-
Indlæg
-
Ups, det gik lige hurtigt nok der.
“Alternativt kunne ydelsen på banklånet sættes lidt lavere (afdrages på 9 år), så ville I istedet spare 24.800 kr årligt i ydelse eller over 400 kr hver eneste måned i de 5 år. Og stadigvæk have samme totale restgæld på 516.000 kr om 5 år (+ lån 1 selvfølgelig)."
De 400 kr om måneden er korrekt, men de 24.800 kr er selvfølgeligt over 5 år, eller små 5.000 kr årligt!Men dette er jo også åbenlyst for alle med en lommeregner, da 24800/12 ikke er lig med ca. 400 kr, mens 24.800/(12*5) = 416 kr…
Okay tak for svar 🙂 Vores bank anbefaler vi indfrier alle vores lån og optager et stort samlet realkreditlån – Eks F kort afdragsfrit. Dette vil gøre, at vi sparer næsten 7000 kr i måneden (altså ydelsen) på banklånet, da udgiften til Totalkredit ville være stort set den samme. Ulempen er selvfølgelig, det er voldsomt dyrt at komme ud af vores F 5 lån. Men mange tak for hjælpen 🙂
Ja, igen dårlig rådgivning fra din bank!
Behold det store F5-lån til det kan indfris ved refinansiering til kurs 100.
Indfri det lille F5-lån og banklånet og erstat med et prioritetslån i BankNordik.
Så slipper I for det høje adm.bidrag på det nye F5-lån.Og bemærk at Fkort er endnu dyrere end F5, koster 2,35% i adm-bidrag for den del, der er over 60%, når vi taler afdragsfrit lån.
Langt, langt billigere med 2 RK-lån eller RK-lån + banklån, jeres bank har tydeligvis ikke forstået betydningen af det dyre adm.bidrag over 60%.
Læs mit link til BankNordik tidligere i artiklen!
Alternativt omlæg til:
0-60% F5/Fkort afdragsfri
60-78% 1% 10 år (med afdrag!)
Altså 2-lagsbelåning med afdrag på delen over 60%…Tusinde tak for svar. Har været meget hjælpsomt og jeg har nu booket et møde med spar Nordik 🙂 Ved du, om Spar Nordik er dem, der har det bedste prioritetslån?
Hej Maria
F-kort afdragsfri giver altså kun en bidragssats på 1,23%, når belåningen er ca. 78%, som den er i dit tilfælde – her tænker jeg på, hvad din bank anbefalede med en sammenlægning.
Det er nu nok ikke det jeg ville anbefale.Med den horisont du har for lånet, skal du være meget varsom med at omlægge det. Det kan på nogle af ovenstående beregninger se meget fornuftigt ud, men når horisonten er som den er, så er beregningerne meget usikre. Der var én der skrev, at hvis renten falder kunne det være en idé at omlægge til fast rente (tror jeg at jeg læste). Det kan også være en idé. Hvis I tror på, og vil spille på, at renten stiger, så kan der være rigtigt mange penge at vinde for jer. Den merudgift I får på renten opvejes delvist af bidraget der falder. Renten hedder 2,5% og bidraget ca. 0,89% ved afdragsfrihed. Ydelsen bliver ca. 15.000 kr. månedligt mod ca. 13.000 kr. nu (begge tal før skat – så de kommer tæt på hinanden efter skat) – men så afdrager I heller ikke på lånet – men I spiller på at kurserne på obligationerne falder med minimum (ca) 4 kurspoint frem til når I skal flytte. Det er bare også vildt usikkert.
Lånevalget skulle fra starten måske have været anderledes, men det nytter ligesom ikke noget – nu skal du blot finde en god løsning fremadrettet. Idéen med at få nedsat boliglånsrenten via et billigere prioritetslån er nok det mest gangbare, da et tredje realkreditlån ikke er vejen frem.
Hvis man ser på en 3 års tidshorisont, så vil jeres nuværende betalte rente være ca. 45.000 før skattefradrag på boliglånet, hvor I ved en ny rente på f.eks. 1,55% vil skulle betale ca. 19.000 kr. – under forudsætning af, at I fastholder ydelsen på 7.000 kr. selvom I får mindre udbetalt i løn, når I også får et lidt mindre rentefradrag.
