Omlæg fra Garantilån 6% til Rentetilpasning
-
Indlæg -
Vi har et Garantilån på 6% med fast rente hos BRF, vil det være en fordel for os at ligge om til feks et 1 årigt rentetilpasnings lån som pt. hos BRF kan fåes til en lånerente på 3,65 %?
Hej, det er da en glimrende ide at omlægge sit garantilån, da kursen er ca. 92,5.
Der er altså 7,5 kurspoint at spare ved omlægningen, herfra skal så trækkes konverteringsomkostninger.
Jeg ville dog nok vælge et F3-lån, så er den lave rente sikret i 3 år, og man undgår panik med høj rente ved refinansieringerne i 2009 og 2010. Samtidigt er renten et nøk lavere.
Vi har samme lån som trådstarter og overvejer også at omlægge engang.
Nu spørger jeg nok dumt, men hvad koster det ca at omlægge sit lån? Vi har lån hos totalkredit nu.
hej Jesper
jeg sidder her med et tilbud fra BRF og jeg har pt. også totalkredit. Min hovedstol er på 1.280,0000 jeg skal give ekspeditonsgebyr på 1000 + kurtage 3200 = 4200 kr. så kommer procentuel tinglysningsafgift på 100 kr. + fast tinglysningsafgift 1.400 = omkostninger til staten på 1500 kr. Så står der at provenu af nyt lån efter fradrag af ovennævnte etableringsomkostninger er 1.274.300
Men så står der i tilbudet at rentetilpasningslånet er inkonverterbart. og hvad vil det så sige i praktis? Det lyder faktisk fælt fornemmer jeg!
Hej Henny.
1000 tak for dit svar! Så koster det da ikke ret meget at lægge lånet om..
Så er det bare med at vente til man kan få et 4% fastforrentet 30års lån. Vores lån er på 1.200.000kr. Så de 2% lavere rente giver alligevel en del om året som man jo så kan bruge til at afdrage på skidtet:)
Ikke så fælt i praksis, men kan koste penge, hvis der skal sælges eller omlægges mellem refinansieringerne.
Inkonverterbart betyder, at der skal købes obligationer (selv til kurs 102 eller 105) for at indfri lånet ved et evt. salg eller senere konvertering.F.eks. er mit eget F1-lån blevet refinansieret til kurs 98,9 og skal nu indløses til kurs 100,5, så har tabt 1,6 kurspoint på 3 uger. Man kan populært sige, at ved ny konvertering skal hele renteforskellen mellem 5,2% og 3,7% betales i mer-kurs i et hug.
Ved nyoptagelse af F1-lån, får du jo den gode kurs på ca. 100,5 eller endnu højere hvis du vælger F3, men obligationerne kan godt stige i kurs (eller falde), men F1 kommer næppe over 101,5, da de jo indfris til kurs 100 d. 31/12-09.Held og lykke med konverteringen, de rentetilpasningslån er ikke så farlige mere, nu når staten støtter dem, og holder renten lav.
Er blevet anbefalet af BRF til at vente et halvt år med at omlægge, da de regner med at renten falder yderligere, og det vil ikke koste os mere at ligge om til den tid, da et fast forrentet obligationslån altid indfries til kurs 100.
Hvis renten bliver ved med at falde er der stor sandsynlighed for at det bliver muligt at optage et fastforrentet 4% lån istedet.
Dertil skal også ligges at det koster en del at ligge om ca. 10.000 med det hele, og dette beløb skal trækkes fra besparelsen det første år, dvs vil sige at hvis besparelsen er 24.000 før skat, er den reelt kun 14.000 efter omkostninger med den rente der er nu.
Og der udover hvis man optager et F2 lån som de anbefaler for man ikke gavn af de rentefald der kommer.Hvis renten stiger når lånet skal rentetilpasses kan man altid ligge om til et fast forrentet lån, dog skal man tage højde for at hvis renten løber i vejret på rentetilpasnings lånene på virker det også renten på de andre lån, og derfor kan man komme ud for at man kun kan optage et fast forrentet lån på feks 8% hvis renten på tilpasningen er 8,5%.
Så deres anbefaling er at vente og have is i maven, medmindre at man som nogen desværre vil eller er nødsaget til at få en besparelse på ydelsen her og nu, men det kan blive dyrere i den sidste ende…
Så hvorfor ligge om for at spare 25.000 hvis man om et halvt år måske kan spare det dobbelte.
Du skriver garantilån i dit første indlæg, så jeg svarede udfra den forudsætning!
Kursen på et garantilån er kun 92,45.
Har du derimod et fast forrentet obl.lån er kursen istedet tæt på 100, og så ville jeg have anbefalet at konvertere til sommer.Så kan du tjene en kursgevinst på at konvertere nu (Garantilånet), så gør det nu, da faldende rente, vil betyde stigende kurs på garantilånet.
Ellers vent til renten er endnu lavere, der kan dog ikke gives nogen garanti.
ja det er korrekt. beklager at jeg ikke fik skrevet at det er et fast forrentet garantilån på 6 %
Har du et 6% Garantilån?
Så er kursen ca. 92,5 ved indfrielse nu.
Renten på en million er 70.000 kr om året.
F3-lånet koster til sammenligning 40.000 kr for et år, begge er incl. bidrag.
Venter du et halvt år, og F3-renten falder en ½ procent (til 3,0%), så taber du 2.000 kr på ikke at konvertere nu.
Falder renten slet ikke har du tabt 15.000 i renteudgifter, eller 10.000 kr efter skat.Har du derimod et 6% obligationslån (kurs 100), er din rente istedet 65.000 kr om året. I så fald går det præcist lige op, om du konverterer nu, eller om du venter et ½ år, hvor renten falder 0,50% på F3-lånet.
Ergo kan det bedst betale sig at konvertere nu, da renten på lånet falder voldsomt ved konverteringen.
Jeg kan se at jeg har fået rodet lidt rundt i begreberne, og har derfor undersøgt nærmere og er blevet lidt klogere.
I sin tid tog vi et garantilån med et rente max på 6% og afdragsfrihed, når renten nåede 6% blev det låst fast på 6%. For Garantilån 6% udbetalt før 31/12 2007 gælder, at renten nu og resten af lånets løbetid er låst fast på 6%. Lånet kan indfries til kurs 100 eller ved opkøb af obligationer til aktuel markedskurs.
Så nu har vi et fastforrentet lån på 6% med en renteudgift på ca 64.500 om året incl bidrag
Lad os prøve beregningerne for et F2-lån:
Renteudgift nu 64.500 årligt
Nyt F2-lån = 3,54% + bidrag = 40.500 kr.
Om et ½ år = 3,04% + bidrag = 35.500 kr.Total renteudgift over 2 år:
1) 1 * 64.500 + 23 * 40.500 = 83.000 kr (42,5 + 40,5)
2) 7 * 64.500 + 17 * 35.500 = 87.917 kr (52,4 + 35,5)Du sparer altså næsten 5.000 kr ved at konvertere nu, selv hvis renten falder en ½ procent på et ½ år.
Netto i år ved uændret lån: ca. 43.000 kr.
Netto ved nyt lån: ca. 28.300, så selv incl. låneomkostninger er der penge at spare i år.Men få en beregning fra BRF, så kan du jo se kursen og besparelsen.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.