Omlægning af lån i ejerlejlighed med lejer
-
Indlæg -
Ved siden af vores hus, som vi bor i, ejer min mand og jeg en lejlighed i Kbh. Restgælden i lejligheden er 1,2 mio, og banken har lige vurderet den til 2,0 mio.
Vores plan var egentligt at omlægge realkreditlånet og trække friværdien ud, som vi så vil bruge til at indfri boliglånet i vores hus.
Banken (Danske Bank), har dog oplyst, at vi ikke kan omlægge lånet så længe der er lejere i, da vores nuværende lejere har boet der i 4 år med en ikke-tidsbegrænset kontrakt, og dermed potentielt kan være evighedslejere. Hvis vi derimod havde lavet en tidsbegrænset lejekontrakt på eks to eller tre år, så havde situationen været en anden, da man dermed ville kunne opsige lejerne, og lejligheden dermed vil kunne sælges. Banken mener, at de løber en risiko ved, at lejligheden ikke er salgbar med lejere.
Vi står nu med frustrationen over at have en pose penge stående i mursten, men som vi ikke kan røre. Spørgsmålet er nu, om Danske Banks holdning til omlægning af lån, når der er lejere i lejligheden, som ikke har en tidsbegrænset kontrakt, er en generel holdning blandt banker? Hvad mener I?
Vi overvejer at tale med nogle andre banker, men kan det overhovedet betale sig?
Jeg kan godt se, at banken har en pointe, men havde vi vidst, at det var holdningen, så havde vi naturligvis sørget for at tidsbegrænse lejekontrakten, det har dog slet ikke været en overvejelse, da vi aldrig har haft i tankerne, at den skulle sælges og vi dermed skulle af med lejerne.
Tror roligt i kan regne med det bliver svært at belåne ejendommen i realkreditregi. Der er andre realkreditinstitutter der kun vil belåne udlejningsboligere med op til 60%.
Er I sikre på at den værdi som ejendomme er vurderet til på 2,0 mio. kr. er vurderet som udlejningsbolig. Det mange fejlagtigt ofte får gjort er at de får ejendommen vurderet som ejerbolig, altså uden en lejer. Typisk er værdien som udlejningsejendom nemlig lavere end boligens værdi uden lejer.
Man kan heller ikke forstå i vil optage lån i lejligheden for at indfri lån i jeres anden bolig – det er jo bare at flytte rundt på lånene – og det giver jo inden ide – så får i jo bare en større pose penge stående i jeres bolig som i bebor.
Det ved jeg faktisk ikke. Men det er jo banken der har foretaget vurderingen, så jeg tænker, at de har styr på, hvad de laver. De er fuldt bevidste om, at lejligheden er udlejet og i øvrigt har været de sidste 9 år, de har blot ikke kendt til detaljerne i lejekontrakten, og det var da de modtog kopi heraf, at de gjorde opmærksom på problemet.
Naturligvis giver det stor mening at låne i lejligheden for at indfri et boliglån. Vi har jo ingen udgifter på lejligheden, da udlejningen løber rundt. Til gengæld vil en indfrielse af boliglånet i vores hus spare os for en ydelse på kr. 8.000 om måneden. Friværdien er flyttet, vi sparer penge, og lejligheden, som ikke skal sælges, passer sig selv.
I øvrigt er jeg nu også temmelig sikker på, at belåningsgraden af en privat udlejet ejendom er 80%. Eller er jeg helt forkert på den?
Men i flytter jo bare ydelsen rundt så i sparer 8.000 kr. på lånet i den ene bolig og som jeg forstår det erstatter med et nyt lån med en ydelse på 8.000 kr. Så regnestykket er +8.000 kr – 8.000 kr. = 0 kr. Hvis i netto har samme gæld sparer i jo ikke noget.
Der er flere realkreditinstitutter der ikke vil belåne enkeltlejemål med 80 %. Nu ved jeg ikke om du henviser til det lovgivning,æssige maksimum eller det faktiske maksimum som institutterne vil tilbyde. Har selv haft et lån til en udlejningsbolig via nordeakredit. De ville så vidt jeg husker belåne 70%.
Dernæst er jeg meget tvivlsom på banken har vurderet boligen som udlejningsbolig. Har de fået kopi af lejekontrakten og hvis det er som du skriver at udlejningen lige løber rundt – så tyder det jo ikke på at huslejen kan finansiere renter og en vis afdragsprofil af 2 mio. Kr. Og så er huset ikke 2 mio. Kr. Værd jo
Habermas
Spørg dig selv om følgende: Vil du købe en lejlighed som er udlejet på ubegrænset tid og som du derfor ikke aner hvornår du kan bo i? Svaret er naturligvis nej og derfor kan der ikke optages yderligere gæld i ejendommen. Skærer man helt ind til benet er lejligheden usælgelig og derved intet værd. Det er først i det øjeblik at lejerne fraflytter den igen har en værdi.
Michael; selvfølgelig er lejligheden ikke værdiløs, selvom den er udlejet!
Værdien er blot en anden end hvis den ikke var udlejet.
Prøv at kigge på de mange udlejningsejendomme, der sælges, værdien af disse er bestemt ikke nul og de er heller ikke usælgelige.Men kkan godt forstå at banken ikke vil belåne en udlejet lejlighed udfra værdien som en ejerlejlighed.
