Realkreditlån.
-
Indlæg -
Hej,
Jeg forsøger at hjælpe mine forældre med deres lånesituation, og har brug for lidt kyndig hjælp/vejledning.
Håber der er nogle som har lyst/tid til at svare på dette indlæg. 🙂
Lidt info om deres lånesituation.
De er kunder i Nordea, og har følgende lån:
1: Obligationslån: DK0002025410 (inkonvertibelt) 4 % lån. Hovedstol 516.000 tkr. (Kvartalsudgift 6.077 tkr.)
2: Obligationslån: DK0002028000 3% lån. Restgæld 362.600 tkr. (Kvartalsudgift ca. 5.200 tkr. inkl. afdrag.)
3: SDO Lån 300.000 tkr. 3,75% rente. Her har de en konto med 300.000 tkr. som modsvarer, hvilket betyder de reelt ikke betaler rente.I frie midler har de ca. 500.000 tkr. stående på en gevinstkonto.
Deres bolig er formentligt 1.9 – 2.0 mio. værd.
Kommende udgifter er et tag på 200.000 kr. som de ville betale ud af de frie midler.
Målet er at hjælpe mine forældre med at træffe bedste mulige beslutninger, som vil genererer størst mulig frihed i deres liv. Vi snakker evt. spise mursten og rejse mere. De er begge pensionister.
Er der med nuværende realkreditmarked muligheder ift. deres situation?
Lån 1: dyrt at indfri.
Lån 2: Mulighed her måske.Har brug for lidt indspark, så fyr gerne løs, hvis i har tid & lyst.
Mvh/Morten
Det kunne muligvis være en mulig at indfri lån 2 med de frie midler, og optage et nyt lån til lav rente?
Meget interessant case. Jeg mener ikke at nogen herinde vil kunne give dig et godt svar da der skal regnes på det.
For ja, lån 1 er dyrt at indfri, men hvor dyrt? Hvor længe ville det tage at indhente dette eventuelle tab?
Det skal der regnes på, og hvis din bankrådgiver ikke giver dig nogle konkrete beregninger så burde du vurdere at købe dig til noget rådgivning.
Ift. de to obligationslån har du så forsøgt om der kan beregnes på konvertering via Nordeas e-bolig system?
https://ebolig.nordea.dk/boligportal/nemidlogin
En mulighed kunne være Frihed30 lånet hvis dine forældres primære formål nu er at have mere frihed, og ikke afdrage på deres boliggæld. Du kan læse mere om lånet her: https://www.nordea.dk/privat/produkter/laan-og-kreditter/boliglaan/rentetilpasningslaan-frihed30.html
Med Frihed30 lånet må de sidde med en belåningsgrad på 60%, altså giver det mulighed for at låne mDKK 1,2 såfremt vi tager udgangspunkt i vurderingen på mDKK 2, alternativt låne mDKK 1,140 hvis den hedder mDKK 1,9.
Alternativet kunne være at lade SDO’en bestå da de alligvel har fyldt den tilhørende Grundkonto Nordea Prioritet op. De kunne dermed have en sammensætninger der hedder tDKK 900 Frihed30 og tDKK 300 NP SDO. På begge lånene er der mulighed for at have vedvarende afdragsfrihed. Ved denne sammensætning vil de altså have en lavere renteudgift grundet modregningen på SDO’en og svare færre omkostninger i forbindelse om oprettelse af det nye lån grundet de % vise omkostninger af hovedstolen.
Uanset hvad giver det god mening at der bliver taget fat i dine forældres rådgiver, for at i kan træffe den bedste beslutning der passer til deres fremtidige situation, og for at få gennemregnet omkostninger ifm. det inkonvertible obligationslån.
Mvh Tofog
Disclaimer: Jeg er ansat i Nordea koncernen.
1) lyder som et 4% 10-årigt, måske evt. et F10-lån. Kursen på pt. lidt over 111 afspejler de 4% i rente frem til 2021.
Ydelsen på 6.077 kr i kvartalet antyder at der er tale om et afdragsfrit F10-lån.
Ved ikke at indfri vil de i det mindste opnå rentefradraget for renterne.2) et klassisk 3% obl.lån med afdrag over 30 år der med fordel kan indfris og omlægges, men restgælden er ret lille i forhold til omk. for omlægning. Der er kun omkring 3.500 kr at spare i renter ved at omlægge til 2% 30 år, så breakeven for dette er mange år.
3) dette lån ligger formentligt som 1. prioritet, men den høje rente afspejler hvor ukonkurrencedygtige disse lån er blevet i forhold til F-kort som lånet bedst kan sammenlignes.
Hvis det ikke ligger som 1. prioritet skal der muligvis tinglyses på ny for at respektere et nyt lån.Givet de øvrige tal i startoplægget ville jeg klart indfri lån 2 til termin med de frie midler og så trække en smule på SDO-lånet til taget.
Alternativt vente med at tænke på omlægning til refinansieringen på lån 1 i 2021, når det kan omlægges til kurs 100.
Der er immervæk kun 2½ år til det.Det hele kommer også an på hvordan de 500.000 kr i frie midler forrentes nu, er de investeret fornuftigt, så afkast er over de 3,75% ville jeg lade det stå, men ellers indfri lån 2) selvom det også koster noget 1½% stempel, hvis restgælden senere skal forøges.
Frihed30 lyder da tiltalende, men husk at de indebærer ulempen med 3 hhv. 5 års binding på renten, dog pt. til meget lav rente.
Med de lave ydelser på den nuværende gæld ville jeg nok afvente situationen pga. lån 1 og ønsket om mere frihed og så omlægge i slutningen af 2020.
PS: hvad er tkr? 🙂
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.