Tre om bolig og realkreditlån – to overtager?
-
Indlæg -
Hej.
Mine forældre og jeg har et Nordea prioritet Boligkøb lån og et realkredit obligationslån. Jeg er dog nu flyttet hjemmefra og mine forældre og jeg er blevet enige om at de gerne vil og kan overtage lånene. De seneste måneder har de betalt terminerne uden min støtte. Er det muligt og hvad skal der til for at jeg slettes fra lånene og vil det være omkostningsfuldt eller hvordan?
Tak på forhånd.
Det er først og fremmest långiverne, dvs. Nordea og Kreditforeningen der skal frigive dig/slette dig som solidarisk meddebitor på lånene. De øvrige skyldnere – dine forældre – skal naturligvis også acceptere, at de 2 nu hæfter alene og solidarisk for lånet i stedet for de hidtidige 3.
MEN baggrunden for at du hæfter sammen med dine forældre for både bank- og realkreditgæld er sandsynligvis, at du også er medejer af huset som Nordea og kreditforeningen har pant i, og i så fald skal spørgsmålet løses ved at du sælger din andel af huset til dine forældre. Det vil udløser nogle praktiske spørgsmål som f.eks. salgsprisens størrelse, rådgivning omkring tilstandsrapport, energimærke m.m., til- eller fravalg af forbrugerbeskyttelsenslovens mulighed for begrænsning for fejl og mangler vedrørende huset samt udfærdigelse af købsaftale og berigtigelse af handlen./tinglysning af skøde.
Så du kommer næppe udenom at søge sagkyndig bistand hos en advokat.
Kan mine forældre ikke overtage lånet hvis de ønsker det og jeg også ønsker det uden at jeg sælger min andel (33,33%) til dem? For det vil være fjollet at sælge til sine forældre, når jeg ikke har intentioner om at tjene på salget. Hvis tilfældet er, at jeg SKAL sælge min andel til dem, hvad må jeg så sælge den for?
Principielt kan dine forældre godt overtage lånet (med kreditors godkendelse) uden at du sælger din andel af huset, men det kræver at al gælden kan indeholdes i dine forældres andel på 66,66%. Ud fra dine initielle oplysninger lyder det ikke til at være tilfældet selvom du ikke har oplyst nogen tal overhovedet.
Det er bedre at lave et ordentligt clean cut og sælge din andel. Den må sælges for 80% af den offentlige vurdering
Eksempel:
Huset er 2 mio værd. Den offentlige vurdering er 1,7 mio. Du må derfor sælge din andel for (0,8 X 1,7 mio) / 3 = 453.000 kr.
Det er absolut IKKE hensigtsmæssigt, at du bliver frigivet som debitor for gælden i ejendommen og stadig ejer en 3-part af huset. Rent teoretisk vil det godt kunne lade sig gøre, men ingen fornuftig långiver vil acceptere, at have pant i en samlet ejendom som ejes af 3, mens det kun er 2 af ejerne der hæfter for lånet og da slet ikke, når det da lånene blev givet var 100% sammenfald mellem ejerne af den pantsatte ejendom og skyldnerne på gælden, hvilket også har været en forudsætning for ydelse af lånene..
Det er simpelthen noget rod, som medejer vil du fortsat hæfte for ejendomsskat, renovation, vandafledning m.m. selv om du er blevet frigivet som debitor overfor långiverne. Overfor långiverne/panthaverne vil du efter frigivelsen ikke længere hæfte personligt, men du vil fortsat hæfte med din del af ejendommen så længe der er givet pant i HELE ejendommen. I øvrigt er det ikke rimeligt, at dine forældre skal betale udgifterne på en ejendom som du fortsat ejer 1/3 af. Men der er mange andre problemer i din foreslåede løsning.
Søg sagkyndig bistand for det har du virkelig brug for.
Hvad mener du med ‘men det kræver at al gælden kan indeholdes i dine forældres andel på 66,66%’?
Michael skriver:
“Det er bedre at lave et ordentligt clean cut og sælge din andel. Den må sælges for 80% af den offentlige vurdering"Dette er ikke korrekt, den korrekte sats er 85% af off. vurdering og ligeledes går det heller ikke at runde nedad bagefter.
Så korrekt udregning er (85% X 1,7 mio) / 3 = 481.667 kr.
