov til at blive boende med een af os.
Vi har mindst 2 mio. kr. friværdi i boligen (villalejlighed, ideel anpart). Samlet restgæld er 1,6 mio. kr. Derudover har vi ca. 600t kr. i kontanter. Vi har hver især en årlig bruttoindkomst på ca. 500t kr.
Er det realistisk, at vi kan få et yderligere lån i friværdien i vores nuværende bolig, hvis vi begge fortsat står som ejere?
Eksempel 1: Vi låner 1 mio kr. i friværdien og køber en andelsbolig til 1,6 mio. kr. Derved undgår vi et lån i andelsboligen, fordi det bliver dækket af lånet i friværdi og vores kontantbeholdning.
Eksempel 2: Vi køber en andelsbolig til 1,6 mio. og låner 500t i friværdi i nuværende bolig. Den af os, der køber den nye andelsbolig låner derudover 500t. Derved udgør lån i friværdi, lån i andelsbolig og kontantbeholdningen 1,6 mio.
Vil sætte pris meget pris på refleksioner, overvejelser og eventuelle forslag til alternative løsninger.
På forhånd tak,
Når man bliver skilt bliver boet normalt også delt. I jeres eksempel er boet på de 2 mill i friværdi i huset og 600 tkr. i kontanter, svarende til en boslod til hver på ca. 1,3 mill. Indgår der en fast ejendom i boet, bliver denne enten solgt eller overtaget af 1 af ægtefællerne, hvilket kræver udfærdigelse af skøde, hvis begge står som ejere af ejendommen samt panthavernes accept/frigivelse af den anden ægtefælles solidariske hæftelse for lånene i ejendommen.
Ifølge din plan gør I det stik modsatte, I deler ikke boet men vedbliver med begge at stå som ejere af lejligheden og optager oven i købet yderligere gæld i lejligheden og køber andelsbolig sammen. . At blive skilt og samtidig sammenblande den fælles økonomi yderligere i stedet for at dele boet er ikke smart og kan kun frarådes. Når i er gået fra hinanden hedder det ikke længere VI, men JEG, og det bør derfor være udelukket at I fortsat foretager økonomiske dispositioner i fællesskab. Før eller senere skal boet og lejligheden alligevel deles og hvem af jer skal til den tid have andel i en fremtidig værdistigning eller deltage i dækning af et eventuelt værditab?
I øvrigt vil I næppe kunne belåne friværdien i lejligheden, hvis det går op for långiver, at I er gået fra hinanden og at det derfor kun er den ene af jer der skal betale alle udgifterne vedrørende lejligheden.
DU skal som oplyst ovenfor overtage lejligheden alene og din tidligere ægtefælle skal medtage sin boslod som i dit eksempel er på 1,3 mill. De kan i praksis fremskaffes med de 600 tkr. i kontanter og optagelse af lån i friværdien i lejligheden og kan efterfølgende bruges til delvis finansiering af en andelsbolig, som naturligvis skal købes af den pågældende og IKKE jer begge.
Søg sagkyndig bistand til at få lavet en korrekt bodeling, overdragelse af lejligheden til dig og frigivelse af din ex. for gælden i lejligheden samt i forbindelse med dennes evt. køb af en andelsbolig.
Som Morsdreng skriver skal ejerskabet splittes op, når I skilles.
Hvis friværdien som angivet er 2 mill. og I har 600K opsparet er det ganske rigtigt 1,3 mill. til den der fraflytter.
Gælden i boligen er derefter 2,3 mill., en rimelig høj gæld at servicere som enlig, som rent RK-lån vil det koste over 9.000 kr netto om måneden med fastforrentet lån med afdrag, som man skal godkendes til.
Umuligt at afgøre nærmere om hvad der er muligt, men I kan blive nødt til at gå så langt som at vedblive at være gift og blot have 2 boliger.
I dette tilfælde kan I bedst optage et stort tillægslån i villalejligheden, som jo må være 3,6 mill. værd og dermed kan belånes op til 2,88 mill. i kontantværdi.
Men mit råd er at I søger professionel hjælp til opsplitning af værdierne. I ønsker næppe at være bundet til hinanden af fælles gæld og fælles ejerskab af 2 boliger.
Kære morsdreng,
Tusind tak for det udførlige og yderst relevante svar.
Inden jeg foretager mig noget som helst, er det helt sikkert nødvendigt med rådgivning. Jeg har i sagens natur aldrig tidligere stået i denne situation.
