Min bankrådgiver advare om F-kort?
-
Indlæg
-
For det første skal thsv lære at lære hvad jeg svarer på. Trådstarter spørger om man kan komme ud af F-kort til kurs 100 hver 6. måned og det svarer jeg nej til – det svar er fuldstændig korrekt.
For det andet har thvs ikke en skrædders chance i helvede for at forudsige kurser på F-kort. Det er meget muligt, at kursen i den korte tid disse lån har været på markedet har ligget omkring kurs 100, men at det også skulle være tilfældet om 3, 4, 5 eller 10 år kan thsv ikke vide noget som helst om. Alt afhænger af investorernes lyst til at købe disse obligationer hvilket igen hænger sammen med alle mulige makroøkonomiske forhold ingen kan forudsige. Thsv fremlægger det jo nærmest som om, at der er en garanti for at man altid kan indfri til en kurs tæt på 100 og det er overhovedet ikke korrekt.
At Michael springer det lille ca. over i Runes indlæg, viser jo med al tydelighed, at Michael ikke læser hele indlægget.
Spørgsmålet er egentligt 2 dele.
1) Kan Fkort indfris til ca. kurs 100: Ja, kursen på Fkort er rimleigt konstant, hvilket kan konstateres ved at kigge på kurslister for eksisterende Fkort-obligationer.
2) Er der kurs 100 hver 6. måned: Nej, kun ved refinansiering, som pt. er hvert 3. år. Kursen på Fkort kommer dog aldrig op i over 103,5 som F3-obligationen med fast rente på 1% pt. er i.Det er da muligt, at en længere refinansieringsfrekvens vil ændre på kursen for Fkort-obligationer, men de vil jo stadigvæk få ny rente hver 6. måned.
Rume: “Så F-kort er kun fordelagtig hvis jeg forventer at skulle ud af lånet inden for 3 år?"
Nej da, også fordelagtigt, hvis du skal ud om f.eks. 4 år…
Ulempen ved F3 og F5 er den lange periode med låst rente og den store mængde obligationer på hver auktion.Fkort er teoretisk den rigtige konstruktion for et lån med variabel rente, længer løbetid mellem refinansieringer og derved færre udgifter for RK-instituttet til sikkerhedsstillelse.
Et F3-lån over 30 år er jo i princippet 10 3-årige lån i forlængelse af hinanden.
Er fantastisk at læse denne tråd – hvor der rådgives i blinde mere eller mindre. Og fantastisk at se at indlæg læses som vinden blæser. Husker selv flere af mine indlæg hvor flere debatører også notorisk overså jeg skrev “ca." og så kritiserede at min beregning ikke var eksakt og dermed “forkert"
Du skal vælge et lån ud fra flere faktorer. Den evne til at modstå ændringer i fremtidig ydelse, din forventede ejertid, din risikovillighed for ændring i ydelsen.
Men kan overordnet se det sådan at långiver sætter renten på de forskellige løbetider ud fra långivers krav til forrentning og afkast. Dertil skal så lægges omkostninger for låntager. Da låneidgifterne ved de korte lån typiske er mindst 50 % eller mere højere end længere lån – taler det teoretisk for at korte lån er dyrere end lange.
Modsat vil en långiver også kræve et risikotillæg for at stille lange lån til rådighed.
Men at skrive det kan risikere at blive dyrt at komme ud af et F5 lån er nok tæt på at være en faktuel usandhed men dagens rentestruktur i mente. Men viser desværre mest om kvaliteten af indlæggene.
Mit bedste råd – find nogle du har tillid til har en god økonomisk viden om boliglån og tal din situation igemmem med denne – det er du meget bedre tjent med end at lytte til råd her og fra banken.
Jeg må bekræfte Peter Holm Larsen i at det er tankevækkende at se så mange ukorrekte facts om hvad det koster at komme ud af lånene.
Det vil være dyrere at komme ud af F5 lånet hvis renten falder. Hvis renten stiger vil det være billigere da de bagvedliggende obligationer vil falde i kurs.
På grund af den korte rente på F-kort, vil kursen været tæt på 100 da renten hele tiden vil være tæt på markedsrenten på nær i ekstremsituationer.Rasser skriver:
“Det vil være dyrere at komme ud af F5 lånet hvis renten falder. Hvis renten stiger vil det være billigere da de bagvedliggende obligationer vil falde i kurs."Du har altså ikke fattet at F5-lånet er til højere rente end F3- og F1-lån, selv ved uændret rente.
Det er konstruktionen med 5 års fast rente det er galt med.
Givet uændret rente kan det let koste 2% i overkurs at komme udaf af F5-lån om 2 år, beregningen har jeg foretaget i flere tråde.
Dette da F5-renten er positiv ved optagelse og renten for 3 år er pænt negativ, hvortil kommer de 2 gange kursskæring på typisk 0,2 point.Præcis samme fejl som PHL heller ikke fattede i den anden tråd med refinansiering inkl. kursskæring til højere rente og efterfølgende indfrielse med ny kursskæring i et scenario hvor renten er faldet en del, da det ikke mere er auktionskurser, men et marked med begrænsede antal handler.