Man kan jo også blot få en vurdering og så trække lidt fra for salgsomk.
Ved de 2 mill. i vurderet salgspris er salgsprisen for en 1/3-del 650.000 kr ud fra dette princip.
Læs i stedet fra morsdreng skriver og få afviklet din 1/3-del af ejerskabet helt.
Michael forudsætter i sit indlæg, at trådstarter ikke kun skal frigives som meddebitor for gælden til bank og kreditforening, men at pantet i hans 1/3 del af huset også skal frigives, således at långiverne fremtidigt kun har pant i forældrenes 2/3 del af huset.
En bank og en kreditforening vil slet ikke medvirke til en sådan løsning. Skal pantet realiseres kan panthaverne kun sætte 2/3-del af huset på tvangsauktion med deraf følgende reduktion af sikkerheds værdien, for hvem vil købe 2/3-del af et hus?, især når den resterende 1/3 del fortsat ejes af de tidligere ejers søn
En bank og/eller en kreditforening yder kun lån mod pant i en lånsøgers andel af en fast ejendom hvis ejerforholdet er lagt i faste rammer ved hjælp af en tinglyst samejeoverenskomst, der fastlægger reglerne for samlejernes interesser, hvilket er tilfældet når der er tale om anpartslejligheder/ ideelle anparter, men der er slet ikke aktuelt i den aktuelle situation. At en kredittorforfølgende kreditor kan blive nødt til at tage pant eller udlæg i en skyldners andel af en fast ejendom, er en helt anden sag.
Som allerede oplyst, vil fortsat ejerskab til 1/3 del af huset give mange og uoverskuelige problemer.
Der er kun et råd til trådstarter, gå til advokat og få den bistand som du tydeligvis har brug for og som I burde have indhentet allerede inden I købte huset.
2/3-del? Den er jeg ikke helt med på.
Mine forældre er interesseret i at overtage lånet helt kvit og frit – altså så de hver ejer 50% af huset og ikke de 33,33% som nu. Og dermed ryger jeg ud. Kan dette ikke lade sig gøre og i så fald hvorfor, når banken kan se, at mine forældre afdrager lånet uden problemer uden min hjælp?
Nå du oplyser, at du ejer 33,3% af huset, eller 1/3 del, må dine forældre så eje 66.66% eller 2/3 af huset.
Hvordan havde du forestillet dig, at dine forældre, som nu ejer 2/3-dele af huset eller 66.66% af huset, skal kunne ende med hver at eje 50% og til sammen 100% af huset, hvis dette ikke er fordi de køber den 1/3 del eller de 33.,3% som, du ejer af huset?
Stop med at stille spørgsmål her. Gå til en lokal advokat og få hjælp, det viser dine indlæg desværre at du har brug for.
Javel… Undskyld mine dumme spørgsmål.
Tror ingen mene at det er umuligt at du samtidigt kommer ud af ejerskab og lån. Men en hushandle er noget man normalt har en advokat på så man er sikker på at papirer er i orden, i kan jo start med at gå i banken . Der vil nok være omkosninger til banken og til en advokat. Måske en 300-1500kr i banken og mellem 3-6000kr til en advokat. Men prøv at tal med dem.
Tvivler kraftigt på, at de gebyrer Test nævner kan gøre det.
Der skal uden tvivl også noget stempel på allonge til skødet, ved handelspris på 600.000 kr for 1/3-del er det 1.660 + 3.600 kr
Og mon ikke, banken beregner gebyr som et ejerskifte, typisk på 2-3.000 kr (de 3.000 kr gælder f.eks. ved RD).
Dette er steget voldsomt de senere år.Men søg professionel hjælp, som morsdreng foreslår.
Det er korrekt at jeg ikke overvejede hverken Nordeas gebyr politik da jeg aldrig har brugt så dyr en bank eller stempler to jeg jo ingen anelse har om husetsværdi elle hvad løsning der findes frem til. tænker det var vigtig at berolige den unge mand i stedet for bare ar skælde ham ud. Men der er nok bare mig.
De 3.000 kr er RDs gebyr for ejerskifte, kom dog ind i kampen og forstå at det er den Dyre Banks gebyrer jeg referer til!
LOL, at du ikke fatter hvor dyr din yndlingsbank er!
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.