Det svarer til at der skæres ca. 6 måneder af restløbetiden på boliglånet.Jeg vil mene, at udgifterne ved at ændre før refinansieringstidspunktet sandsynligvist bliver for høje – og usikkerheden om, hvornår I vil flytte gør, at jeg ville fokusere på en eventuel rentenedsættelse på banklånet.
Det rigtige valg ses retrospekt.
/Brian
Hej
Mange tak for et langt og udførligt svar. Jeg skal lige forstå dit svar korrekt – vil du heller ikke anbefale at opsige det lille totalkreditlån og så lægge dette sammen med vores banklån til enten et nyt totalkreditlån (her har vi tænkt at tage et F-kort lån med/uden afdragsfrihed) eller optage et prioritetslån i en bank? Dette er vi nemlig blevet anbefalet flere stedet.
Mvh Maria
Hejsa
Omkostningerne kan være for store – men det er svært at svare på, når man skal se på 2-4 års tidshorisont.
Man kan lave en beregning, hvad det koster at have jeres nuværende lån 2 i 4 år endnu, hvor det skal refinansieres – og man kan lave en beregning af hvad det til variabel rente vil koste at have et andet lån. Dertil skal så medregnes nogle omkostninger ved ændring/oprettelse. Til sidst så skal der tages højde for, hvad vil der ske, hvis I flytter om 2 eller 3 år – hvad er kursen, og hvad er omkostningerne for indfrielse.I mine øjne, så vil den “sikreste" løsning være blot at se på banklånet og lade det andet stå – alternativt skal I være mere sikre på jeres tidshorisont. Jo længere jo større sandsynlighed for at der er en gevinst ved at ændre på lånet (nr. 2).
Husk på, at hvis I ændrer lån 2, så skifter I en halv million mere til variabel rente – og det er endnu et sted, hvor man ikke kan beregne effekten.
/Brian
Sandbæk Finans skriver:
“F-kort afdragsfri giver altså kun en bidragssats på 1,23%, når belåningen er ca. 78%, som den er i dit tilfælde – her tænker jeg på, hvad din bank anbefalede med en sammenlægning."
Går ud fra at dette var en kommentar til mit indlæg:
“bemærk at Fkort er endnu dyrere end F5, koster 2,35% i adm-bidrag for den del, der er over 60%"
I så fald får Brian altså rodet tingene sammen!Langt, langt billigere er følgende konstruktion:
0-60% F-kort afdragsfri til 0,85% i adm.bidrag
60-78% som prioritetslån til 1,55-1,95% i total rente, eller mindre end de 2,35%, der betales for denne del i adm.bidrag.Så der er også tale om dårlig vejledning fra Sandbæk i dette tilfælde. men er jo også tydeligt, at Brian ikke ved hvad han taler om, når han ikke kan se fordelen ved at 2 lån.
Min anbefaling er helt klar:
Opsig det lille RK-lån og banklånet og få et lån hos Bank Nordik, så det dyre adm.bidrag for belåning over 60% undgås.Brian kan med fordel læse mit link om banklånet til at erstatte RK-lån over 60%:
http://www.banknordik.dk/Nyheder.aspx?ID=1397&Action=…p;PID=2723Elendig redigeringsstruktur, der klipper i det kopierede, her er linket:
http://www.banknordik.dk/Nyheder.aspx?ID=1397&Action=1&NewsId=3992&PID=2723Tak for svar thsv. Det kan være, det er mig, der misforstår, men nu har vi altså haft møde med Bank Nordik, og de anbefaler at indfri det lille realkreditlån og lægge dette sammen med banklånet til et samlet prioritetslån – altså har de slet ikke været inde at se på muligheden for at lave et F-kort på de 0-60 %. Det er korrekt, det er det, du anbefaler ikke?
Hej thsv
Maria skrev, at hendes bank havde foreslået en sammenlægning af det hele til F-kort – og her kommenterer jeg blot for at fjerne tvivl, at bidragssatsen kun er 1,23%. Jeg kan ikke se den dårlige vejledning i det, det var såmænd bare en konstatering.
