Udregning af maanedlig ydelse – bankernes ydelse er konsekvent höjere end mine egne beregninger
-
Indlæg -
Hej med Jer
Jeg har et muligvis taabeligt spörgsmaal, men jeg har lidt problemer med at forstaa hvordan bankerne regner den maanedlige ydelse ud paa et fastforrentet 30-aarigt realkreditlaan. Jeg finder konsekvent en for lav ydelse i forhold til den, bankerne opgiver.
Mit eksempel er fölgende fra BRF, men har samme problem hos f.eks. Totalkredit:
Pris: 5.000.000
Egenbetaling: 1.000.000
Finansiering: 4.000.000
Kurs: 98,815
Omkostninger: 35.825
Rente: 2%
Bidrag: 0,57%Ifölge mine beregninger vil det give mig et laan paa i alt: 3.500.000 til kurs 98,815 + omkostninger = 4.083.793 kr.
Med rente + bidrag er den aarlige rente 2,57% –> eller er det helt i skoven? Ved ikke hvordan bidrag indregnes i ydelsen.
Kvartalsrenten maa derudfra saa blive 0.64%
Kvartalsydelsen, baseret paa 120 terminer, bliver ifölge mine beregninger derfor 48.767 kr eller ca 16.256 kr. om maaneden.
Mit problem er, at BRF giver mig en ydelse paa 17.028 kr om maaneden – altsaa nästen 800 kr höjere. Hvordan finder de det belöb? Mine udregniner er lavet i Excel med PMT formlen.
Tak til den eller de, der kan opklare dette mysterie for mig 🙂
Lånet et et annuritetslån baseret på en rente på 2% – altså en kvartalrente på 2%. Dertil lægges bidraget.
Det vil reelt sige at efterhånden som lånet afvikles falder ydelsen reelt før skat. Men efter skat bliver ydelsen mere konstant, idet der som hovedregel er fradrag for renteudgifterne og bidrag.
Håber det giver mening 🙂
Kvartalsrente på 0,5 % selvfølgelig -)
Hej Peter
Tak for svaret, men desværre giver det ikke mening for mig. Jeg regner jo med en kvartalsrente på 0,64% (inklusiv bidrag), så altså højere end de 0,5% du nævner. Men stadig med en lavere ydelse (før skat) end den, som BRF opgiver. Vi er enige om, at ydelse = renter + bidrag + afdrag, ikke?
Eller er det, du siger, at jeg skal tage kvartalsrenten (ca. 0,5%) og dertil lægge bidraget på 0,57% i alt 1,07% pr. kvartal? Det giver jo en meget højere ydelse (over 20.000 pr. måned).
Og ændrer bidragssatsen sig i løbet af løbetiden?
Forskellen skyldes, at der sker rentetilskrivning hvert kvartal og ikke kun én gang om året. Det svarer i princippet til at betale renter af renter og derfor er ydelsen højere end din beregning
Hej Michael.
Jeg tænker, at PMT formlen i eksempel tager højde for rentes regning?
Mit input til formlen er følgende:
Rente: 0,64%
Terminer: 120 (kvartaler)
Finansieringsbehov: 4.083.793 kr.PMT(0,64;120;4083793) = 48767,40 pr. termin (kvartal)
Du skal først beregne ydelsen uden bidrag, og så bagefter tillægge bidraget.
Hvis du bruger rente + bidrag til at beregne ydelsen, bliver afdraget for lavt.
Aha, saa giver det mening – og jeg rammer nästen BRFs udregning. Tak for det!
Saa den rigtige beregningsmodel er altsaa: PMT(0.5;120;4083793) = 45247.31 pr. kvartal.
Dertil lägges bidrag, som beregnes kvartalsvist paa restgälden og tillägges ydelsen. For 1. termin gälder altsaa et bidrag paa 0.57/4 = 0.14%
Bidrag = 0.14% * 4083793 = 5771.49
Samlet ydelse i förste termin = 45247.31 + 5807.1 = 51054.32
Samlet ydelse pr. maaned = 17018 kr (saa 10 kr. mindre end BRFs beregning).Den samlede ydelse maa jo saa falde i laanets löbetid — Som Peter saa rigtigt skrev i det förste indläg.
Selve “ydelsen" (rente og afdrag) er konstant, mens bidraget falder. Derfor falder “ydelse 2"
Der er rigtig mange der resonerer ligesom dig – ved ikke hvor mange jeg har haft der har spurgt om det samme – det er det gode/dårlige ved man i dag med et sluptak kan efterregne ydelsen på et lån på lommeregner eller pc.
Men det er faktisk helt samme måde realkreditinstituttet beregner stort set – nogle gange er det dog, således at den første og/ellers sidste ydelse på lånet ikke er fuldstændig identisk med de øvrige ydelser på lånet øvrige 128 terminer. Derfor kan du rent faktisk konstatere små differencer mellem en eksakt beregning og den ydelse pr. md. du får oplyst – men det løses så præcis i den sidste termin.
Bemærk dog at flere realkreditinstitutter har en vis minimumsbidrag pr. år – så når du kommer under et vis størrelse lån, stiger bidraget i % så at sige – fx. fordig det mindst udgør 800 kr. årligt.
Du kan rolit stole på udregning af selve ydelserne fra bank/realkredit.
Det er værdien af rentefradraget det går galt med, da de glemmer de 7% der er gældende for de første 50.000 kr pr. person i 2018 og som stiger til 8% fra 2019 og fremad.
I jeres tilfælde er netto således 7-8.000 kr mindre om året så længe den samlede renteudgift er på over 100.000 kr om året.
Og 8% af renteudgifter (inkl. adm.bidraget) de følgende år.For øvrigt ville din udregning være korrekt ved et banklån som f.eks. Jyske F1 til 0,5%, som derfor likviditetsmæssigt er klart billigere end F-kort/F1/F3 via RK med negativ eller 0 rente.
“Dertil lägges bidrag, som beregnes kvartalsvist paa restgälden og tillägges ydelsen. For 1. termin gälder altsaa et bidrag paa 0.57/4 = 0.14%
Bidrag = 0.14% * 4083793 = 5771.49
Samlet ydelse i förste termin = 45247.31 + 5807.1 = 51054.32
Samlet ydelse pr. maaned = 17018 kr (saa 10 kr. mindre end BRFs beregning)."
Klip fra dit sidste indlæg.Du får godt nok rodet rundt med værdien af det adm.bidrag!
Bidraget i dit eksempel er på 0,1425% pr. kvartal eller lig med 5819,41 kr 1. kvartal.
Ligeledes afrunder BRF nok restgælden til nærmeste 1.000 kr opad, så 4,084 mill. i dit tilfælde.Adm.bidraget er for øvrigt nu på 0,6125% for nye lån ved 80% belåning, nok en fejl at du har angivet lånebehov på 3,5 ,mill. som du skriver i startoplægget. Det giver i hvert fald et afrundet adm.bidrag på 0,57% i BRFs beregner.
Du kan også med fordel kigge på betalingsplanen, der viser den faldende samlede ydelse gannem lånets forløb.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.