Indlån kontra indfrielse af realkreditlån

Ved udløb udbetales den til kurs 100.

Kursgevinsten er skattefri, idet der er tale om blåstemplet obligation.

Renterne udbetales løbende, du kan risikere der kommer mindre udtrækker løbende, disse afregnes samtidig med renten.
Udtrækkene er din eneste reele risiko.

Hej LMA, kunne du ikke lige lave en detaljeret udregning for hvordan du kommer frem til dette?

En detaljet beregning på vej.

Først og fremmest skal den effrektive rente før skat defineres og beregnes. Den effektive udgøres af en kursgevinst og den direkte rente.

Hvis der tages udgangspunkt i en 2% 2009 obligation, kurs 98,57 vil det se således ud.

Kursgevinsten udregnes således: ((100-98,57)/98,57)*100 = 1,4507%

Den direkte rente beregnes med udgangspunkt i antal rentedage. Anvendes “Husmandsmetoden" regnes i hele kvartaler, det letter arbejdet, alternativt skal der findes en kalender frem. 🙂

Idet Husmandsmetoden anvendes i eksemplet her, regnes der således med 1½ års renter, dvs. 360 * 1,5 = 540 dage.

Med baggrund i ovenstående betragtninger beregnes den direkte rente således: ((2/98,57)/360) * 540 dage * 100 = 3,0435%

Kursgevinsten lægges herefter sammen med den direkte rente, hvilket resulterer i en effektiv rente før skat 4,4942%.

I forbindelse med omregning af ovenstående effektiv rentesats før skat, til en efter skat beregning anvendes skattesatserne 32, 45 og 59% I den forbindelse bør det erindres, at kursgevinsten er skattefri, og renten alene beskattes årligt.

Tidligere direkte rente beregning skal således pilles fra hinanden, resultatet bliver som følger:
(2/98,57)* 100 = 2,0290%

Forudsættes topskat videreføres beregning således: 0,59*2,029 = 1,1971

Dette resultat fratrækkes tidligere beregnet effektiv rente før skat, hvorefter den effektive renter efter topskat er beregnet.
I dette tilfælde 4,4942% – 1,1971 = 3,2971%

(Med hensyn til det tidligere præsenterede resultat fra min side i denne tråd, da blev de præsenterede data hentet fra et lukket sted. Den tidligere beregning er således mere nøjagtig/helt korrekt med hensyn til rentedage, idet den præsenterede beregning ikke var baseret på “husmandsmetoden".)

I princippet ja, og alligevel nej.

Kursforskellen er en konsekvens af, at der er tale om to forskellige fondskoder med en forskellig volumen, og dermed en forskellig udbudsmængde.

Det betyder, at markedsvilkårene er uens, hvilket vil resultere i den skæve kurs.

Som tidligere beskrevet, er kursgevinster på blåstemplede obligationer skattefrie, derfor kan Nykredits obligation umiddelbart virke mest interessant. Du skal dog overveje hvordan du tror udtrækkene vil udvikle sig i de forskellige foreninger.

Udtrækkene fremgår delvist af varigheden i form af en indregnet faktor, men idet varigheden også udtrykker kursfølsomheden, ligesom udtræk i det hele taget er en meget variabel størrelse, da kan det være svært og identificere den optimalt.

Jeg ville personligt vælge Nykredit/Totalkredit obligationen fremfor den noget mindre Realkredit DK obligation.

Ok, en effektiv rente på 4,49 før skat og 3,314 efter skat, men er dette ikke for 540 dage?