Med hensyn til fordelen ved 2 lån – jo jo – jeg kan sagtens se, at tingene kunne være gjort anderledes. Men kan du lave en beregning der garanterer Maria en besparelse på dit forslag med hensyntagen til en uvis men kort tidshorisont, hvor din beregning inkluderer kursskæring, kurtage, gebyrer, tinglysning, stiftelsesprovision og andre gebyrer – samt kursudvikling på det eksisterende F5 lån og renteudviklingen på det nye prioritetslån – og kan du fastsætte renten på prioritetslånet Maria får tilbudt?
/Brian
Sandbæk, jo da, stadigvæk dårlig vejledning at overhovedet nævne et stort lån.
60-78% som F-kort afdragsfri koster jo stadigvæk de 2,35% i adm.bidrag, blot midlet over hele lånet.
Og bidraget bliver på den høje sats for 78% belåning indtil lånet lægges om.
Ved 0-60% som RK-lån er adm.bidraget den lave sats alle 30 år, en kæmpe besparelse, oveni den besparelse, der opnås over de 60%.0-60%, skal man ændre senere, ved refinansiering, som jeg også skrev i tidligere indlæg.
Jeg gentager lige mig selv:
“Ja, jeg ville omlægge lån 2 og banklånet til nyt banklån i Banknordik som skitseret i tidligere indlæg."Og ja jeg har regnet på omlægningen, det kan godt betale sig, husk at renten på banklånet kun kommer ned i det favorable interval, hvis engagement er over 1 million med BankNoridk, her må RK-lån optaget andetsteds ikke tælles med.
Virker lidt som om Brian netop ikke har regnet på hvor meget, der reelt spares i hhv. adm.bidrag og rente på de 2 dyre lån der indfris.Og et F5-lån er altså også variabel rente, igen fejler Brian ved at opfatte dette lån som fast rente!
Jeg kan som supplement oplyse, at vi har haft møde med bank Nordik som har foreslået at vi indfrier det lille Totalkredit lån og lægger dette sammen med banklånet til et prioritetslån. Renten er 2,06 % før skat og efter skat 1,59 %. I beregningen står der 1,97 i rente og en debitorrente på 2 %. ÅOP står til 2,06
Hej thsv
Når banken foreslår Maria at lave et samlet 0-78% lån nu, er det korrekte svar så ikke, at bidragssatsen bliver 1,23-ish?
Jeg skriver lige efter, at det nu alligevel ikke vil være at anbefale – og pt. heller ikke det Maria er i gang med.Med hensyn til engagementet i Banknordik Premium – er du så helt sikker på at Totalkreditlånet skal være optaget i Banknordik for at kunne tælle med. Samtykkeerklæringen flytter indtjeningen. Jeg er lidt usikker på, om de så medregner det med en tredjedel.
Du skriver om et realkreditlån fra 0-60% over 30 år, hvor bidragssatsen er lav i alle år – ja, det er helt korrekt, men du anbefaler ikke at Maria laver lån 1 om, og Maria bliver ikke boende i 30 år.
Det nuværende lån 1 er ikke et 0-60% lån nu. Det er lavet som 0-80%. Og ja, det kan ændres ved refinansiering, men det ændrer ikke bidragssatsen uden en omlægning.Kan vi være enige om, at hun har fast rente på lån 2 de næste 4 år, og hun får/har variabel rente de næste 4 år i banken?
Jeg synes du undgår tidshorisonten – og tværtimod vejleder omkring lange løbetider og besparelser på lang horisont – fremfor at se på hvad Maria har skrevet.
Maria:
Løsningen med at indfri lån 2 er bestemt ikke forkert, men du kan heller ikke vide om den er rigtig. Det vil først kunne ses, når du sælger og skal indfri lån. Har du fået en beregning, der viser hvor meget du sparer i renten? Umiddelbart er det vel 1,5% og ca. 1,1% om året før skat af ca. 2 x 530.000 kr. Det beløb (efter skat) skal du så gange med det antal år, du vil gætte på I bliver boende og trække omkostningerne for indfrielse og oprettelse fra – så finder du et beløb, som I måske sparer – det kommer an på udviklingen af renten på prioritetslånet. Dertil kan der måske være lidt ekstra besparelser, alt efter om det bliver oprettet som en kredit. Du burde i en beregningen også kunne se, hvor meget jeres gæld stiger af den manøvre.
Og du mister selvfølgelig også en smule af Totalkredits kundekroner, men det er ikke meget./Brian
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.