Renten skal stige ret voldsomt for at kursgevinsten ved et 3-årigt lån (F5 om 2 år) er værd at skrive om, i så fald ville man stå langt bedre med et 2% 30-årigt lån, som hurtigt kan falde 7 kurspoint i kurs, mere end den merrente man betaler for 5 år!
Herudover er en evt. kursgevinst ved omlæggelse af flekslån skattepligtigt medmindre det sker i forbindelse med ejerskifte.Naturligvis er renten højere på F5 lånet – sådan skal det jo være med en normal rentekurve.
Men hvis du nu har afdragsfrihed på lånet – så består det af en 5 årig obligation, som vil falde i kurs hvis renten stiger.
Ikke nær så meget som en 2 % 30 årig obligation, man kan jo ikke både få i pose og sæk.
Hvis du tror på rentestigninger på over 1 % de næste 5 år kan F5 bedst betale sig, og hvis du tror på at renten falder med under 1 % så er F5 et bedre alternativ end 2 % lånet.
Antallet af handler vil som udgangspunkt kun være begrænset, hvis det er en lille obligationsserie.
Du kan jo også se på det sådan at ved et lån afdragsfrit i 5 år vil renteudgiften og bidrag være ca. kr. 90.000 lavere end ved at tage et 2 % lån uden afdrag. Så du har en sikker gevinst over en 5 årig periode på brutto kr. 90.000 eller vil du betale kr. 90.000 ekstra for muligheden for at reducere din gæld hvis renten stiger – det er en dyr lottokupon – hvis planen kun er at blive boende i 5 år.
Skal ud blive boende i 30 år, så kan det være ok hvis det betyder meget for dig at kende renten.
Se evt. siden http://www.boligregner.dk – den er fin til at lave sammenligninger.“Hvis du tror på rentestigninger på over 1 % de næste 5 år kan F5 bedst betale sig"
Rasser, du fatter intet om F5-lån, det er da helt tydeligt.
Om 5 år skal F5-lånet refinansieres, så absolut ingen kursgevinst der!
1% rentestigning vil derimod give en kursgevinst på 7 point på 2% lånet, som derved bliver langt billigst, da merrenten er pænt under 2%, som giver ca. 33% i rentefradrag, mens kursgevinsten er skattefri!
Husk at F5-lånet er en del dyrere end obl.lånet i adm.bidrag…
Dine sparede 90.000 kr er altså kun lig med 6%, så er 7 point i kursgevinst altså ca. 10.000 kr bedre (efter skat).Og stiger renten 2% i løbet af de 5 år er kursgevinsten nærmere 140.000 kr mod de sparede 60.000 kr i renter efter skat!
Samtidigt er nettoydelsen på F5 og 2% med afdrag altså næsten ens, grundet det mindre afdrag på 2% og den højere værdi af rentefradraget.
Og du har stadigvæk risikoen for de op til 2% overkurs ved indfrielse af F5 om 2 år, hvis det bliver nødvendigt at omlægge.
Fair nok – det skulle være omvendt – jeg holder bare en pænere tone.
Hvis du tror på rentestigninger på under 1 % de næste 5 år kan F5 bedst betale sig, og hvis du tror på at renten stiger med mere end 1 % så er 2 % lånet et bedre alternativ.
Min pointe er bare at der er jo ikke nogen naturlov der siger at renten skal stige og så har du en merudgift ved at tage et 2 % lån. Så du har ikke nogen kursgevinst med en 5 årig horisont, men du ved hvad det koster at indfri og du har sparet undervejs.
Du kan jo også risikere at få en overkurs fra kursen p.t ca. 97-98 til kurs 100 hvis renten fortsætter med at falde og det pludseligt bliver muligt at få et 1,0 eller 1,5 % lån og du ønsker at komme længere ned i rente. Det er der jo en del kunder der har prøvet i praksis – så deres gæld er faktisk blevet større og større.
På F5 lånet er bidragssatsen typisk kun ca. 0,2 % højere end på den fastforrentede variant.
Men nu var det også mere i forhold til Fkort, som tråden jo handler om.
Og her er risikoen for at skulle indfri F5 til overkurs ved uændret rente absolut til stede.
Mens kursen på Fkort har nærmest uændret kurs pga. den variable rente.Men folk har generelt en tendens til at underdrive fordelen ved det fastforrentede lån, da de blot siger som du skrev:
Juhuu, jeg sparer 90.000 kr i renter, så skal renten stige ret meget for at hente de 90.000 kr.
Men med rentefradrag medregnet er det altså kun 60.000 kr, hvilket de fleste beregnere ikke tager højde for.
Men rentefradraget har altså fuld værdi på de første 50.000 kr pr. person, eller tæt på 2 mill. obl.hovedstol ved 2% med afdrag.Obl.lån uden afdrag har jeg flere gange vist bliver alt for dyrt, da kursen er dårligere og tillægget i adm.bidrag modsvarer over 15% af det sparede afdrag.
Og renten kan let stige, som vi så i perioden 2005-8, hvor mange låste deres F1-lån til rente på over 6% for 2009 i panik.
Tror faktisk at et 2% obl.lån vil være billigst ved mindst 10 års løbetid i forhold til flekslån og Fkort, ved lang løbetid endog uden konverteringsgevinst undervejs. De 2% er langt under den gn.snitlige F1-rente siden disse lån blev introduceret for små 20 år siden.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.