Jeg er helt enig i, at vi hurtigst muligt skal blive så økonomisk uafhængige af hinanden som muligt. Grunden til, at jeg undersøger alternativer, er, at vi begge meget gerne vil give børnene mulighed for at blive boende i lejligheden. Det handler om at finde en måde, hvorpå den ene af os har realistisk set har økonomi til at købe den anden ud. Det er bl.a. derfor jeg overvejer, om man kan “udskyde" en del af sit boslod til et salg af vores nuværende lejlighed. Selvom den der bliver i lejligheden bliver alene om at stå på skødet.
Når jeg regner alle vores aktiver ud (minus indbo, inkl. bil), har vi nok en formue på ca. 3 mio. – afhængigt af vurderingen af lejligheden.
Som jeg læser dit (i øvrigt imponerende pædagogisk formulerede) råd, foreslår du, at den ene af os tager kontanterne i hånden og modtager resten af boslodet v.hj.a den andens lån i friværdien. Dvs., at den, der overtager lejligheden skal modtage ca. 900t af den anden. Så er det op til en långiver at vurdere, om enten min ex eller jeg har råderum til det. Er det rigtigt forstået? Men igen, er det helt i skoven, hvis den af os der flytter stadig har f.eks. 500t til gode? For børnenes skyld.
Under alle omstændigheder ville jeg aldrig overveje at købe en andelsbolig i begges navn 🙂
Nu skriver du faktisk flere gange VI vil købe en andelsbolig, så man kan ikke tro andet, end at den skal købes i begges navne.
Af dine ovennævnte supplerende oplysninger fremgår, at det samlede bo måske nærmere er 3 millioner svarende til en boslod til hver på 1,5 mill, hvilket er endnu et argument for at søge sagkyndig rådgivning. Hvis der er særeje i ægteskabet, f.eks. ved ægtepagt eller fordi en af jer har arvet eller fået en gave hvor der er bestemt, at arven/gaven skal være særeje for modtageren, vil dette naturligvis kunne ændre på opgørelsen af fællesboet og dermed også på boslod til den af jer der ikke har særeje.
Start med at finde ud af, om du i det hele taget kan låne 700 – 900 tkr. med pant i ejendommen og om man vil frigive din ex. som meddebitor på gælden. I denne forbindelse skal det også opgøres, om du i det hele taget er i stand til at betale udgifterne vedrørende lejligheden og dine øvrige faste udgifter. Husk på, at du også skal betale børnebidrag. Din ex. må selv finde ud af, om hun kan låne det resterende beløb til køb af en andelsbolig, hvilket ikke burde være et problem, når hun har modtaget 1,3 – 1,5 mill kroner i boslod.
At den der overtager lejligheder skal modtage 900 tkr. fra den anden kan jeg ikke helt følge. Optages der lån for 700 tkr. i lejligheden for sammen med kontanterne at finansiere en boslod på 1,3 mill. vil lejligheden herefter være belånt med 2,3 mill. Da vurderingen er oplyst til 3,6 mill er friværdien/egenkapitalen for den der overtager lejligheden 1,3 mill. = hvad den anden fik med fra lån i lejligheden og i kontanter.
Da gælden hos den der overtager lejligheden mindst kan opgøres til ovennævnte 2,3 mill. og da gældsfaktoren/gældsprocenten for kunder med god boniditet iflg. Finanstilsynets vejledning maksimalt må udgøre faktor 3,5, bør eneejerens bruttoindkomst mindst være på ca. 650 tkr. Er bruttoindkomsten mindre, kan det blive svært at overtage lejligheden alene og optage lån til finansiering af bodelingen og i så fald, må I søge andre løsninger.
Hvis man kan blive enige, kan meget lade sig gøre. Men hvis den der fraflytter skal lade 500 tkr. stå som et tilgodehavende hos den anden, vil dette som udgangspunkt ikke ændre størrelsen på den andens gæld og vil kun reducere dennes udgifter hvis og i det omfang kreditor helt eller delvis afstår fra at få rente og afdrag. Om dette er en god idé kan diskuteres og under alle omstændigheder bør et sådant tilgodeha-vende sikres ved pant i lejligheden og det er endnu et argument for at søge sagkyndig rådgivning.
Men start med at finde ud af, om det i det hele taget er muligt for dig eller din ex. at overtage lejligheden alene og optage det nødvendige lån til at finansiere betalingen af den andens boslod, inden du bruger penge på sagkyndig rådgivning hos en advokat.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.