Forældrekøbslejlighed – Fælles kreditforeningslån
-
Indlæg -
Hej,
Jeg er 24 år og studerende i Aarhus. Jeg bor på nuværende tidspunkt i en forældrekøbslejlighed og har haft planer om at købe den efter endt studie.
Jeg har for nyligt læst artiklen “Nye regler mindsker fordelene ved forældrekøb: Her er løsningen", som er skrevet her på MyBanker. Den forklarer at “fra 2021 ændres skattereglerne for forældrekøb, så virksomhedsskatteordningen og kapitalafkastordningen ikke længere kan benyttes". Derefter foreslår artiklen en løsning hvor der tages et fælles realkreditlån hvor der hæftes solidarisk.
Efterfølgende har både min far og jeg kontaktet vores respektive banker og kreditforening Danmark for at høre om det kunne lade sig gøre. De svarer begge at det ikke kan lade sig gøre pga. min økonomi som studerende.
Jeg har ikke selv meget forstand på sådan noget her, så jeg vil gerne hører jer om vi evt. misforstår artiklen? Eller om der er noget smart vi kan gøre for at få det til at lade sig gøre? Eller om der er en anden smart løsning når vi står i denne situation?
I er meget velkomne til at stille spørgsmål.
Mvh Viktor
Linket til artiklen er her
Når der sælges en fast ejendom, skal sælger som udgangspunkt betale skat af sin fortjenesten ved salget. Ifølge den såkaldte ”parcelhusregel” skal der IKKE betales skat af fortjenesten , såfremt sælger selv har boet i huset/ejerlejligheden og grundarealet er under 1.400 m2, hvilket i praksis betyder, at salg af parcelhuse, ejerlejligheder og andelslejligheder ikke beskattes – deraf navnet ”parcelhusreglen”.
For at nedbringe forældrenes skattebetaling af fortjenesten ved et fremtidigt salg går Mybankers forslag ud på, at lejligheden købes i BÅDE forældrenes OG barnets navn, og at forældrene kun ejer en mindre del af lejligheden på f.eks. 5%, og ved salg derfor kun vil blive beskattet af fortjenesten på denne del. Da ”barnet” allerede ejer de resterende 95% af lejligheden, er det kun de 5% der skal sælges, for at ”barnet” blive eneejer af lejligheden. Da ingen bank eller kreditforening normalt vil finansiere en studerendes køb af lejlighed forudsætter løsningen, at både forældrene og barnet hæfter personligt og solidarisk for gælden i lejligheden.
Når jeres respektive banker IKKE vil medvirke til løsningen, er det sandsynligvis fordi du har søgt om finansiering af køb af lejligheden, uden at gøre opmærksom på, at dine forældre sammen med dig skal hæfte solidarisk for den samlede gæld i lejligheden.
Forslaget lægger op til at løsningen vælges allerede inden lejligheden købes. I jeres tilfælde, ER lejligheden allerede købt, hvorfor løsningen kun kan benyttes, hvis du på nuværende tidspunkt køber 95% af lejligheden. Som det også fremgår af artiklen ændrer du status fra lejer til medejer og skal derfor ikke længere betale husleje, men i stedet de faktiske udgifter vedrørende lejligheden og mister en evt. boligydelse.
Du og dine forældre bør ikke lave en løsning som skitseret, UDEN forinden at have indhentet sagkyndig rådgivning fra revisor og/eller advokat. Det vil i givet fald være en familiehandel, med særlige regler for købesummen størrelse, hvor afvigelser i købesummen kan risikere at blive beskattet som gave hos enten køber eller sælger. Der vil også være omkostninger forbundet med købet af ejendommen, til bl.a. købsaftale, berigtigelse af handelen og udfærdigelse og tinglysning af skøde m.m.
Hej,
Mange tak for svaret. Det er også sådan vi forstår det. Jeg har skrevet med min bank og sendt dem artiklen. De skrev tilbage at det var interessant læsning men at det ikke er “en løsning vi for nuværende anbefaler eller finansierer. Der kan f.eks. være usikkerhed om hvordan det vil blive opfattet skattemæssigt, når der overdrages en stor andel fra forældre til barn."
Derefter forklarer jeg dem at der jo ikke skal overdrages nogen andel mellem mig og mine forældre. Vi skal blot godkendes til et nyt lån, hvor vi begge hæfter. Og at de på den måde “kautionere" for mig.
De skriver: “For at du kan købe lejligheden vil det være nødvendigt at du er færdiguddannet og har fået en lønindkomst af en vis størrelse. Du beskriver ejerforholdet med 95% til dig og 5% til dine forældre. Dine forældre skal dog hæfte for hele lånet. Vi anbefaler ikke i Nordea “kaution". Det vil være nødvendigt at din egen økonomi kan bære at købe lejligheden."
Har jeg forklaret mig dårligt til dem? Eller skal jeg forsøge mig med en anden bank?
Jeg kunne ligeså godt betale 7000 kr. om måneden af på et lån og så eje lejligheden, fremfor at betale det samme i husleje til mine forældre.Skriv meget gerne hvis der er noget jeg misforstår. Og endnu engang tak for svaret, vi er godt klar over omkostningerne ved ejerskiftet.
Bedste hilsner Viktor
Hvis du læser mit svar fremgår det tydeligt, at du iflg. Mybankers løsningsforslag skal købe 95% af lejligheden og der er derfor tale om mere end en godkendelse til optagelse af et nyt lån.
Dine forældre bliver i så fald ikke længere de fulde ejere af lejligheden (kun med 5%), men hæfter stadigvæk for den samlede gæld, godt nok sammen med dig, men som studerende har du ikke den store sikkerhedsværdi. Du kunne lige så godt have købt lejligheden med dine forældres kaution for bank- og realkreditgælden. Og det er i dette perspektiv du skal se bankernes afslag.
Når jeg tilråder at man IKKE følger Mybankers råd uden forinden at have indhentet uafhængig rådgivning fra revisor og/eller advokat, er det fordi er er mange problemer i løsningen som Mybanker slet ikke berører og det er slet ikke usædvanligt, at der er nogen som fremkommer med “smarte" måske endda “dum smarte" løsninger, som kan give problemet med den som følger rådet. I øvrigt må lejligheden være mere værd end realkreditlånet med deraf følgende højere salgspris, og her kan gavemomentet komme på tale + problemer, hvis du ikke er enebarn.
Du har desværre ikke helt overblikket over hvad løsningen går ud på, og derfor bør du ikke følget rådet uden at have fået vendt alle sten hos en advokat og/eller revisor. Det er slet ikke sikkert at det er en god ide og problemfrit vil det ikke være.
Lad være medmindre en advokat vil sige god for løsningen – der er langt flere problemområder end hvad jeg har fremført
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.