Kan man få banken til at betale noget af kurstab ved omlægning?
-
Indlæg -
Vi har for nyligt optaget 2,5% obligationslån med 2års afdragsfrihed løbetid 30år. Optaget til kurs 97,45.
Der var en masse rod i forbindelse med optagelse af lånet og vi har klaget over den dårlige rådgivning vi fik i denne forbindelse. Banken har taget klagen til sig og vi har afholdt et møde med filialdirektøren som gav os ret i nogle af de punkter vi klagede over. Vi informerede direkte at vi ikke havde tiltro til at vi fremadrettet ville modtage fornuftig rådgivning hvis vi blev hos dem og derfor overvejer vi kraftigt at flytte vores privatøkonomi samt min kærestes firmas bankforretninger til anden bank. Han foreslog under mødet at vi fik en ny rådgiver som vi kunne drøfte omlægning af lån med og at banken vil betale omkostninger i forb. med låneomlægningen. Dette som første skridt til at genoprette tilliden til banken. Vi har accepteret forslaget om ny rådgiver og fastsat et møde d.1. sept.
Nu er det så jeg tænker – Banken tilbyder i forvejen gratis omlægning til sine kunder i 2016 pga. hævet bidragssatser. Så det er ikke et særlig godt tilbud vi har fået. Endvidere kommer vi jo til igen at få ekstra gæld pga. kurstab ved optagelse af det nye lån og der må også være noget ift. at kursen på vores lån pt. er højere end den vi optog lånet til. Tror I man kan forhandle på de tab?
Vi skulle låne 1.620.000kr. Inkl omkostninger og kurstab ved optagelse blev hovedstolen på 1.726.000kr. Efter evt. omlægning vil hovedstolen på nyt lån jo blive endnu større da det er os der kommer til at hænge på kurstab x2 samt det vi mister ved indfrielse af det eksisterende lån.
Er der nogen der har nogle erfaringer med noget lignende?
Hvad er dit ønske at omlægge lånet til ?
Vil gerne omlægge til kortere løbetid uden afdragsfrihed. Forestiller mig umiddelbart 1/1,5% 15/20 år.
Ved dog ikke om det er smart at omlægge nu eller om et års tid hvor huset er færdig renoveret og dermed mere værd.
Hvorfor valgte I afdragsfrihed til at starte med?
Går udfra at I har belånt 80% svarende til en købspris på 2 mill.
Ved en omlægning må I acceptere at belåning over 80% i kontantværdi omlægges til banklån, så lyder som en dårlig ide.
Sandsynligvis bedre at begynde at afdrage på lånet i stedet, så kontantværdi kan komme under 80%.
Tvivler på at I får banken til at dække noget af kurstabet!
Afdragsfrihed var ikk noget vi først ville, men den såkaldte rådgiver rådede at det var smart trods vi sagde nej tak. Hun argumenterede godt for afdragsfriheden og fortalte det ikk ville betyde noget i det store hele. Det var fuldstændig hovedløs rådgivning som vi desværre hoppede på! Ved vores møde med filialdirektøren efterfølgende var det et af punkterne han godt kunne se var hul i hovedet.
Vi har ikke belånt 80%. Hovedstol inkl omkostninger for oprettelse og kurstab svarer til 68% belåning. Når huset er færdigt med istandsættelse vil værdien være betragteligt øget og dermed endnu lavere belåning. Så vi kommer ikke ud i banklån lige meget hvad vi gør.
Men spørgsmålet om det er bedre at vente med omlægning til huset er mere værd melder sig selvfølgelig også. Og det er pt. endnu ikk afklaret om vi kan gennemføre istandsættelsen for de penge vi har på opsparing nu, så det kan også være vi kommer til at skulle låne 1-200.000kr mere på et tidspunkt.
I er IKKE blevet tvunget til at tage et lån med afdragsfrihed men har selv valgt dette af egen fri vilje. Ifølge dine egne oplysninger, er det langt fra sikkert, at bankens råd om lån med afdragsfrihed er forkert.
Når du oplyser, at I nu ønsker et lån uden afdragsfrihed med en løbetid på 15-20 år, hvilket må formodes også at have været jeres alternativ til det afdragsfrit lån og dette sammenholdes med din senere oplysning om, at huset er under istandsættelse, at I ikke ved om I kan betale for istandsættelsen af egne midler og at I derfor måske får behov for at låne 100-200.000 kr. i banken, synes jer ærlig talt, at jeres planer om at optage et lån med afdrag og en løbetid på kun 15-20 år virker som mere “hul i hovedet" end bankens råd om et afdragsfrit lån.