En ejendom der ikke kan sælges har pr. definition ingen værdi. Det er der ingen grund til at diskutere yderligere. Ellers tag et kig på ejendomsmarkedet på Lolland. Selv HVIS ejendommen kunne sælges til én eller anden pris er der næppe nogen kreditforening der vil yde et lån til købet af præcis samme årsag som gør sig gældende for trådstarter her.
At sammenligne med professionelle udlejningsejendomme giver ingen som helst mening. Det er æbler og pærer om igen.
At en udlejningsejendom er udlejet ligger i forholdets natur. Ender udlejningsejendommen på tvangsauktion, må auktionskøber naturligvis respektere lejeaftalerne, hvilket ikke bør give anledning til problemer, da køberen næppe har til hensigt selv at indflytte i en lejlighed, men enten vil bruge ejendommen som udlejningsejendom eller videresælge den med fortjeneste. Det forhold, at en udlejningsejendom er udlejet har ingen betydning for fastsættesen af ejendommens værdi – tværtimod.
Er der derimod tale om en fast ejendom eller en ejerlejlighed, er situationen meget anderledes, Hvis huset eller ejerlejligheden er beboet af ejeren kan auktionskøber få denne udsat at huset/lejligheden med fogedrettens hjælp på ganske få dage. Er huset eller ejerlejligheden udlejet, er situationen helt anderledes, fordi auktionskøberen som udgangspunkt skal respektere lejeaftalen. Det er derfor meget, meget sværere af slippe af med en lejer end med en ejer og det har naturligvis også betydning for långivernes vurdering af værdien af deres sikkerhed.
Er der tale om en udlejet ejerlejlighed bliver det meget meget svært at slippe af med en lejer. Er lejeaftalen indgået efter 1.7.1986 kan opsigelse kun ske med den begrundelse, at udlejer selv vil benytte lejligheden, hvis lejeaftalen er indgået efter ejendommens opdeling i ejerlejligheder, hvis lejeren var bekendt med at det lejede var en ejerlejlighed og hvis udlejer tidligere har beboet lejligheden = meget svært i praksis. Skal panthaver overtage ejerlejligheden på auktion, vil en mulig køber med sikkerhed IKKE opfylde betingelsen for at kunne opsige lejer og må vente på, at denne selv flytter eller dør af alder.
En tidsbegrænset lejeaftalen er heller ikke nogen god løsning, for den kan tilsidesættes af Boligretten, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold. At indgå flere tidsbegrænsede aftaler med den samme lejer holder ikke.
Problemet tager derfor sit udgangspunkt i lejelovens regler.
Stadigvæk noget ævl at en udlejet ejerlejlighed er værdiløs, som Michael skriver.
Han tager fejl og ved det godt selv!
Jeg har i tidens løb set mange ejerlejligheder med lejer blive solgt, men prisen er en helt anden end en tom ejerlejlighed.
Kære Thsv og Michael,
Teoretisk kan Michael jo ret, at en lejlighed der ikke kan sælges ikke har nogen værdi – under forudsætning af at lejligheden udbydes til kr. 0.
Men det er nok også mere teori end praksis. Og fordi en lejlighed er udlejet er den langt fra givet den er usælgelig – men prisen vil som hovedregel være lavere end hvis den ikke var udlejet.
Jeg har ligesom Thsv også kendskab til adskillige lejligheder der har været udlejet på tidsubestemte kontrakter og som er solgt til beløb der lå mellem 10-20% under handelværdien for hvis den ikke var udlejet – og det var bestemt ikke værdiløse ejendomme.
Michael tænkt dig følgende eksempel, som jeg håber kan overbevise dig. En lejer bor til leje i en lejlighed der har en værdi uden lejemål på 5 mio. kr. Sælger kontakter nu lejer og spørger om lejer vil opsige sit lejemål, hvilken han ikke er intresseret i trods en økonomisk kompesation (idet en sådan vil være skattepligtig for lejer).
Udlejer udbyder derfor nu ejendommen til salg for 4 mio. kr. Lejer har en i øvrigt sund økonomi, men har kun planer om at bebo lejemålet i 3 år mere. Kunne det tænkes at lejer kunne overveje at købe lejligheden og dermed blive ejer og så om 3 år sælge lejligheden med en forventet økonomisk gevinst på 1 mio. kr. eksklusive handelsomkostninger – eller tror du lejer vil tænke skidt pyt – den lodseddel vil jeg ikke købe- og så håbe på at lejer om 3 år kan bytte lejlighed med en anden lejer.
Så nej, udlejede lejligheder er langt fra værdiløse. Det er som Thsv skriver for udgangspunkt det rene ævl, og helt uden dokumentation i med virkeligheden. At så at sammenligne med Lolland, er kun at gøre historien endnu værre. Og selv ejendomme på Lolland har en pris.
Hvis du Michael kan finde en ejerbolig til en pris på 1 kr. eller lad os bare sige til under 1.000 kr. 🙂 ja kunne endda være venlig at sige 50.000 kr. så vil jeg gerne se eksemplet – og vel og mærke hvor prisen reelt er under 50.000 kr. og det ikke skyldes en fejl. Lad os se Michael, hvor nemt du får bevidst din påstand at – lad os sige ejendomme på Lolland er usælgelige og værdiløse 🙂
Tager man fejl – skal man som Thsv skriver være klar til at indrømme man har taget fejl 🙂
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.