Så lang tid istandsættelsen af huset ikke er færdig, er jeres økonomiske forhold alt for uafklarede til at det er en god ide at lægge sig fast på en finansiering over kun 15-20 år, med risikoen for, at I skal ud og have finansieret et yderligere beløb, hvis ydelse I måske slet ikke kan betale
på grund af den kortfristede finansiering og ydelsestunge finansiering. Endvidere viser al erfaring, at ombygning/istandsættelser altid kommer til at koste meget mere end forudset.
Jeg er fuldstændig klar over at ingen bliver tvunget til at vælge en bestemt type lån. Har heller ikke skrevet at det var tilfældet. Vi er førstegangskøbere og aldrig lånt før, så kendte ikk meget til lånemuligheder og blev aldrig præsenteret for alternativer til det lån vi endte op med.
Og vi er jo ikke ene om at tænke at er afdragsfrit lån var hovedløst. Ved efterfølgende møde var det bl.a. et af punkterne han gav os ret i, at afdragsfrit ikke var optimalt i vores situation. Når vi afdrager vil vi stadig have rådighedsbeløb på lige knap 20.000kr om måneden når ALT er betalt. Det er rigeligt til to voksne! Altså der er luft til at kunne betale mere og dermed have kortere lånetid.
Du skriver selv:
“Men spørgsmålet om det er bedre at vente med omlægning til huset er mere værd melder sig selvfølgelig også. Og det er pt. endnu ikk afklaret om vi kan gennemføre istandsættelsen for de penge vi har på opsparing nu, så det kan også være vi kommer til at skulle låne 1-200.000kr mere på et tidspunkt."I så fald er afdragsfriheden da netop smart i perioden indtil I er færdige med at renovere og kan finde udaf hvor stort lån I behøver.
I sparer jo netop små 40.000 kr årligt i afdrag ved at have afdragsfrit så hvis I beholder lånet i 3-5 år behøver I ikke at tænke på at låne flere penge.I skulle have sat jer ordentligt ind i belåningen inden I kastede jer ud i det, ideelt ville have været et RK-lån med afdrag og et mindre prioritetslån på toppen, da dette i det lange løb ville være billigst.
Jeg ville få banken til at give jer et forhåndstilsagn om en gratis låneomlægning, når I er færdige med at renovere om nogle år og så betragte forløbet som lærepenge for ikke at stole på en banksælger og ikke selv sætte sig ind i tingene på forhånd.
Alternativt læg om med et provenu på det beløb I skal, så jeres samlede lån er f.eks. 1,9 mill. i 2% med afdrag, få evt. en vurdering som om projektet er færdigt, da dette vil formindske belåningsprocenten og dermed adm.bidraget i hele lånets løbetid.
Hvis de afdragsfri lån har været smarte forstår jeg ikke tilføjelsen om at man ikke skal stole på banken? Hvilket lån der er der rigtigt afhænger jo i høj grad af de kriterier man mener der er de rigtige. Er der usikkerheder i en økonomi er der jo vigtigt at afsikre likvideret måske mere ind prisen på financeringen
Men kan altid klage til bankens klage anvalige og ankenævnet for den sag skyld men jeg har svært ved at se der her som dårlig rådgivnig .
Nu handler det ikke så meget om hvorvidt der er grundlag for at klage eller ej. Vi gjorde banken opmærksomme på vores opfattelse (ikke en decideret klage) hvorefter bankens klageansvarlige rettede henvendelse til os fordi han mente rådgivningen ikke havde været korrekt taget vores økonomi, situation og planer i betragtning. Så banken har ment det var grundlag for klage hvorfor de nu har tilbudt den gratis omlægning.
Du gør klogt i at stoppe diskussionen nu. Først oplyser du, at I har haft møde med filialdirektøren og at denne på vise punkter medgav, at rådgivningen havde været for dårlig. Nu oplyser du,, at det var bankens klageansvarlige der har haft rettet henvendelse til jer. Tror du virkelig at du kan få seriøse svar på grundlag af så useriøse og mangelfulde oplysninger?
Dit spørgsmål om man man få banken til at betale noget af kurstab ved omlægning, tager tydeligvis udgangspunkt i at der er noget at klage over. Hvorfor skulle banken ellers betale jer noget som helst.
Det må efterhånden være tydeligt for enhver, at det ikke drejer sig om dårlig eller fejlagtig rådgivning, men nærmere om manglende viden og forståelse hos trådstarter.
Bankens klageansvarlige for det team vores rådgiver sidder i ER filialdirektøren. Altså én og samme person. Jeg kan virkelig ikke se at jeg har givet useriøse og mangelfulde oplysninger!
Og undskyld jeg siger det – men man søger vel netop råd indenfor er givet område når man ikke selv har ekspertise på området. Altså jeg er ikke ekspert indenfor bankverdenen eller lån ergo søger jeg vejledning/råd/erfaring fra folk jeg formodede måske kunne have større viden og forståelse. Beklager da virkelig hvis jeg har misforstået hensigten med debat forummet her!!!!
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.